ЖКХ Ньюс — новости ЖКХ и судебной практики

🏢 Фасад – это не просто «лицо» дома, а важный элемент здания, от состояния которого зависят тепло, безопасность и комфорт всех жильцов.

Когда штукатурка осыпается, появляются трещины или промокают стены, важно действовать грамотно и последовательно.

✅ Минстрой России разъясняет, какой ремонт нужен и куда обращаться.

🔧 Текущий или капитальный: в чем разница

Первое, что нужно понять: ремонт фасада может быть текущим или капитальным. Порядок организации и финансирования этих работ различается.

Текущий ремонт устраняет локальные дефекты штукатурки, окраски и швов. Его обеспечивает управляющая организация, ТСЖ или ЖСК – в зависимости от способа управления домом.

Плановый ремонт и его финансирование утверждают собственники на общем собрании (ОСС). Обязательные работы по содержанию фасада и устранению опасных повреждений не должны откладываться до собрания.

🧱 Капитальный ремонт включает восстановление или замену элементов фасада, при необходимости – утепление и наружную отделку. Работы финансируются из фонда капремонта с учетом региональной программы.

📋 Пошаговый алгоритм действий

1️⃣ Зафиксировать проблему и обратиться в управляющую организацию.

Опишите дефекты в заявлении, приложите фотографии. Попросите провести осмотр, составить акт, определить работы и сроки.

2️⃣ Если УК бездействует – обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ).

ГЖИ может выдать предписание, при наличии оснований – принять меры административного воздействия.

Жалобу подают через электронную приемную или лично. Приложите заявление в УК, ответ и фотографии.

3️⃣ Провести общее собрание собственников.

Собственники могут:

🔹 Принять решение о капитальном ремонте фасада и направить обращение о переносе сроков региональному оператору и в уполномоченный орган региона в установленном порядке

🔹 Утвердить перечень и стоимость работ по текущему ремонту, а также порядок их финансирования

🔹 Решить вопрос о выборе подрядчика, если это относится к компетенции собственников при выбранном способе организации ремонта

🔹 Рассмотреть смену управляющей организации с соблюдением предусмотренного законом порядка

4️⃣ При угрозе безопасности – требовать срочных мер и обследования.

Если дефекты фасада серьезные: глубокие трещины, разрушение несущих элементов, угроза обрушения, необходимо добиваться проведения независимого технического обследования.

Согласно новым правилам, введенным приказом Минстроя России от 22 сентября 2025 (№ 569/пр), необходимость капитального ремонта устанавливается по результатам визуального обследования специализированной организацией.

Если степень износа конструктивного элемента превышает 30%, капремонт должен быть проведен в течение 5 лет, а при износе свыше 50% — в приоритетном порядке, в течение 3 лет. Заключение такого эксперта станет весомым основанием для включения дома в краткосрочную программу капремонта.

5️⃣ Обратиться в прокуратуру и Минстрой России.

Если все вышеперечисленные инстанции не принесли результата, жители вправе обратиться в Минстрой России.

Жалоба подается в письменной форме по почте, через официальный интернет-портал ведомства или лично собственником.

📲 Минстрой России в МАКС

📍 Самый уютный подъезд: как УК провести конкурс и не повторить типичных ошибок

Садовый сезон закрыт — открыт подъездный: люди дома, дни коротки, уюта хочется. Но для управляющей организации в подъездном конкурсе спрятана главная ловушка: подъезд, в отличие от клумбы, и так убирается в рамках содержания дома.

Конкурс с критерием «чистота и порядок» начнёт судить не жильцов, а собственную уборку организации — проиграет подъезд, который хуже домыли, а не тот, где ленились.

Правильная рамка другая: в зачёт идёт только сделанное жильцами сверх обычного содержания — тогда конкурс работает на доверие жителей, а не экзаменует персонал.

🏘 В материале — специфика подъездного конкурса:
• Судейство (критерии объявлены заранее; обход только живой)
• Приз коллективу (награда обязана быть общей)
• Зимний календарь (сроки сезона и информирование от афиш до личного обхода)

➡ Разбор трёх ошибок, процедура судейства, варианты призов, зимний календарь и порядок старта — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#СообществоВместоТолпы

📍 Когда соседей лучше не мирить: 5 ссор, где миротворец бессилен

Чужая война соседей рождает соблазн выступить миротворцем: подталкивают сочувствие, чувство справедливости, а иногда — собственный покой.

Риском принято считать грубое вмешательство с оценками и законом; однако промахнуться можно и с противоположного конца — через деликатное участие и попытку тихо свести стороны за стол.

❗️ Есть ссоры, которые не поддаются примирению вовсе: вмешательство в них ничего не даёт соседям и лишь назначает конфликту нового участника. Умение мирить не поможет — нужно другое: узнавать безнадёжные случаи до того, как вложены время и отношения.

➡ В новом материале на сайте ЖКХ Ньюс — признаки всех пяти типов, сводная таблица «как узнать — что делать» и готовые формулировки для случаев, когда вмешиваться не стоит.

#КонфликтологияДляЖильца

📍 Администрация объявила дома «неуправляемыми» и назначила им новую УК — суды не согласились

АО «Центр обеспечения ЖКХ г. о. Кашира» обратилось в арбитражный суд, чтобы признать недействительным постановление администрации городского округа. Документ определял ООО «УК «ЖКХ без границ» управляющей организацией для домов, «в отношении которых собственниками помещений не выбран способ управления», — до выбора собственниками способа управления или заключения договора управления.
УО прошла три инстанции и добилась своего.

🔎 Обстоятельства дела
Заявитель управлял многоквартирными домами на основании договоров управления. Затем Министерство по содержанию территорий и государственному жилищному надзору Московской области сообщило администрации об исключении из реестра лицензий сведений об осуществлении обществом деятельности по управлению МКД.

После такого сообщения администрация созвала внеочередное заседание комиссии по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и издала спорное постановление.

💬 Администрация объясняла своё решение так:
— поступали обращения граждан о нарушении их прав со стороны УО;
— Каширская городская прокуратура подтвердила факты недобросовестного отношения общества к исполнению обязанностей по управлению общим имуществом, многочисленные нарушения лицензионных требований и условий договоров управления, «запрещённые законом деяния» и злоупотребление доверием жителей, добросовестно вносящих плату;
— возбуждено уголовное дело по ст. 327 УК РФ — по факту подделки и использования протоколов общих собраний и решений собственников о выборе этой УК неустановленными лицами, представлявшими интересы общества;
— должен соблюдаться принцип непрерывности обслуживания жилого фонда.

⚖ Позиция судов
— по ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и Правилам № 1616 орган местного самоуправления определяет управляющую организацию в единственном случае — когда способ управления домом не выбран собственниками либо выбранный способ не реализован. Здесь же способ управления был реализован: у УО имелись действующие договоры управления. Доказательств подложности или недействительности протоколов общих собраний о её выборе не представлено;
— «Ненадлежащее исполнение Обществом взятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом не порождает у органа местного самоуправления в обход установленных законом условий права на выбор управляющей организации при реализованном собственниками праве на самостоятельный выбор управляющей компании»;
— сам по себе факт возбуждения уголовного дела о подделке протоколов до вступления приговора в законную силу не позволяет считать подделку установленной. Приговора с преюдициальным значением для этого спора в деле не оказалось.

⏩ Кассация добавила, что новых доводов жалоба администрации не содержит, а все приведённые сводятся к переоценке доказательств, что выходит за пределы полномочий суда округа (дело № А41-91941/2024).

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

Кворум обычно срывает не плохая идея, а неудачные разговоры с соседями. Разобрали, как готовиться к обзвону, работать с шестью типами собственников — от «Скептика» до «Призрака» — и что отвечать на вечное «нет». Листайте карточки.
Полная версия статьи — по ссылке.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК

📍 Интервью председателя ТСЖ: почему сказанное меняет смысл по дороге в текст

Разговор с журналистом прошёл спокойно: председатель ничего не скрывал, говорил осторожно и по-человечески. Потом выходит материал — и в нём не узнать собственной речи: осторожные формулировки превратились в признания, спокойные — в оправдания. При этом ни одной выдуманной цитаты: всё, что в кавычках, действительно было сказано.

📹 Виноват здесь редко кто-то конкретный. Час разговора сокращается до абзаца, длинные фразы режутся, недосказанное достраивается — так устроена редактура. Поэтому разговор с журналистом — жанр со своими правилами, а не обычная беседа. И защита в этом жанре не красноречие: одни слова легко перевернуть, другие не переворачиваются вовсе — и говорящему важно знать разницу.

❓ Как построить полчаса подготовки к интервью? Где проходит граница между тем, что комментировать можно, и тем, что не стоит? Что делать, когда собеседник пересказывает вашу мысль в худшем виде и ждёт согласия? И что отправить журналисту после разговора, чтобы материал вышел точнее?

➡ Как это устроено — в статье на сайте ЖКХ Ньюс.

#ЭффективноеТСЖ

📍 Совместные активности для пенсионеров: как наладить добрососедство в доме

Организовать досуг для пожилых соседей кажется делом сложным и дорогим: аренда залов, сценарии. На деле для живого добрососедства часто достаточно стола, нескольких стульев и желания поговорить. Главная неожиданность в том, что большинство пенсионеров страдают не от скуки, а от одиночества и ощущения ненужности — и именно это определяет, какие активности в доме сработают. А неудачи активистов почти всегда объясняются не пассивностью соседей, а одними и теми же предсказуемыми ошибками, которые можно обойти заранее.

👍 В материале — как запустить соседский досуг и не сорваться на старте:
• Синдром «Наполеона» (почему мечта о большом празднике заканчивается выгоранием организатора — и как выглядит правильный первый шаг)
• Ловушка «бабушкиного досуга» (почему вязание и рецепты отталкивают большинство — и как выяснить реальные интересы соседей)
• Логистика, о которой забывают (место, время и информирование — три мелочи, на которых спотыкаются хорошие начинания)
• Деньги без ссор (три принципа финансирования — от бесплатных форматов до прозрачной кассы)

Плюс каталог идей по трём направлениям — интеллектуальному, творческому и оздоровительному, — пошаговая инструкция опроса и готовый план на первый месяц: от листка у почтовых ящиков до первой встречи. Даже если на неё придут два человека — это уже победа.

Добрососедство не создаётся по приказу или за один день: оно вырастает из маленьких, регулярных и тёплых встреч — из общих шуток, совместно выращенного помидора на подоконнике, из помощи в настройке телефона.

➡ Каталог активностей, инструкция опроса, правила «кассы доверия» и план запуска на месяц — в полной версии материала на сайте ЖКХ Ньюс.

#ПолезноеДобрососедство

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ
Приглашает на вебинар 29 октября с 10.00 по мск.
"Акты приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД - новые правила оформления с 1 сентября 2026 года"

В программе вебинара:
⮕Изменения в законодательном регулировании с 1 сентября 2026 новых правил оформления актов приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (актов приемки)
⮕О применении разъяснений Минстроя России от 17.08.2026 к новым правилам оформления актов приемки
⮕Особенности определения сроков оформления актов приемки при отсутствии и при наличии таких сроков в заключенном до 1 сентября 2026 договоре управления
⮕Обязательные правила определения лиц, уполномоченных подписывать акты приемки от имени собственников, и порядок оформления актов при отсутствии таких лиц
⮕Примеры оформления актов приемки в части указания видов, объемов и стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от установленных или неурегулированных договором управления соответствующих условий, в том числе: когда виды отдельных работ, услуг и их стоимость не определены, когда стоимость работ, услуг, включаемых в акты приемки определена с учетом затрат на управление МКД, когда стоимость работ, услуг определена по единичным расценкам, когда периодичность выполнения работ не соответствует месячной, а также в других случаях, указанных участниками вебинара
⮕О применении понятий "плановая" и "фактическая" стоимость работ, услуг. О не применении понятий "начисленная плата" и "поступившая плата" к отношениям по оформлению актов приемки
⮕О процедуре подписания актов приемки уполномоченным лицом, об основаниях не подписания актов, о применении понятия "аргументированные возражения" и порядке оформления таких возражений
⮕Случаи и порядок изменения фактической стоимости работ, услуг при их приемке относительно их плановой стоимости
⮕Необходимость обеспечения соответствия отчетности управляющей организации, указываемой в актах приемки  и в отчете об исполнении договора управления
⮕Рекомендации по актуализации договора управления для урегулирования отношений по оформлению актов приемки
⮕Ответы на вопросы участников вебинара
 
Лектор - Маликова Ирина Петровна Генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", Кандидат экономических наук 

➡ Регистрация на вебинар

📍 Собственница потребовала перерасчёт от расчётного центра, а не от управляющей организации — и проиграла три инстанции

В Приморском крае собственница квартиры нашла в квитанциях сразу два изъяна: сведения о площади жилых, нежилых помещений и общего имущества не соответствуют фактическим данным, а информация о расчёте платы за холодную воду, водоотведение и электричество на содержание общего имущества (СОИ) неполная — без объёмов потребления по нежилым помещениям, показаний общедомовых приборов учёта и применяемых расчётных показателей.

Иск она предъявила не к управляющей организации (домом управляет УК «Жилой комплекс»), а к ООО «Артем информационно-расчётный центр»: предоставить информацию о «смете платы» за коммунальные ресурсы на СОИ, безвозмездно устранить нарушения порядка исчисления платы за последние три года, скорректировать квитанции и выплатить 10 000 рублей как компенсацию морального вреда.

УК в дело привлекли лишь третьим лицом.

⚖ Суд отказал в иске, и вышестоящие инстанции с этим согласились.

ИРЦ работает по агентскому договору с управляющей организацией: аналитический учёт расчётов, составление платёжных документов, работа с гражданами, выдача справок. Исходные сведения для начислений предоставляет УО, она и отвечает за их достоверность. Права самостоятельно менять эти данные у расчётного центра по договору нет.

Привлечение расчётного центра не переносит на него обязанности управляющей организации перед собственниками (ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Агент может стать самостоятельным субъектом ответственности перед потребителем, если расчёты совершает от своего имени, — но даже тогда его ответственность ограничена величиной агентского вознаграждения (п. 48 постановления Пленума ВС РФ № 17).

Выполнение ИРЦ расчётных функций, формирование документов и работа с населением сами по себе не порождают обязанности определять и изменять исходные показатели, делать перерасчёт и корректировать сведения, переданные управляющей организацией. Доводы о неправильности площадей и расчётов относятся к существу обязанностей лица, ответственного за управление домом и содержание общего имущества.

Ссылку истицы на неприменимость закона о платёжных агентах к спорным отношениям кассация отодвинула на второй план: определяющим стало не наличие этого статуса, а содержание договорных полномочий применительно к заявленным требованиям.

Процессуальный штрих: заменить расчётный центр управляющей организацией либо привлечь её соответчиком истица не просила, последовательно настаивая, что отвечать должен именно ИРЦ. Поэтому истица и получила такой результат (определение Девятого КСОЮ № 88-6329/2026).

💎 Чтобы исключить разногласия из-за несовпадения площадей и всегда иметь под рукой актуальные сведения, рекомендуем сервис нашего учредителя ДомОнлайн.Реестр. Сервис синхронизирует базу данных собственников с ЕГРН, помогает выверить площадь каждого помещения и избежать ошибок в начислениях и судебных споров.

📍 ЖКХ Ньюс: ТГ | МАХ | ВК