Все о недвижимости и застройке

B Poccии снять двухкомнатную квартиру и покрывать повседневные расходы могут 53,6% семей с двумя работающими взрослыми и двумя детьми. За год показатель вырос на 3,5%, улучшение зафиксировано в 81 регионе. При этом необходимый семейный доход достиг 131 тыс рублей в месяц против менее 80 тыс в 2019 году.

Первую тройку составили ХМАО (77,5%), ЯНАО (77,4%) и Магаданская область (72,1%). Далее следуют Татарстан (66,7%), Сахалинская область (66,4%), Ненецкий АО (66%), Мурманская область (65,5%) и Чукотка (64,8%). Высокие зарплаты в северных регионах компенсируют даже значительные расходы на жилье: в Магаданской области для аренды и базовых трат семье требуется почти 209 тыс рублей, на Чукотке – около 288 тыс.

На противоположном полюсе – Чечня (14,4%), Ингушетия (19,1%), Кабардино-Балкария (22,5%) и Дагестан (23,1%). Низкая доступность здесь связана прежде всего с доходами, а не исключительно с арендными ставками.

Среднероссийский рост доступности не означает удешевления аренды. Разрыв между субъектами показывает, что решающее значение имеет соотношение доходов и обязательных расходов, а не сама цена квартиры.

За последние два года земля в организованных поселках Подмосковья на 15–40%.

При этом участки без инфраструктуры стагнируют в цене или дешевеют на 15–20% в год.

В октябре 2026 года средняя стоимость земли под ИЖС достигла 514 тыс. рублей за сотку против 457 тыс. рублей годом ранее.

🔵В 2025 году цены снижались на фоне роста предложения от застройщиков, высоких ставок по проектному финансированию и перехода новых очередей на эскроу-счета.

На квартиру в новостройке в крупном городе россиянину нужно копить 26–35 лет, подсчитали аналитики. Для этого придётся откладывать 30-40% от дохода.

Глава ЦБ снова высказалась прямо: льготная ипотека должна быть ограничена, её объёмы не должны расти.

Логика железная — если субсидировать почти всё (айтишникам, молодым семьям, по регионам, по профессиям), то рыночная ипотека просто умрёт. Банкам станет невыгодно кредитовать кого-либо без господдержки.

📍А теперь цифры, которые объясняют, почему это не просто слова:
Льготные программы в 2025 году заняли 82% всех выдач — это 3,6 трлн рублей из 4,5 трлн. Государство ежегодно компенсирует банкам разницу между низкой ставкой и рынком. В 2026-м на это заложено больше 1,2 трлн рублей.

❕Пока льготник платит 6%, рыночный заёмщик вынужден платить 18–19%. Чем больше первых, тем дороже вторым. Набиуллина говорила об этом ещё в феврале: «Чем больше в экономике льготного кредита, тем выше должны быть ставки по рыночным кредитам».

Власти России продолжают уменьшать использование выгодной ипотеки, чтобы сделать государственную поддержку более целевой. Центробанк неоднократно предупреждал, что обширное субсидирование жилищных кредитов увеличивает давление на цены на жилье и затрудняет снижение рыночных ставок.

Только в сентябре на льготные программы пришлось 72% всего объема ипотечных кредитов, что говорит о большой зависимости рынка от государственной поддержки. В то же время расходы федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок в 2026 году оцениваются в 1,6–1,7 триллиона рублей. Сокращение выгодных программ может сократить бремя для бюджета, однако ограничить доступ к жилью для многих потенциальных покупателей.

📊 Центральный банк вновь оставил ставку на уровне 14%: пауза продолжается

Это уже вторая пауза подряд после десяти последовательных снижений.

Экономика во второй половине года растет умеренно, однако ценовое давление остается высоким. Устойчивый рост цен застрял в диапазоне 5–6% в годовом исчислении. Инфляционные ожидания, хотя и снизились в октябре (с 14,2% до 13,2%), остаются высокими — сообщают регуляторы.

Главное, что нужно знать помимо цитаты:

🔹 В сентябре годовая инфляция составила 6,35%, а после индексации ЖКХ в октябре к 5 октября подскочила до 7,13–7,22% — превышая верхнюю границу прогноза Центрального банка на 2026 год (6–7%). По итогам года регулятор ожидает 7,1–7,6%.

🔹 Центральный банк теперь прогнозирует среднюю ставку на 2027 год на уровне 12,5-13,5%, а не 10,5-12,5%, как предполагалось ранее. Дешевых денег в следующем году не стоит ожидать.

🔹 Центральный банк не делает заявлений о скором снижении или повышении ставки. Все будет зависеть от уровня инфляции и инфляционных ожиданий.

Ставки по рыночной ипотеке уже приближаются к отметке в 20% (ДОМ. РФ - от 18,8%, ПСБ - 18,49%, ГПБ - 17,9%). Пока ключевая ставка остается на уровне 14%, снижения ее ожидать не приходится.

Следующее заседание состоится 18 декабря. Если инфляция не начнет замедляться, пауза может продлиться до 2027 года.

Данные государственной статистики свидетельствуют значительное снижение темпов роста жилья за три квартала: наиболее заметным образом сокращается строительство в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Краснодарском крае. 

По информации Росстата, в 2026 году объем ввода жилья за январь-сентябрь уменьшился на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Это самый минимальный показатель с 2021 года. Динамика неоднородная, наиболее существенное снижение наблюдается в строительстве частного жилья (-20,8%), в то время как жилищное строительство в многоквартирных домах показывает рост (+3%). Максимальное снижение зафиксировано в сентябре 2026 года (-8,8%), ожидается схожая картина и в октябре.

Наихудшие результаты показали Санкт-Петербург (-40%), Краснодарский край (-29,5%), Московская область (-29,5%) и Нижегородская область (-38%). 

Рост темпов строительства жилья отмечен в Москве (+4,7%, в основном за счет жилых комплексов от застройщиков и программ реновации), Татарстане (+3%). Рост строительства индивидуальных жилых домов прослеживается в десяти регионах (Дагестан, Самара, Башкирия и другие), в остальных наблюдается снижение.

Эксперт считает, что обвал в строительстве индивидуальных домов был предсказуемым. Эффект "дачной амнистии", которая обеспечивала 25-30% ввода индивидуальных домов, исчерпан. Платежи по ипотеке на жилье на рыночных условиях слишком высокие, количество граждан с доходами выше среднего сокращается. Кроме того, у региональных администраций меньше возможностей создавать привлекательные условия для строительства индивидуальных домов (инфраструктура, дороги, газ, электричество).

Относительно увеличения количества строительства многоквартирных домов эксперты указывают на технический характер этого процесса. Застройщики в основном завершают проекты, начатые в 2025 году, поскольку у многих заканчивается возможность переносить сроки сдачи объектов без штрафов. Однако и здесь также есть сокращения.

Запуск новых проектов в миллионниках снизился на 30%, что неизбежно приведет к уменьшению объемов ввода готового жилья в 2027-2029 годах. 

Это особенно заметно в реги

🏗 Отсрочка перестает быть «бесплатной»: застройщики должны будут раскрывать реальную стоимость

Министерство строительства и Центробанк завершили работу над законопроектом об отсрочке. Основное изменение заключается в том, что застройщиков будут обязывать сообщать покупателям до подписания ДДУ, насколько выше цена квартиры при покупке в рассрочку по сравнению с разовой оплатой. Продажу по более высокой цене запрещать не планируется, но разницу придется прозрачно показывать.

Также будут внесены следующие изменения:
➖ в договоре будут указаны сумма, количество и сроки всех платежей
➖ при переходе с отсрочки на ипотеку задолженность перед застройщиком не будет учитываться дважды при расчете общей задолженности
➖ информация об отсрочке будет передаваться в кредитные бюро через официальный банк-партнер
➖ остается ограничение: после сдачи дома отсрочка будет предоставляться не более 3 лет и не более чем на 25% общей площади проекта без согласия банка

Документ в настоящее время проходит оценку регулирующего воздействия

Ипотечные процентные ставки увеличиваются в банках.

🔺«ДОМ. РФ» повысил ставки по ипотечным кредитам на 0,5 процентного пункта:
— для покупки новостроек и вторичного жилья - от 18,8%
— для строительства дома - от 19,5%
— для готового жилья - от 19,7%

🔺ПСБ с начала октября увеличил ставку на 0,44 процентных пункта - до 18,49%. Процентная ставка по рефинансированию - до 17,99%

🔺Газпромбанк с 15 октября повысил ставку на 0,2 процентного пункта - до 17,9%.

🔺Средние процентные ставки по топ-20 банкам (информация на 16 октября):
— для первичного рынка - 18,76% (+0,03 процентного пункта)
— для вторичного рынка - 18,69% (+0,02 процентного пункта)

Прогноз на 23 октября: Центробанк оставит ключевую ставку на уровне 14%

Разрыв между ценами в объявлениях о недвижимости и реальными сделками достигает 15,5% для новых строений и 12% для готовых квартир. В сентябре 2026 года средняя стоимость квадратного метра в рекламных объявлениях о продаже новостроек составляла 224 тыс. рублей, а в фактических сделках – 194 тыс. рублей. На рынке вторичного жилья цена за квадратный метр в среднем равнялась 148 тыс. рублей по объявлениям и 132 тыс. рублей в сделках, как указывает отчёт СберИндекса.

Увеличение разрыва говорит о проблемах с спросом на новые жилища. Застройщики предоставляют индивидуальные скидки при полной предоплате или значительном первоначальном взносе, делают уступки по менее популярным квартирам. На вторичном рынке цену устанавливает сам владелец, который может завысить стоимость своего жилья или не учесть низкий спрос.