Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

👆 В комментариях к предыдущему посту некоторые подписчики написали, что за 80 миллионов легко выбрать квартиру (с чем я не согласен), а вот попробуй за 15 млн что-то хорошее найти и купить!

Как раз на днях была консультация, на которой клиент пришёл обсудить выбранные им объекты для покупки:

⭕️ Однушка 39 метров за 15 миллионов в ЖК, построенном 10 лет назад вдали от метро и МЦД, недалеко от Пироговского водохранилища и леса.

⭕️ Однушка за 10 млн в старом доме 30 м2 - в Красногорске, рядом с будущей станцией метро, о которой рассказал в недавнем видео здесь.

Клиент просто продал 2 старые квартиры в пятиэтажках в Московской области и хотел куда-то реинвестировать деньги - в дома новее или локацию получше. Еще хотел квартиру в Подмосковье как дачу иметь на лето - пытается совместить приятное с полезным.

Я объяснил, что первая квартира подходит исключительно для жизни тем, кто живёт в том районе и ликвидности там ноль. Инвесторов там нет, как и людей со стороны, ведь транспортная доступность плохая до Москвы и продавать такую квартиру придётся год.

По второй инвест небольшой случится только если метро рядом все-таки построят. А если задержат, перенесут или передумают, то эта квартира в Красногорске даже инфляцию не обгонит, не говоря уже о каком-то доходе.

Посоветовал купить студию на вторичке в Москве рядом с метро, в новом доме за 13-14 млн и сдавать ее за 50-60 тысяч - она вырастет минимум на величину инфляции и даже больше и арендой сверху ещё 4-6% даст, особенно когда ЦБ снизит ставку.

Если летом хочется жить в квартире на Пироговке - ее можно арендовать на те же 3 месяца за 50 тысяч.

А он хотел зарыть деньги в такую "курортную" недвижимость и закрывать ее на зиму...

За эти 9 месяцев пришлось бы платить коммуналку, а тем временем студия в Москве приносила бы арендой полмиллиона каждый год и сильнее выросла бы. Ведь это самый недорогой вход в Москву и строить их теперь запрещено. В будущем мелкие студии будут еще более востребованным товаром.

В общем будем подбирать студию, если захочет.

Мой Telegram / MAX

✅️ Позавчера на консультации обсуждали объекты, которые клиентка нашла сама и хочет купить для инвестиций и просто вложить деньги, сохранить капитал и перенести его себе в будущее. Важно обогнать инфляцию и выгодно сдавать в аренду.

Она разрешила написать об этом - ей интересно ваше мнение тоже. Разумеется, без ссылок на конкретные квартиры. Выбор необходимо сделать из трех вариантов:

1️⃣ Прекрасная евро4 в проекте Остров, ценник 80 миллионов, ключи в 2028 году. Покупка за наличные.

2️⃣ Евро3 на вторичке в относительно современном  проекте бизнес-класса с хорошим ремонтом и мебелью, рядом с Сити. Планировка неплохая и вид хороший на Сити. Цена такая же.

3️⃣ Сталинка-трешка в тихом центре, дом чистый и аккуратный, хорошие соседи. Цена тоже в этих границах, но необходимо обновить ремонт.

👆 Выбор своеобразный.

⭕️ Остров еще будет развиваться и цены будут расти выше инфляции. Там очень много спортивных сооружений, детской и взрослой инфраструктуры, чистый воздух, строятся мосты и БЦ. Лет 15 точно можно квартиру не продавать. Аренда была бы около 300-350 тысяч сейчас, но будет повыше через 3-4 года. Правда нужен хороший ремонт, который обойдётся в сумму около 15+ млн с меблировкой, поэтому доходность очень скромная.

⭕️ Что касается е3 в районе Сити, то дом уже мощно вырос - примерно в 3 раза за 10 лет с момента старта стройки и сейчас из этой инвестиции пора выходить, а не заходить. Лет через 5 ЖК начнет устаревать. Узнаете о каком проекте речь?

⭕️ Сталинка в центре - прекрасный вариант для жизни, однако аренда там не высокая относительно цены покупки. А чтобы сдавать такую квартиру за приличные деньги, нужно полностью переделать ремонт, а это выйдет дороже Острова из-за демонтажа. Такие квартиры выгоднее снимать за копейки и жить в центре, а не покупать для сдачи, об этом подробно рассказал и показал в ЭТОМ ВИДЕО

❗️Сталинки в центре могут расти, потому что альтернатив особо нет - новое жилье там исключительно элитное и стоит космических денег, в общем не конкурент. Но старые дома все равно растут не так хорошо, как новые проекты в хороших перспективных районах.

В общем все объяснил, посоветовал ещё подумать и поискать. Я знаю проекты гораздо интереснее. Вот тут подсвечивал ранее интересные варианты, когда писал про подбор за 70 миллионов в Ривер Парке: https://t.me/Kharyb/8586

YOUTUBE

RUTUBE

ДЗЕН

VK-СООБЩЕСТВО

🤔 Как получить участок от государства по цене в 5–10 раз ниже рынка?

Да, это реально — государство даёт возможность оформить землю практически бесплатно или выкупить участок по минимальной цене. Просто большинство об этом не знает.

➡️ Подробный алгоритм есть в канале «Доход на земле» — инвестора и предпринимателя , а также ректора земельной академии. Анна Хасанова записала подробный видео разбор, как без юридического образования и стартового капитала :

➖ Кто и как может оформить участок в собственность?
➖ По шагам, как и каким сервисом пользоваться, чтобы найти свободный участок? Какие документы нужны?
➖14 рабочий стратегий заработка на земле в 2026 с вложениями от 0 до 100.000₽ ?

Пример из практики. Например ученик взял участок за 3600₽ 12 соток и продал его за 170k. А автор канала взял участок за 90k в Одинцова, а сейчас его можно за 8 млн продать.

В закреплённом посте канала видеоинструкция, где объясняется:

✔️ как и с помощью какого сервиса искать участки онлайн
✔️ как покупать в 5–10 раз дешевле рынка
✔️ где оформлять землю за копейки? Сколько модно заработать в зависимости от стартового капитала?

Да, придётся разобраться в нюансах и потратить немного времени на поиск, оформление, ожидание — зато можно сэкономить миллионы или создать стабильный доход на земле.

👉 Заберите стратегии заработка на земле при вложениях от 0 до 100 000 ₽ и получите бесплатные материалы по оформлению участков в канале Доход на земле: https://max.ru/id774360465860_biz

✅ Ориент Экспресс, РГ-девелопмент, строят здесь

Вы просили разбор в чате по этому проекту, так давайте сделаем, потому что мне он тоже интересен.

🏢 Что строят: в 1 очереди два корпуса с полной отделкой на 6 и 22 этажа, в которых будет 244 квартиры и подземный паркинг на 218 мест. Потолки - 3.1 метра, как раз с отделкой будет 3.

🔑 Сдача дома: I кв. 2029
Выдача ключей: 30.12.2029 То есть по факту 2030 год.

✅ Для себя проект неплохой. Обещают приватный двор с детской, спортивной и тихой зоной отдыха, паркинг нормальный, ценник на него надеюсь увидеть вменяемый. На метро до центра всего 10 минут❗️Дома - не муравейники. Прямой выход в парк к Владимирскому пруду, а рядом вообще огромный Измайловский парк. Тут же промзона Прожектор, которую обязательно когда-то всю застроят, а значит рядом будет шум от стройки какое-то время вместе с большим количеством иностранных специалистов, но потом получите новый район с массой свежей инфраструктуры. Еще шум и пыль от дорог будет и это, в отличие от стройки, не пройдет. Ценники на семейные квартиры выглядят нормально, ведь они с полной отделкой. Трешки по 80 метров стоят от 35.5 до 40 млн. Если вычесть ремонт, то получаем в бетоне около 30-35 млн. Вполне нормально для такого ЖК и локации, где вы в готовых домах с ремонтом купите трехкомнатную квартиру 80 метров за такие деньги в 10 минутах от центра на метро рядом с парками? А вот однушки… Давайте о них в разделе под аренду поговорим.

⭕️ Под аренду не нравится мне. Однушки приятные и планировки норм, но сдали бы вы их тысяч за 100 сейчас. Наверное за 120 получится сдать в 2030 году. А продают их уже сейчас за 23.5-25 млн. Даже с учетом отделки доходность навряд ли превысит 5%. Такая доходность сейчас есть на вторичке. Да что там говорить, я Барклая с ремонтом и мебелью в 23 уложил и сдам минимум за 100. Да, метраж у меня меньше, но где Фили, Поклонная гора, Сити и где Шоссе Энтузиастов? Так мне и ждать не нужно, рисковать не нужно, а за 3.5 года до ключей в Ориенте я получу минимум 3 миллиона чистыми. Скорее - 4. Таким образом Барклая с ремонтом и меблировкой мне в 23 обошелся минус 3.5-4 млн на аренде до 2030 получу, зачем же мне ждать, рисковать и заходить в проект от РГ примерно на 3 млн дороже даже с учетом метража? Точно также и клиентам на подборах объясняю и покупаем пока другие ЖК для сдачи и под инвест.

⭕️ Инвестиции. Как я выше написал - ждать долго, стоимость высокая, я сейчас клиентам подбираю за эти деньги готовые ЖК или близкие по готовности. Мы тут же их ремонтируем (если нужно) под ключ и меблируем и сдаем. Никакого риска, не надо ждать и морозить деньги, денежный поток сразу поступает или чуть позже будет. При этом наши проекты со временем вырастут не хуже Ориента и подобных ЖК в стройке, потому что дома тоже новые и локации перспективные. Хотите также - пишите в личку, условия работы тут: https://max.ru/Kharyb/AaD9ML_QMuk