✅ Ориент Экспресс, РГ-девелопмент, строят здесь

Вы просили разбор в чате по этому проекту, так давайте сделаем, потому что мне он тоже интересен.

🏢 Что строят: в 1 очереди два корпуса с полной отделкой на 6 и 22 этажа, в которых будет 244 квартиры и подземный паркинг на 218 мест. Потолки - 3.1 метра, как раз с отделкой будет 3.

🔑 Сдача дома: I кв. 2029
Выдача ключей: 30.12.2029 То есть по факту 2030 год.

✅ Для себя проект неплохой. Обещают приватный двор с детской, спортивной и тихой зоной отдыха, паркинг нормальный, ценник на него надеюсь увидеть вменяемый. На метро до центра всего 10 минут❗️Дома - не муравейники. Прямой выход в парк к Владимирскому пруду, а рядом вообще огромный Измайловский парк. Тут же промзона Прожектор, которую обязательно когда-то всю застроят, а значит рядом будет шум от стройки какое-то время вместе с большим количеством иностранных специалистов, но потом получите новый район с массой свежей инфраструктуры. Еще шум и пыль от дорог будет и это, в отличие от стройки, не пройдет. Ценники на семейные квартиры выглядят нормально, ведь они с полной отделкой. Трешки по 80 метров стоят от 35.5 до 40 млн. Если вычесть ремонт, то получаем в бетоне около 30-35 млн. Вполне нормально для такого ЖК и локации, где вы в готовых домах с ремонтом купите трехкомнатную квартиру 80 метров за такие деньги в 10 минутах от центра на метро рядом с парками? А вот однушки… Давайте о них в разделе под аренду поговорим.

⭕️ Под аренду не нравится мне. Однушки приятные и планировки норм, но сдали бы вы их тысяч за 100 сейчас. Наверное за 120 получится сдать в 2030 году. А продают их уже сейчас за 23.5-25 млн. Даже с учетом отделки доходность навряд ли превысит 5%. Такая доходность сейчас есть на вторичке. Да что там говорить, я Барклая с ремонтом и мебелью в 23 уложил и сдам минимум за 100. Да, метраж у меня меньше, но где Фили, Поклонная гора, Сити и где Шоссе Энтузиастов? Так мне и ждать не нужно, рисковать не нужно, а за 3.5 года до ключей в Ориенте я получу минимум 3 миллиона чистыми. Скорее - 4. Таким образом Барклая с ремонтом и меблировкой мне в 23 обошелся минус 3.5-4 млн на аренде до 2030 получу, зачем же мне ждать, рисковать и заходить в проект от РГ примерно на 3 млн дороже даже с учетом метража? Точно также и клиентам на подборах объясняю и покупаем пока другие ЖК для сдачи и под инвест.

⭕️ Инвестиции. Как я выше написал - ждать долго, стоимость высокая, я сейчас клиентам подбираю за эти деньги готовые ЖК или близкие по готовности. Мы тут же их ремонтируем (если нужно) под ключ и меблируем и сдаем. Никакого риска, не надо ждать и морозить деньги, денежный поток сразу поступает или чуть позже будет. При этом наши проекты со временем вырастут не хуже Ориента и подобных ЖК в стройке, потому что дома тоже новые и локации перспективные. Хотите также - пишите в личку, условия работы тут: https://max.ru/Kharyb/AaD9ML_QMuk