Владислав Коноплин | Про недвижимость

Глава ЦБ по какой-то причине путает причинно-следственные связи. Она утверждает, что ставка по рыночной ипотеке зависит от объемов выдачи льготной ипотеки. По этой логике надо просто перестать выдавать льготную ипотеку, и после этого ставки по рыночной ипотеке станут доступными.

Но позвольте поинтересоваться, а как же ключевая ставка? Зачем ЦБ держал и продолжает держать ее на высоком уровне? Не для того ли, чтобы снизить доступность (читай, повысить ставку) кредитов?

Насколько я понимаю, идея Набиуллиной в том, что если банки выдают много льготных кредитов, то объем выдачи и так позволяет банку зарабатывать без лишних усилий. Но ведь ниже ставки рефинансирования несубсидированный кредит банк все равно не выдаст, как ни старайся.

И может быть (сейчас скажу страшную вещь!), если снизить ключевую ставку, востребованность и выдача льготной ипотеки сама по себе уменьшится?

Так все же что первично, курица или яйцо? Напишите свое мнение, а то я запутался 🙂

❗️Льготная ипотека в России должна быть ограничена и ее объемы не должны расти, заявила Эльвира Набиуллина.

«Льготная ипотека, она все-таки должна быть ограниченной, потому что даже если будет адресная ипотека <...> и покрывать там 90% ипотеки, то рыночная ипотека станет недоступной, практически. Поэтому если мы хотим, чтобы ипотека была доступна для всех, и для всех были более умеренные ставки, скажем так, то объемы не должны расти», — сказала глава ЦБ.

Кто утверждал, что застройщики никогда не снизят цены?!
То, что сейчас происходит - самое главное разочарование для инвесторов и обычных покупателей жилья за последние несколько лет. Я бы даже сказал, подстава или подлянка, кому как удобно!
А по сути: один из крупнейших застройщиков Догма снизил цены на свои квартиры ниже, чем они были на старте продаж!

То есть за год инвесторы и покупатели не получили обещанный прирост цены (вы же знаете, застройщик всегда обещает рост, иначе зачем покупать раньше?). Более того, сейчас ценник такой, что невольно возникает вопрос: зачем было фактически замораживать деньги в стройку на год?! Ответ на этот вопрос я дам ниже.

Как такое стало возможным?
Как я уже неоднократно писал, в 2025 году в Краснодаре было запущено много новых проектов. Сейчас, по истечению года, обслуживание кредитов на проектное финансирование по ряду из них весьма затратно для застройщиков. А всё почему: продажи просели и наполнение экскроу-счетов далеко от плановых значений, а чем меньше наполнены счета, тем дороже обходится обслуживание кредитов.

И вот Догма нашла "элегантное" решение: объявить распродажу на квартиры по проектам с длинными сроками сдачи домов (2028-2029 годы) со скидками 40%.
Недополученная прибыль при продажах компенсируется снижением ставки по кредиту, вызванным высокими продажами по этой акции. Поэтому застройщик не несет убытков в привычном понимании, однако создает довольно неприятный и опасный прецедент, который может стать началом соответствующего тренда в строительной отрасли.

Будут ли готовы в дальнейшем люди доверять застройщикам в их главном призыве: "Покупай сегодня, завтра будет дороже!"? Если вслед за Догмой другие девелоперы будут объявлять подобные распродажи, то доверие в постоянный рост цен, которое и сегодня довольно призрачное, может существенно пошатнуться!

Да, в акции Догмы есть ограничения: скидки дают на выборочные планировки и этажи, за наличный расчет либо без субсидированных программ и на ограниченный срок. Однако даже с учетом этого, подобных "аттракционов невиданной щедрости" я давно не видел.

Изначально предполагалось, что акция продлится до 21 октября, однако распродать нужный объём не успели, поэтому продлили снижение цен до конца октября.

Для тех, кто ждал подходящего момента для покупки новостройки и кто может подождать 2-3 года окончания строительства, напишите или позвоните мне, помогу определиться с выбором 🤝

Учитель может годами копить на квартиру, но так и не собрать деньги на первоначальный взнос! Особенно если учитывать, какие зарплаты получают сейчас в школах! Ну а так как у нас государство заботливое, все время думает об учителях, поэтому в Госдуме предложили компенсировать педагогам половину первоначального взноса по ипотеке!
Например, если для покупки квартиры нужно внести 2 миллиона рублей, государственная помощь могла бы составить целый миллион! Но есть нюанс: пока это предложение, а не действующая федеральная программа.

Кого могут включить в программу? Среди предложенных условий — педагогический стаж не менее трёх лет, возраст до 55 лет, необходимость улучшить жилищные условия и обязательство проработать в одной образовательной организации не менее пяти лет.

А теперь давайте подумаем: готовы ли будет учителя связать себя с одной школой на пять лет ради помощи с покупкой жилья? Как будто бы помощь ожидается существенная! Но тогда у администрации школы появляется очень удобный рычаг. Деваться-то некуда – ипотека висит!

Давайте вспомним, какие ипотечные ставки действуют на вторичном рынке! Меньше 16 процентов ипотеку взять невозможно, а это десятки тысяч рублей ежемесячного платежа! Как думаете, зарплата учителя позволит такую роскошь, как ипотека?

Подобные программы нужны больше для решения кадровых вопросов в стране. Вспомните "Земских" учителей и врачей: получи деньги – и отработай пять лет там, где скажут. Кто-то доволен, конечно, но кто-то потом жалеет. Поэтому молодым специалистам совет такой: считайте не только выгоду, но и то, от чего отказываетесь. Пять лет – серьёзный срок!

А как вы считаете: компенсация половины первоначального взноса поможет учителям приобрести собственное жильё? Или обязательство работать пять лет в одной школе — слишком высокая цена? Пишите в комментариях!

Ключевую ставку сохранили на уровне 14%
Основная причина, почему ставку не снизили - прогноз по инфляции на 2026 год вырос, а ставка, как известно, призвана бороться с высокой инфляцией, делая заемные деньги дорогими.

На самом деле шансы на то, что ставку снизят, были минимальными. Более вероятный сценарий был в ее повышении, по крайней мере, это было бы логично. Но, по всей видимости, усталость населения и бизнеса от дорогих кредитов и фактическую невозможность развития на заемные деньги заставило главу ЦБ пойти на компромисс и сохранить ставку неизменной до декабря этого года.

Три рискованные схемы покупки жилья без первоначального взноса
В РБК вышла статья с соответствующим заголовком, и меня радует, что СМИ обратили наконец внимание на этот вопрос. Потому что застройщик никогда не станет отговаривать вас от такой покупки, и не расскажет, что по такой схеме жилье покупать НЕВЫГОДНО и РИСКОВАННО!

Только пожалуйста, не надо говорить, что ситуация безвыходная, денег нет и т.д. Если мы не можем накопить на первоначальный взнос, как собираемся платить ипотеку, делать ремонт и обставлять квартиру?

А если выяснилось, что ипотеку платить не можем (неожиданно!), то становится очень нужно продать по цене выше застройщика (ведь ПВ + налог + затраты застройщика накрутили сверху). А такую задачу решить невозможно: у застройщика помимо цены есть выбор планировок, этажей, льготная ипотека и рассрочка, в конце концов.

Вот так можно легко попасть в безвыходную ситуацию из-за отсутствия информации при покупке или, что еще хуже, введении в заблуждение!

https://realty.rbc.ru/news/6ad73d3c6fc72a4ee4d7ddc6

Открываете октябрьскую квитанцию за коммуналку и думаете: «У меня что, еще одна комната появилась?!»
С 1 октября 2026 года коммунальные платежи в России выросли! Средний индекс повышения по стране — 9,9%, но в отдельных регионах он значительно выше. Например, в Москве — 15%, а в Ставропольском крае — до 22%.

Допустим, раньше вы платили 8 тысяч рублей в месяц. При повышении на 20% это уже 9 600 рублей. За год набегает почти 20 тысяч дополнительных расходов! Для кого-то это вполне ощутимая сумма, которую можно было бы потратить в других целях или отложить! А отказаться от отопления или воды, чтобы сэкономить, вряд ли получится.

Проблема в том, что сейчас у государства нет денег, чтобы субсидировать затраты на ЖКУ, как это было в советское время. Ну а если не повышать тарифы - это может приблизить банкротство поставщиков коммунальных ресурсов.
Скажу больше: до 2030 года тарифы вырастут еще больше, и деваться тут некуда!

Но при этом платить больше, чем положено, вы не обязаны! Так что же делать?
Первое — проверьте счётчики, корректно ли они считают расход, и вовремя передавайте показания. Иначе начисления могут рассчитываться не по фактическому потреблению, а по среднемесячному расходу, либо по нормативам, которые гораздо выше, чем фактическое потребление!
Второе — внимательно изучите квитанцию. Сравните начисления с предыдущим месяцем, проверьте объёмы потребления и тарифы. Если нашли ошибку, запросите перерасчёт. Не стесняйтесь сходить в УК и уточнить, откуда взялась та или иная сумма. Помните, что рост суммы в квитанции не всегда вызван повышением тарифов, а суммы на содержание жилья и капремонт рассчитываются по отдельным правилам.
Третье — узнайте, есть ли у вас право на субсидии и льготы. Если коммунальные расходы занимают значительную часть дохода семьи, вам может полагаться государственная поддержка. Условия могут зависеть от региона.
Четвёртое — сократите расход ресурсов: устраните протечки воды, установите светодиодные лампы, не оставляйте включенными электроприборы, если не пользуетесь ими. Небольшая экономия каждый месяц за год превращается в ощутимую сумму.
Расходы на коммуналку растут, но переплачивать без оснований совершенно необязательно.

А теперь расскажите: насколько выросла сумма в вашей квитанции?

Краснодарский край продолжает находится в числе лидеров по вводу жилья на фоне сокращения этого показателя по РФ год к году.

Объясняется это тем, что в 2025 году стартов продаж в Краснодаре было вагон и маленькая тележка, а теперь их надо достраивать и вводить в эксплуатацию. Даже если уровень продаж подталкивает к замедлению темпов стройки.

Иначе выплаты неустоек съедят их без того небольшую (теперь уже) доходность строительного бизнеса. Ведь с начала 2027 года застройщиков, похоже, завалят судебными исками, которые им придется как-то закрывать и выплачивать деньги дольщикам за нарушение сроков строительства.

Между тем крупнейший застройщик страны Самолёт принял решение о смене гендиректора. Такая попытка исправить свою заметно пошатнувшуюся репутацию в глазах рынка выглядит, на мой взгляд, как минимум смешно. Анна Акиньшина по крайней мере лично ездила по стройкам и держала руку, что называется, на пульсе.

Потенциальные покупатели готовы будут поверить, что теперь дела у Самолёта пойдут в гору? Сомнительно.

⬇️🏗 Ввод жилья в России в январе-сентябре 2026 года сократился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 13,4% – до 66,3 млн кв м, свидетельствуют оперативные данные Росстата.

В том числе в сентябре в стране сдали 8,2 миллиона квадратных метров жилья, что на 8,8% меньше, чем в сентябре 2025 года, указывается в материалах ведомства.

🏘Согласно его данным, населением в январе-сентябре введено 41,4 млн кв м индивидуального жилья, что на 20,8% меньше итогов аналогичного периода прошлого года. Результат сентября - почти 5,3 млн "квадратов", что на 4% больше сентября 2025 года.

🔝По статистике Росстата, по вводу жилья за три квартала 2026 года лидируют Московская область (6,9 млн кв м, -29,5%), Москва (почти 4,2 млн "квадратов", +4,7%), Краснодарский край (3,1 млн "квадратов", -31,7%), Татарстан (почти 3,1 млн "квадратов", +3%) и Ленинградская область (3 млн "квадратов", -9,8%).

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в Telegram