Владислав Коноплин | Про недвижимость

Глава ЦБ по какой-то причине путает причинно-следственные связи. Она утверждает, что ставка по рыночной ипотеке зависит от объемов выдачи льготной ипотеки. По этой логике надо просто перестать выдавать льготную ипотеку, и после этого ставки по рыночной ипотеке станут доступными.

Но позвольте поинтересоваться, а как же ключевая ставка? Зачем ЦБ держал и продолжает держать ее на высоком уровне? Не для того ли, чтобы снизить доступность (читай, повысить ставку) кредитов?

Насколько я понимаю, идея Набиуллиной в том, что если банки выдают много льготных кредитов, то объем выдачи и так позволяет банку зарабатывать без лишних усилий. Но ведь ниже ставки рефинансирования несубсидированный кредит банк все равно не выдаст, как ни старайся.

И может быть (сейчас скажу страшную вещь!), если снизить ключевую ставку, востребованность и выдача льготной ипотеки сама по себе уменьшится?

Так все же что первично, курица или яйцо? Напишите свое мнение, а то я запутался 🙂

❗️Льготная ипотека в России должна быть ограничена и ее объемы не должны расти, заявила Эльвира Набиуллина.

«Льготная ипотека, она все-таки должна быть ограниченной, потому что даже если будет адресная ипотека <...> и покрывать там 90% ипотеки, то рыночная ипотека станет недоступной, практически. Поэтому если мы хотим, чтобы ипотека была доступна для всех, и для всех были более умеренные ставки, скажем так, то объемы не должны расти», — сказала глава ЦБ.

Кто утверждал, что застройщики никогда не снизят цены?!
То, что сейчас происходит - самое главное разочарование для инвесторов и обычных покупателей жилья за последние несколько лет. Я бы даже сказал, подстава или подлянка, кому как удобно!
А по сути: один из крупнейших застройщиков Догма снизил цены на свои квартиры ниже, чем они были на старте продаж!

То есть за год инвесторы и покупатели не получили обещанный прирост цены (вы же знаете, застройщик всегда обещает рост, иначе зачем покупать раньше?). Более того, сейчас ценник такой, что невольно возникает вопрос: зачем было фактически замораживать деньги в стройку на год?! Ответ на этот вопрос я дам ниже.

Как такое стало возможным?
Как я уже неоднократно писал, в 2025 году в Краснодаре было запущено много новых проектов. Сейчас, по истечению года, обслуживание кредитов на проектное финансирование по ряду из них весьма затратно для застройщиков. А всё почему: продажи просели и наполнение экскроу-счетов далеко от плановых значений, а чем меньше наполнены счета, тем дороже обходится обслуживание кредитов.

И вот Догма нашла "элегантное" решение: объявить распродажу на квартиры по проектам с длинными сроками сдачи домов (2028-2029 годы) со скидками 40%.
Недополученная прибыль при продажах компенсируется снижением ставки по кредиту, вызванным высокими продажами по этой акции. Поэтому застройщик не несет убытков в привычном понимании, однако создает довольно неприятный и опасный прецедент, который может стать началом соответствующего тренда в строительной отрасли.

Будут ли готовы в дальнейшем люди доверять застройщикам в их главном призыве: "Покупай сегодня, завтра будет дороже!"? Если вслед за Догмой другие девелоперы будут объявлять подобные распродажи, то доверие в постоянный рост цен, которое и сегодня довольно призрачное, может существенно пошатнуться!

Да, в акции Догмы есть ограничения: скидки дают на выборочные планировки и этажи, за наличный расчет либо без субсидированных программ и на ограниченный срок. Однако даже с учетом этого, подобных "аттракционов невиданной щедрости" я давно не видел.

Изначально предполагалось, что акция продлится до 21 октября, однако распродать нужный объём не успели, поэтому продлили снижение цен до конца октября.

Для тех, кто ждал подходящего момента для покупки новостройки и кто может подождать 2-3 года окончания строительства, напишите или позвоните мне, помогу определиться с выбором 🤝

Учитель может годами копить на квартиру, но так и не собрать деньги на первоначальный взнос! Особенно если учитывать, какие зарплаты получают сейчас в школах! Ну а так как у нас государство заботливое, все время думает об учителях, поэтому в Госдуме предложили компенсировать педагогам половину первоначального взноса по ипотеке!
Например, если для покупки квартиры нужно внести 2 миллиона рублей, государственная помощь могла бы составить целый миллион! Но есть нюанс: пока это предложение, а не действующая федеральная программа.

Кого могут включить в программу? Среди предложенных условий — педагогический стаж не менее трёх лет, возраст до 55 лет, необходимость улучшить жилищные условия и обязательство проработать в одной образовательной организации не менее пяти лет.

А теперь давайте подумаем: готовы ли будет учителя связать себя с одной школой на пять лет ради помощи с покупкой жилья? Как будто бы помощь ожидается существенная! Но тогда у администрации школы появляется очень удобный рычаг. Деваться-то некуда – ипотека висит!

Давайте вспомним, какие ипотечные ставки действуют на вторичном рынке! Меньше 16 процентов ипотеку взять невозможно, а это десятки тысяч рублей ежемесячного платежа! Как думаете, зарплата учителя позволит такую роскошь, как ипотека?

Подобные программы нужны больше для решения кадровых вопросов в стране. Вспомните "Земских" учителей и врачей: получи деньги – и отработай пять лет там, где скажут. Кто-то доволен, конечно, но кто-то потом жалеет. Поэтому молодым специалистам совет такой: считайте не только выгоду, но и то, от чего отказываетесь. Пять лет – серьёзный срок!

А как вы считаете: компенсация половины первоначального взноса поможет учителям приобрести собственное жильё? Или обязательство работать пять лет в одной школе — слишком высокая цена? Пишите в комментариях!

Ключевую ставку сохранили на уровне 14%
Основная причина, почему ставку не снизили - прогноз по инфляции на 2026 год вырос, а ставка, как известно, призвана бороться с высокой инфляцией, делая заемные деньги дорогими.

На самом деле шансы на то, что ставку снизят, были минимальными. Более вероятный сценарий был в ее повышении, по крайней мере, это было бы логично. Но, по всей видимости, усталость населения и бизнеса от дорогих кредитов и фактическую невозможность развития на заемные деньги заставило главу ЦБ пойти на компромисс и сохранить ставку неизменной до декабря этого года.