Ригина Гордеева | Недвижимость безФильтров

Я человек, который безгранично любит новостройки.

Вся моя недвижимость в новостройках. Большая часть клиентов, которые приходят ко мне за покупкой, в итоге тоже выбирают новостройки. Но почему-то до недавнего времени я была уверена, что моя любовь к новому продукту относится только к жилью. Оказалось, нет.

Сегодня у «безФильтров» новоселье.

У нас был потрясающий офис в самом центре Москвы, и я долго держалась за мысль, что для бизнеса локация решает почти всё. Центр, красивый адрес, привычная среда. А потом в какой-то момент поняла, что для команды, которая проводит в офисе огромную часть своей жизни, гораздо важнее не то, насколько престижно звучит адрес, а какого качества эта жизнь внутри рабочего дня.
И здесь я сломалась 😄

Мы переехали в совершенно новое бизнес-пространство PIONEER, и теперь я окончательно поняла, что новостройки победили меня и в коммерческой недвижимости.

Огромный паркинг. Метро в двух минутах. Нормальная человеческая этажность вместо ощущения, что ты каждый день работаешь где-то между облаками. Кофейни, рестораны, разные кухни, коворкинги, переговорные, красивые входные группы, просторные лифтовые холлы. В самом офисе высокие потолки, много воздуха и совершенно другое ощущение пространства.

Я искренне хочу, чтобы мои самые драгоценные люди заходили утром в офис и чувствовали не «опять на работу», а дополнительный заряд что-то делать, придумывать, продавать, расти и становиться ещё сильнее.
Потому что среда всё-таки имеет значение. Иногда гораздо большее, чем мы привыкли думать.

Ребята, с новосельем нас 🤍

А партнёрам, клиентам и друзьям «безФильтров» традиционно говорю, что наш офис по-прежнему любит гостей. Просто теперь приходить к нам стало ещё приятнее.

Ждём в гости. Будем показывать нашу собственную новостройку 😄

Сегодня приехала заранее на показ квартиры молодого холостого собственника.

И на самом видном месте в гостиной меня встретила «пикантная деталь» интерьера в виде женского аксессуара весьма личного характера, явно не предусмотренная дизайнером)

Я, конечно, люблю своих клиентов за свободу действий, отсутствие внутренних ограничений и умение жить так, как им нравится 😄

Но покупатели, пожалуй, не обязаны настолько глубоко погружаться в личную жизнь собственника.

Деталь была эвакуирована, квартира приведена в чувство, показ прошёл как надо.

И вот вам маленькая, но очень наглядная профессиональная мораль.

На показе собственника быть не должно. А брокер должен приехать заранее.

Не за пять минут. Не одновременно с покупателем. А заранее, чтобы открыть шторы, включить музыку и свет, убрать всё лишнее, проверить запах, температуру, порядок и вообще посмотреть на квартиру глазами человека, который сейчас войдёт впервые💫

Сегодняшний вечер провела на закрытом заседании с Никитой Стасишиным, замминистра строительства.

Формат был достаточно откровенный, поэтому пересказывать разговор по цитатам не буду. Но один вывод после услышанного у меня засел особенно крепко.

А кого мы все эти годы на самом деле спасали льготной ипотекой?

Покупателя? Формально да.
Только квартира почему-то дешевле не стала.

Девелопера? Безусловно. Льготная ипотека годами поддерживала спрос и позволяла продолжать продавать в условиях, когда обычная рыночная ставка уже давно делала покупку для большинства людей почти бессмысленной.

Банк? Ну тут тоже сложно сказать, что он остался в стороне от праздника жизни.

И в итоге получилась очень красивая конструкция: государство субсидирует ставку, банк выдаёт кредит, девелопер сохраняет продажи, а покупателю объясняют, что именно ему сейчас помогают купить жильё.

При этом никаких чудес в экономике не бывает. Если клиенту дают красивую ставку, кто-то эту красоту оплачивает. Через увеличенную цену квартиры, первоначальный взнос, субсидирование, комиссии, другие условия. В конечном итоге значительная часть этой математики всё равно оказывается внутри квадратного метра.

То есть мы довольно долго делали жильё «доступнее», не снижая его стоимость, а делая доступнее ежемесячный платёж.
И это, согласитесь, не совсем одно и то же.

Но самое интересное начинается сейчас.
Потому что из услышанного я совершенно не вынесла ощущения, что кто-то собирается вернуть рынок в прежнюю реальность: станет тяжело, и нам снова выдадут большую таблетку дешёвой ипотеки. Скорее наоборот.

И вот здесь начинается настоящий экзамен для девелопмента.

Кто умеет продавать квартиры без государственной анестезии спроса?

Не через очередную ставку 0,01%. Не через рассрочку на семь лет, где иногда уже сама математика начинает просить адвоката. Не через увеличение цены на несколько миллионов ради возможности написать на баннере красивый ежемесячный платёж.
А просто потому, что у человека есть причина купить именно этот продукт именно за эти деньги.

Мне кажется, следующие годы очень хорошо покажут, у кого на рынке действительно есть сильный бизнес, а у кого был сильный доступ к дешёвому спросу.

И я совсем не про то, что завтра половина девелоперов рухнет. Как раз такого ощущения после разговора у меня нет.
Но мне кажется, рынок наконец начинает задавать всем очень неприятный вопрос:

Если убрать льготную ипотеку, субсидирование, рассрочки и остальные финансовые костыли, сколько на самом деле стоит ваш продукт и сколько людей всё ещё захотят его купить?

Вот этот ответ мне сейчас гораздо интереснее любых прогнозов по ключевой ставке.

Потому что, возможно, дорогие деньги ничего не сломали. Они просто начали показывать, кто на рынке действительно умеет ходить самостоятельно, а кого всё это время держали за руку.

Иногда мне кажется, что у рынка недвижимости какая-то отдельная репутационная карма.

Стоит где-то появиться фейковому объявлению или брокеру с фантазией, сразу начинается: ну вот, рынок недвижимости, что вы хотели.

А я сегодня за один день получила два прекрасных напоминания, что дело, кажется, всё-таки не в недвижимости.

Сначала заказываю расчёт офисных перегородок у известной компании. На сайте крупно и официально: от 5 000 за м.
Получаю расчёт. Почти 20 000 за м. 🤯

На мой вполне логичный вопрос «а куда делись пять тысяч?» получаю ответ, который хочется сохранить в рамочку:
если мы будем указывать реальные цены, Яндекс нас не будет индексировать.

Прекрасно. То есть цена существует не для клиента, а для алгоритма. Ладно.

Вечером покупаю билеты в театр через известный билетный сервис. С карты списывают 27 000. Билетов нет.

Звоню на горячую линию. Мне спокойно объясняют: да, деньги мы видим, операция прошла, но из-за ошибки билеты не оформились. Деньги вернутся примерно через пять дней😂

Что делать?
Попробовать купить ещё раз.
То есть предлагается ещё раз заморозить 27 тысяч)

И вот я еду сейчас за рулём и думаю.
Может, хватит уже делать вид, что именно недвижимость изобрела маркетинговые обещания, мелкий шрифт, цены «от», недоговорённости и сервис в стиле «деньги взяли, а дальше как получится»?

Да, на нашем рынке этого хватает. И меня это бесит не меньше других.

Но, похоже, проблема всё-таки шире. Не риелторы придумали обещать одно, продавать другое и потом очень убедительно объяснять, почему всё именно так и должно было быть.
Просто в недвижимости цена ошибки выше, поэтому и шум громче.
А по факту куда ни ткни везде одно и тоже!

Ну ведь умеют застройщики, когда хотят. Почему тогда не все и не всегда? 😄

Сейчас в проекте Upside Towers идут приёмки квартир, и удивительно, насколько похожи отзывы собственников.

Один из приёмщиков спустя 40 минут осмотра вообще сказал:
«Если честно, я не знаю, что писать. Всё идеально!» 😅

И это, согласитесь, звучит почти как аномалия для нашего рынка.

Причём люди хвалят не только отсутствие дефектов. White box, окна и шумоизоляцию, приток воздуха, планировки, МОПы, лобби, школу, виды, благоустройство.

У некоторых даже меняются планы, покупали под аренду, а после получения ключей уже думают, не переехать ли самим.

И вот это, на мой взгляд, лучший комплимент проекту.

Не рендеры. Не рекламная презентация. Не обещания отдела продаж.

А момент, когда дом уже построен, собственник приходит принимать квартиру и реальность оказывается не хуже картинки.

Мы столько привыкли говорить про переносы, недоделки и стройку «с температурой», что хорошее качество уже воспринимается почти как сенсация.

Но вопрос всё равно остаётся:

если можно строить вот так, почему это до сих пор повод удивляться, а не обычная норма рынка?

Румтур квартиры в whitebox прилагаю. Смотрите сами 🙂

Сегодня у нас вторая за месяц сделка в Victory Park Residences. На этот раз 130+ млн рублей.

И последние два дня перед сделкой были прекрасной иллюстрацией того, что происходит на рынке 100+.

Юристы продавца. Юристы покупателя. Банк. Нотариус. Каждый отвечает за свой кусок, каждый видит риски, каждый хочет максимально защитить свою сторону.
Проблема начинается в тот момент, когда защита превращается в соревнование: Кто напишет жёстче, кто предусмотрит больше санкций, кто докажет, что именно его формулировка самая юридически правильная.
И за два дня до сделки появляются новые штрафы, меняются сроки, ответственность одной стороны предлагается повесить за действия третьей, и все начинают очень профессионально объяснять друг другу, почему именно они правы.

А агент в этот момент сидит с одной мыслью:

Ребята, у нас вообще-то квартира продаётся. Может, попробуем её всё-таки продать? 😄

Потому что можно бесконечно мериться размером компетенций, но если в какой-то момент никто не возьмёт на себя задачу собрать интересы всех сторон обратно в одну конструкцию, сделки просто не будет.

И здесь отдельный респект брокеру нашей команды🙏
Несколько дней переговоров, согласований и нервов, но без лишней драмы и с результатом.

А мой вывод после этой истории опять такой же!
Чем дороже сделка, тем важнее не количество умных людей вокруг стола, а наличие хотя бы одного человека, который умеет удерживать конструкцию целиком…

12 сентября мы подписали договор на продажу квартиры в «Сердце столицы». Собственник пришёл к нам по рекомендации партнёра с Сахалина.

До этого уже работал с агентством, вокруг которого совсем недавно здесь были бурные дискуссии. Там ему довольно долго рассказывали, что покупатель есть, всё практически готово, сделка вот-вот состоится. Но «вот-вот» почему-то никак не превращалось в задаток. В какой-то момент собственник просто устал ждать, перестал верить обещаниям и расторг договор.

Мы вышли в продажу. И тут к нам приходит тот самый покупатель😅
Казалось бы, идеальный сценарий) человек уже знает квартиру, готов покупать, бери деньги и закрывай сделку. Но мы сказали нет.

Посмотрели на объект, рынок и честно решили, что эта квартира стоит дороже. Не «давайте попробуем поднять цену для красоты объявления». А реально дороже.

28 сентября мы приняли задаток от другого покупателя. И за 16 дней продали квартиру на 1 млн рублей выше цены, на которую изначально ориентировался собственник.

И отдельная часть этой истории для меня про рекомендации. Партнёр передал нам не «лид». Он передал человека, которому уже успели немного поморочить голову на рынке, и фактически поставил на кон собственную репутацию.

Поэтому ещё раз напомню, что мы платим за рекомендации.
Если у вашего клиента, знакомого или партнёра есть задача по недвижимости в Москве, просто познакомьте нас.

Мы очень хорошо понимаем разницу между «получить контакт» и оправдать доверие человека, который тебя рекомендовал. А в этот раз доверие в итоге ещё и принесло собственнику дополнительный миллион.

Сегодня проводила сделку.

Во всём отделении банка мы оказались единственными, кто что-то продавал, покупал и подписывал.
С одной стороны, кайф. Никаких очередей, шума, чужих нервов и традиционного ощущения вокзала в день сделки. С другой, очень хочется верить, что нам просто повезло, а не рынок решил окончательно уйти в режим «не беспокоить» 😄

Но отдельным героем дня снова стал врач на сделке.

После истории с Долиной эта процедура, кажется, постепенно превращается в новый обязательный аксессуар вторички. Возраст продавца уже неважен, лучше ещё раз проверить, что человек понимает, что продаёт квартиру, кому продаёт и зачем вообще пришёл. Логика понятна. Риски выросли, все хотят подстраховаться.

Но общение с этими специалистами каждый раз вызывает у меня отдельный профессиональный интерес.
Человек приходит оценить ясность мышления, адекватность реакций и способность другого принимать осознанные решения. И иногда делает это с таким выражением лица, такими формулировками и такой манерой общения, что ты невольно начинаешь размышлять уже не о продавце.

В какой-то момент хочется очень деликатно уточнить: а освидетельствование у нас сегодня точно одностороннее? 😄

Наверное, это просто ещё один парадокс нашего рынка. Чем сильнее мы пытаемся застраховать сделку от человеческого фактора, тем больше новых людей с очень человеческим фактором в неё добавляем...

Сегодня я зла. Прямо по-настоящему.

Не на конкуренцию. Конкуренцию я люблю. Хотите выйти напрямую на собственника, предложить ему эксклюзив, доказать, что вы продадите лучше, вперёд! Это рынок.

Но есть вещи, которые называются не конкуренцией. А просто профессиональной нечистоплотностью.

Сегодня очередной герой из очень известного агентства EstateLiga позвонил мне якобы как коллега по рынку. Пять минут мило и очень подробно расспрашивал про объект. Я разговаривала с ним именно как с потенциальным партнёром и честно отвечала на вопросы.

А дальше человек кладёт трубку и идёт напрямую к собственнику.
То есть схема прекрасная. Сначала использовать коллегу как бесплатную разведку, собрать всё до последней детали, а потом прийти к собственнику уже хорошо подготовленным и блеснуть глубоким знанием его объекта. Серьёзно? 😂

Хотите работать с собственниками напрямую, работайте. Ищите контакты, квалифицируйте, изучайте объект, договаривайтесь, доказывайте свою ценность. Это нормальная конкуренция.

Но сначала изображать партнёрство, чтобы получить информацию, а потом этой же информацией воспользоваться против человека, который тебе её дал, это уже совсем другая профессия.

Я даже перезвонила и прямо спросила:

Вы правда считаете это нормальным? Вас так учат работать?

В ответ услышала историю о том, что с собственником он якобы общался раньше и просто долго не мог дозвониться.

И меня в этой истории раздражает даже не очередной непрофессиональный агент. Меня пугает, куда вообще движется рынок. Фейки, чужие фотографии, «эксклюзивы», о которых собственник иногда сам не знает. Теперь ещё и коллег можно использовать как бесплатный обучающий курс перед заходом к их клиенту.

Ребята, мы продаём недвижимость. Но у профессии всё-таки должна оставаться какая-то недвижимая часть в виде принципов. Потому что рынок маленький. Память у него длинная. И можно сколько угодно рассказывать собственнику о своей экспертности, но экспертность начинается гораздо раньше знания площади кухни и вида из окна.

P.S: привет Михаилу - Агент Москва/Дубай/Тайланд EstateLiga...

И на старуху бывает проруха 😄

В апреле 2025 года я, человек, который постоянно рассказывает другим, что рынок невозможно идеально протаймить, сама решила его немного протаймить. В одном из проектов, где у меня есть квартира, продавались кладовые по 900 тысяч.

Но вокруг тогда царил очень убедительный коллективный скепсис. Ставка высокая, депозиты около 20%, недвижимость расти точно не будет, зачем сейчас вытаскивать деньги из банка? Я не купила.

Вчера купила эту же кладовую. Уже на вторичном рынке. За 1,4 млн рублей.

Разумеется, первым делом села считать, сколько же я гениально заработала на своём решении 😄
Если бы те 900 тысяч всё это время лежали на хороших депозитах, доход составил бы примерно 230 тысяч рублей до налога. После 15% налога осталось бы около 195 тысяч. То есть мои 900 тысяч превратились бы примерно в 1,095 млн.

А человек, который тогда просто купил кладовую за 900 тысяч и вчера продал её мне за 1,4 млн, получил 500 тысяч прироста. +55% за полтора года. Разница примерно 305 тысяч рублей. Можно считать её моей персональной платой за ожидание идеального момента.

Мне нравится этот кейс именно потому, что он случился со мной. Профессиональная экспертиза совершенно не отменяет человеческую психологию. Когда вокруг все говорят «сейчас точно не время», депозит показывает красивую цифру, а неопределённости слишком много, даже специалисту очень легко решить, что он немного умнее рынка.

Этот пост не про «срочно несите все деньги в недвижимость». И кладовая не стала новым биткоином. Он про другое. Рынок совершенно не обязан ждать, пока вам станет спокойно. Мы очень часто думаем, что ещё немного посидим, ставка снизится, цены скорректируются, продавцы станут сговорчивее, появится тот самый идеальный момент. А потом иногда выясняется, что идеальный момент был полтора года назад. Просто тогда он выглядел совершенно неидеально.

Так что всем, кто до сих пор ждёт какого-нибудь чуда на рынке, посвящается. Иногда ожидание тоже имеет цену. В моём случае она вчера составила примерно 305 тысяч рублей 😄

А я, наученная собственным опытом, уже встала в очередь ожидания кладовых в доме, где моя следующая квартира ещё только строится. Второй раз платить за собственный скептицизм я как-то не планирую.