Риелтор - универсал

🚨 Продавец обанкротился после сделки. Риски покупателя:

Квартира куплена, право собственности зарегистрировано. Но позже продавца признают банкротом. В некоторых случаях сделку могут оспорить, а покупатель рискует потерять недвижимость

‼️ Основные риски:
➖ Оспаривание сделки. Если она совершена в течение 3 лет до принятия заявления о банкротстве — при наличии законных оснований
➖ Потеря квартиры. Если суд признает сделку недействительной
➖ Потеря денег. При заниженной цене в ДКП вернуть всю фактически уплаченную сумму будет сложнее
➖ Признание сделки недействительной. Если продавец находился в процедуре банкротства и реализация имущества не была завершена, продажа возможна только с письменного согласия арбитражного управляющего
➖Оспаривание цепочки сделок. Если одна из предыдущих сделок будет признана недействительной

🔍 Что проверить риэлтору?
➖ ЕФРСБ и Федресурс — наличие дела о банкротстве и его стадию
➖ ФССП — исполнительные производства и долги продавца
➖ Сайты судов общей юрисдикции — споры с банками и кредиторами, споры по делам о банкротстве
➖ ДКП и расчёты — реальную стоимость недвижимости и заключение об оценке

⚠️ Главное: проверка продавца — обязательный этап безопасной сделки. Регистрация права собственности не исключает риска последующего оспаривания

🔥 Сохраните пост, чтобы использовать этот чек-лист при проверке объекта

Купил помещение — получил чужой долг за капремонт

Клиент нашей компании купил коммерческое помещение. Через год в платежке по ЖКУ образовалась задолженность за капремонт в 133 тысячи руб. Оказалось, что это был долг ещё от прежнего владельца — за 2015–2019 годы, хотя на момент сделки, справки были чистыми.

 Самое интересное: Фонд капремонта уже пытался взыскать этот долг, как раз с прошлого владельца, через арбитражный суд в 2022 году — и проиграл, пропустив срок давности

Однако Фонд решил не убирать долг с лицевого счёта — и он «переехал» новому собственнику вместе с недвижимостью

 Новый владелец подал в суд, чтобы признать долг несуществующим. Суд согласился: держать на счёте долг, который сам кредитор уже не вправе взыскать, — это злоупотребление правом

Итог: долг списан, Фонд ещё и оплатил истцу расходы на юриста и госпошлину 

 Вывод: покупая любую недвижимость, проверяйте не только объект, но и долги по лицевому счёту — они могут перейти вместе с ним!

Хорошие идеи можно заимствовать в просторах интернета или нанимать «специальных» людей)

⚠️ Нотариусы оказались худшими защитниками при покупке недвижимости

Анализ судебных споров за 2023-2026 годы выявил, что суды отменили 60% оспоренных сделок, которые граждане заключили через нотариусов под давлением телефонных аферистов. В то же время при сопровождении сделок банками покупателям удалось отстоять свои права на купленное жилье в 62% спорных случаев, а с помощью риелторов - в 60%, сообщают «Ведомости».

Такая статистика объясняется тем, что у нотариусов нет механизмов для выявления скрытого психологического давления на продавцов. На этом фоне эксперты призывают пересмотреть законопроект об обязательном участии нотариуса в сделках с жильем, поскольку эта мера не гарантирует покупателям защиту от потери квартиры в суде, но принесет гражданам лишь новые расходы. @realtor_1

⚠️ Верховный Суд РФ разъяснил критерии отнесения квартиры к совместному имуществу супругов
Жительница Подмосковья обратилась в суд с требованием признать квартиру совместно нажитым имуществом и выделить ей долю. Истица настаивала, что договор был заключен в период брака, в связи с чем на имущество распространяется законный режим общей совместной собственности.
▪️Суд первой инстанции удовлетворил иск, установив равные доли супругов.
▪️Однако апелляция отменила это решение, указав, что квартира была приобретена за счет денежных средств, подаренных ответчику его братом, следовательно, является личным имуществом мужа.
▪️Кассационный суд согласился с апелляцией.
▪️Верховный Суд РФ, рассмотрев жалобу истицы, не согласился с выводами нижестоящих инстанций. Коллегия подчеркнула: имущество, приобретенное в браке по возмездной сделке, презюмируется совместно нажитым.
Сторона, заявляющая о личном характере такого имущества, обязана доказать это достоверными и достаточными доказательствами.
Сам по себе факт перечисления денежных средств родственником не свидетельствует о дарении при отсутствии письменного договора дарения либо иных бесспорных доказательств, подтверждающих безвозмездный характер передачи средств. В отсутствие таких доказательств квартира подлежит разделу как общее имущество супругов.

⚠️ Кто НЕ сможет получить налоговый вычет при покупке жилья   

▪️Граждане, не имеющие официального дохода, облагаемого по ставке 13% (НДФЛ). Т.е. те, кто не работает, работает не официально.

▪️Самозанятые граждане и индивидуальные предприниматели, работающие по специальным налоговым режимам - УСН, ЕНВД, ПСН или ЕСНХ. Они же предприниматели. 

▪️Не работающие пенсионеры. Есть исключение - если пенсионер имел облагаемый налогом доход в течение трех лет, предшествующих выходу на пенсию.

▪️Иностранные граждане, не имеющие статуса резидента РФ и дохода в России.

▪️Те, кто купил нежилые помещения, в том числе апартаменты.

▪️Если оплату жилого помещения делали за счет средств материнского капитала или иных государственных субсидий, либо с помощью Военной ипотеки. Но, если за счет этих субсидий вы компенсировали только часть стоимости покупки, то на остальное вычет получите.

▪️Если оплату покупки и/или процентов за вас производил некто третий, например, работодатель.

▪️Если в договоре приобретения занижали стоимость объекта. Получите вычет только на цену, указанную в договоре.

▪️Не положен вычет при сделках купли-продажи между взаимозависимыми лицами. Взаимозависимыми лицами по закону считаются супруги, родители и дети (в том числе усыновленные), братья и сестры, опекуны и подопечные.

▪️Если вы потратили деньги на достройку или отделку приобретенного объекта, но в договоре приобретения не указано, что объект без отделки.

▪️Если вы потратили деньги на перепланировку и реконструкцию объекта, его ремонт, покупку внутреннего оборудования, мебели и тп.

✔️ Имущественный вычет по ипотечным процентам
Кроме вышеуказанного, есть еще случаи, когда налоговый вычет получить не сможете:

▪️Если вы делали рефинансирование ипотечного кредита и брали дополнительную сумму, а не просто погашали остаток предыдущего долга.

▪️Если вы делали рефинансирование не у банка, а у не кредитной организации. Есть исключения, например, государственная компания ДОМ РФ и его некредитные структуры.

Важно: Если купили квартиру на этапе строительства, то имущественный вычет сможете получите после сдачи дома в эксплуатацию, когда у вас появится право собственности.

⚠️ НБКИ: от чего зависит кредитный рейтинг

Кредитный рейтинг отражает качество кредитной истории.

Вот основные факторы, которые влияют на итоговый балл:

▪Просрочки. Текущие и закрытые. Кредиторы смотрят на их количество, длительность и давность.

▪Количество платежей после погашения задолженности. Чем дольше вы будете исправно платить по текущим и новым займам, тем выше будет значение рейтинга.

▪Количество недавних заявок на кредит. Большое количество новых отклоненных заявок сильно снижает балл ПКР, т.к кредиторы могут считать такие действия за финансовые проблемы.

▪Число активных и закрытых кредитов. Большое количество открытых займов повышает долговую нагрузку и сигнализирует кредиторам о возможных рисках неуплаты долга.