Круглов о недвижимости

Смотрите новый ролик на любой удобной для вас площадке!

VK | RuTube

https://vkvideo.ru/video-211144361_456239704

Друзья, спасибо за вашу активность и обратную связь!
Я собрал все ваши вопросы и пожелания по темам для следующего ролика. Анализировал комментарии и сообщения во всех своих сетях: ВКонтакте, Дзен, RUTUBE и Telegram.
Вот три темы, которые набрали больше всего откликов:

1. Аналитика ЖК «Башня Элемент» -стоит ли рассматривать, какие есть нюансы, реальные перспективы.

2. Аналитика ЖК «Легенда. Новая Земля» -разбор проекта, сильных и слабых сторон, инвестиционный потенциал.

3. «Легенда» на Охте -стоит ли покупать сейчас? — разбор текущих скидок, перспектив роста и подводных камней.
Это основные ваши запросы, но, возможно, я упустил что-то важное именно для вас.
👇 Пишите в комментариях:
— какую тему разобрать в первую очередь;
— или предложите свой вариант, если его нет в списке.

⚠️ Важный момент: это последние аналитические ролики в этом году. Поэтому будьте активнее - давайте выберем действительно полезные и важные темы, чтобы закрыть год сильными материалами.

📞 И еще одно важное напоминание. Если вы сейчас думаете о покупке, самое время записаться ко мне на консультацию по подбору квартиры. По моему опыту, сейчас застройщики дают самые большие скидки за долгое время - причем на действительно приличные, сильные ЖК. Я, если честно, сам удивлен таким предложениям на рынке.
В формате видео все нюансы и индивидуальные условия не расскажешь, и все детали не передашь. А на личной консультации мы разберем именно вашу ситуацию, ваши цели и подберем лучший вариант под ваши задачи.

Записывайтесь — https://clck.ru/3UqPBg . До встречи в следующем ролике!

Смотрите новый ролик на любой удобной для вас площадке!

VK | RuTube

Аналитика рынка новостроек по девелоперам
На графике представлен рейтинг застройщиков по количеству лотов в продаже. В выборку вошли 20 компаний с объемами от 360 до 6 384 лотов.


🏆 Абсолютные лидеры
Первое место уверенно занимает Setl Group с 6 384 лотами (22,8% рынка). На втором месте — ЛСР с 5 973 лотами (21,3%). Эти два гиганта вместе контролируют 44,1% всего рынка — практически половину предложения.


📉 Контраст с проектной картиной
А вот здесь кроется главный инсайт. Если в предыдущем графике мы с вами видели высокую конкуренцию среди проектов — там лидер занимал лишь 5%, и разброс был плавным, — то при группировке по девелоперам картина кардинально меняется. Выясняется, что за внешним разнообразием проектов скрывается серьезная концентрация капитала. Монополии как таковой нет, но подавляющая доля рынка сосредоточена в руках двух-трех ключевых игроков.

Структура рынка застройщиков
Можно четко выделить три эшелона:
• Доминирующая пара: Setl Group и ЛСР с долями 22,8% и 21,3%. Разрыв между ними и остальными участниками колоссальный — почти в 4 раза.
• Средний эшелон (1 000–1 600 лотов): КВС (1 643), RBI (1 275), Лидер Групп (1 229), LEGENDA Intelligent Development (1 207) и ПСК (1 120). Их совокупная доля — около 23%, то есть столько же, сколько у одного только Setl Group.
• Остальные игроки (менее 1 000 лотов): 14 компаний, от РСТИ (925) до ЛенСтройТрест (360). Их доли плавно снижаются от 3,3% до 1,3%.
Ключевые наблюдения
• Гигантский разрыв: Между вторым (ЛСР, 5 973) и третьим (КВС, 1 643) местом пропасть почти в 3,6 раза. Это качественно иная картина по сравнению с графиком проектов, где разрывы были плавными.
• Топ-3 забирает половину: Setl Group, ЛСР и КВС вместе контролируют около 50%


💡 Главный вывод
Рынок новостроек демонстрирует интересный дуализм. На уровне проектов он выглядит фрагментированным и конкурентным — покупатель видит десятки разных ЖК. Но на уровне девелоперов становится очевидно, что реальная сила сосредоточена у узкого круга компаний. Setl Group и ЛСР формируют почти половину всего предложения, и именно они задают тон рынку. Остальные 18 застройщиков из списка делят между собой оставшиеся 56%, и их доли плавно снижаются без резких скачков. Это классическая картина рынка с выраженными лидерами и длинным «хвостом» более мелких

📊 Аналитика рынка новостроек по объемам предложения
На графике представлен рейтинг ТОП-проектов по количеству лотов в продаже. В выборку вошли 19 жилых комплексов с объемами от 398 до 1413 лотов. Вот детальный разбор:

🏆 Лидеры рынка
Абсолютным лидером является ЖК «Астра Континенталь» с 1413 лотами, что составляет 5,0% от общего рынка. За ним следуют «Ручьи (2 оч.)» с 1284 лотами (4,6%) и «Парадный ансамбль» с 1199 лотами (4,3%). Четвертое место занимает «Пейзажный квартал» с 1170 лотами (4,2%).

📈 Структура рынка
Рынок демонстрирует умеренную концентрацию. Топ-4 проекта с объемами свыше 1000 лотов формируют значительную долю предложения. При этом даже лидер занимает лишь 5% рынка, что говорит о высокой фрагментации и широком выборе для покупателей.

Группировка проектов
Можно выделить три эшелона:
• Крупные проекты (более 1000 лотов): 4 комплекса — «Астра Континенталь», «Ручьи (2 оч.)», «Парадный ансамбль» и «Пейзажный квартал». Они формируют ядро рынка с совокупной долей около 18%.

• Средние проекты (500-999 лотов): 8 комплексов — от «Сэтл Ривьеры» (991 лот) до «Цветного города» (498 лотов). Эта группа обеспечивает стабильное предложение.

• Небольшие проекты в топе (менее 500 лотов): 7 комплексов — от «Любограда» (489 лотов) до «Юнтолово» (398 лотов).
🔍 Ключевые особенности

• Значительный разрыв: Между лидером (1413 лотов) и последним проектом (398 лотов) разница составляет более 3,5 раз. Это более выраженный разрыв по сравнению с предыдущим графиком.

• Парные значения: «Витебский парк» и «Пулково Лейк» имеют одинаковый объем — по 422 лота каждый.

• Брендинг: Проекты с двойными названиями («Сэтл Ривьера / Setl Ривьера», «Универ Сити / Univer City») указывают на премиальное позиционирование.


💡 Главный вывод
Рынок новостроек характеризуется высокой конкуренцией при умеренной концентрации предложения. Топ-проекты обеспечивают значительную часть рынка, при этом объемы продаж равномерно распределены между множеством игроков. Средний объем проекта в этом рейтинге составляет около 780 лотов, что свидетельствует о масштабности большинства комплексов. Покупатель имеет широкий выбор, а застройщикам необходимо дифференцировать

⚖️ ФНС доначислила 3,2 млн за аренду, но суд частично встал на сторону предпринимателя. Разбор кейса

Суть конфликта: Предпринимательница владела несколькими квартирами и сдавала их в аренду (в том числе посуточно). С 2017 по 2019 год она декларировала минимальные доходы, существенно экономя на налогах и страховых взносах.

Позиция ФНС: Выездная проверка выявила сильное занижение налоговой базы. Инспекторы доначислили почти 3,2 млн руб. (из них ~1,9 млн – сами налоги). В качестве доказательств налоговая использовала заключенные договоры найма и опросы бывших жильцов. Арендаторы подтвердили, что платили собственнице наличными, но без чеков и расписок.

Защита бизнеса: Предпринимательница обратилась в арбитражный суд. Её главный аргумент: одних слов свидетелей недостаточно для начисления налога, а прямых документов, подтверждающих именно такой размер выручки, у ФНС нет.

Решение суда: Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций частично поддержали бизнес-леди. Они исключили из итоговой суммы взыскания те налоговые обязательства, которые были рассчитаны исключительно на основе устных показаний арендаторов.

Логика судей: Свидетельские показания могут служить источником информации об обстоятельствах дела, но не могут быть единственным и достаточным доказательством факта получения дохода и, главное, его точного размера.


💡 Главный вывод для рынка:
Спрятать доходы «под ковром» становится всё сложнее: ФНС активно собирает данные через управляющие компании, банки и онлайн-платформы. Однако этот кейс показывает важную деталь: если дело доходит до суда, у налоговой должно быть железное документальное подтверждение именно суммы дохода, а не только факта сдачи квартиры. Слова жильцов без чеков или выписок суды признают недостаточным основанием для доначислений.

🌟 Уникальная видовая квартира в клубном доме «Большой 67» от собственника «Легенда»! 🌟

Представляем эксклюзивное предложение для тех, кто ценит комфорт, приватность и лучшие панорамы Санкт-Петербурга.
Эта квартира площадью 64 м² расположена на 7-м этаже нового клубного дома и открывает потрясающие виды на Исаакиевский собор и исторический центр Васильевского острова (короткое видео с видом прилагаю 👇).

Почему этот вариант заслуживает вашего внимания:

🏛 Премиальная локация: Клубный дом «Большая 67» от надежного застройщика «Легенда».

📐 Продуманное пространство: 64 м² функциональной площади (подробную планировку вышлю по запросу).

👁 Вау-эффект: Живые виды на главные архитектурные доминанты города.

📄 Абсолютная юридическая чистота: Один собственник, все документы полностью готовы к сделке.

💰 Максимальная прозрачность: Полная стоимость квартиры указывается в договоре. Никаких скрытых условий, занижений и «подводных камней».
Это не просто квадратные метры, это образ жизни в самом сердце исторического центра.

📩 Интересно?
Пишите в личные сообщения или ставьте «+» в комментариях!
Я оперативно вышлю:
✅ Подробную планировку
✅ Видеообзор видов из окон
✅ Полную презентацию объекта и ответы на любые вопросы.

В ближайшее время квартира появится на ЦИАН.

Смотрите новый ролик на любой удобной для вас площадке!

VK | RuTube

https://vkvideo.ru/video-211144361_456239700

Смотрите новый ролик на любой удобной для вас площадке!

VK | RuTube

https://vkvideo.ru/video-211144361_456239699

🔥 Новый ролик уже на канале в субботу в 10:00 ! Разбираем ТОП-3 застройщика по вашим просьбам
Друзья, вы написали десятки комментариев, и мы вас услышали! Разбираю трёх девелоперов, которые сейчас на слуху у каждого, кто следит за рынком новостроек:
🥇 1 место — Settl Group
🥈 2 место — Легенда
🥉 3 место — Fizika Девелопмент

📊 В ролике — честная аналитика в цифрах:
• Как эти три компании продавали квартиры в непростом 2025 году
• Что происходит с продажами прямо сейчас — под занавес 2026-го и на старте 2027-го
• Как повлияло урезание семейной ипотеки на реальные сделки
• Что творится с ценами: рост, стагнация или долгожданные скидки?

🎯 Ролик получился максимально актуальным — как никогда. Много цифр, никакой воды, только сухая аналитика и понятные выводы.

‼️Не пропусти

💬 А какого застройщика вы бы хотели увидеть в следующем разборе? Пишите в комментариях — самые популярные запросы возьмём в работу!