Андрей. Квартиры в новостройках Рязани.

ОСТОРОЖНО, НЕЛИКВИД: 5 ТИПОВ КВАРТИР, КОТОРЫЕ ЧЕРЕЗ 5 ЛЕТ БУДЕТ ПОЧТИ НЕВОЗМОЖНО ПРОДАТЬ 📉

Покупать недвижимость только по принципу «главное, чтобы цена за квадратный метр была пониже» — это финансовое самоубийство. Дешевый объект сегодня гарантированно превратится в ваш мертвый 💀груз завтра, когда вы решите его продать или сдать.

Рынок недвижимости стремительно меняется. То, что сегодня кажется компромиссным вариантом, через 5 лет станет абсолютным неликвидом. Эксперты выделили 5 главных факторов риска, которые навсегда похоронят ликвидность объекта.

🚨Что попадает в зону риска:

1️⃣ Микростудии (15–18 м²) 📦

Эра мини студий официально подходит к концу. Семью туда не заселить, банки всё неохотнее одобряют под них ипотеку. Спрос и арендные ставки на них будут только падать.

2️⃣ Районы массовой однотипной застройки 🏗️

Покупка квартиры в гигантском ЖК на тысячи одинаковых квартир в чистом поле — огромная ошибка. Через 5 лет в вашем же доме на продажу одновременно выставят 50 абсолютно идентичных однушек. Чтобы продать свою, вам придется жестко демпинговать и конкурировать с собственными соседями за одного-единственного покупателя.

3️⃣ Локации без развития инфраструктуры 🛑

Если застройщик или город годами обещают построить новые дороги, школы, поликлиники и станцию метро, но сроки постоянно сдвигаются — бегите. Районы без транспортной доступности и социальных объектов быстро теряют привлекательность, а цены на квартиры в них проседают ниже рынка.

4️⃣ Гигантские квартиры (150–250 м²) 🏰

Времена «дворцов» прошли, сегодня в тренде жесткая эргономика. Огромная площадь — это колоссальный налог на имущество и безумные счета за коммуналку. Покупателей на такие объемы на вторичном рынке критически мало, и чтобы избавиться от такого актива, вам придется делать скидки в миллионы рублей.

5️⃣ Устаревший фонд с изношенными коммуникациями 🏠

Старые советские панели и пятиэтажки, которые не попадают под программы реновации, стремительно ветшают. Изношенные трубы, гнилая проводка, отсутствие лифтов и аварийные подъезды пугают современных покупателей. Люди скорее переплатят за свежий «комфорт-класс» с закрытым двором, чем ввяжутся в капитальный ремонт старья.

Вывод для профессионала:

Задача сильного брокера — продавать не просто «бетон», а ликвидность актива в будущем. Учитесь смотреть на 5–10 лет вперед и мягко уводите своих клиентов от этих скрытых ловушек, даже если прямо сейчас цена выглядит очень заманчиво.

👇 Коллеги, а с каким из этих типов объектов вы чаще всего сталкиваетесь на практике?

В истории Рязани было несколько периодов, которые можно назвать строительным бумом. Выбор конкретного периода зависит от того, о какой эпохе идет речь:
Послевоенный советский бум (конец 1940-х — начало 1960-х годов)
Новый масштабный строительный бум начался в городе сразу после окончания Великой Отечественной войны. Его развитие связано с деятельностью председателя рязанского обкома Алексея Ларионова. В этот период была развернута масштабная реконструкция города: построены уникальные здания и целые ансамбли в стиле советской классики и ампира. К этому времени относятся комплекс Рязанской выставки, новое здание театра драмы, «обкомовский» дом на улице Циолковского и комплекс административных зданий на площади Ленина. Пышная архитектура продолжала строиться вплоть до начала 1960-х годов.Позднесоветский пик индивидуального строительства (1989 год)
В новейшей истории точкой отсчета для рекордных показателей стал 1989 год. Тогда в Рязанской области был установлен абсолютный рекорд жилищного строительства советского периода — введено в эксплуатацию около 800 тысяч квадратных метров жилья. Разделим эти 800 000 на средние 45 м² и получим почти 18 000 квартир. То есть 18 000 семей въехали в новые квартиры. Долгие годы этот показатель оставался недостижимым. Однако уже в начале 1990-х объемы резко упали, уступив место индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) и возведению элитных малоэтажных домов.Современный рыночный бум (после 2005 года)
Именно этот период чаще всего называют современным строительным бумом в контексте рыночной экономики. После спада 1990-х, когда в 2001 году в регионе было построено всего 194,9 тысячи квадратных метров жилой площади, новый этап активной застройки начался в 2004–2005 годах.

Причины: рост доходов населения и появление доступного ипотечного кредитования со снижением процентных ставок стимулировали спрос на жилье.
Ключевые игроки: если в 1990-е выделялись компании «Марсель», «Мервинский», «Интерстрой» и «РИМ», то на стыке веков появились новые застройщики — «Зеленый сад», «Северная компания» и «Капитал». Именно они сыграли ведущую роль в развитии города в этот период.
Инфраструктура: строительство затронуло не только жилые комплексы, но и социальные объекты. Например, в 2025 году началось возведение первой опоры нового масштабного моста через реку Оку в районе Дядьково, а также ведется активная работа по замене подрядчиков для завершения долгостроев.
Текущий период в Рязани нельзя однозначно назвать периодом масштабного строительного бума в классическом понимании этого термина. Активность присутствует, но она неоднородна и сопровождается рядом вызовов.

Пока я был увлечён синусами и квадратными уравнениями, вопрос «Кто покупает квартиры в новостройках?» передо мной не стоял. А зачем? Но вот теперь я риэлтор, которому душа математика всё ещё покоя не даёт, и так хочется что-то посчитать. Вот и посчитаем. Все расчёты буду вести в привязке к рынку недвижимости Рязани, по крайней мере пока. Поэтому начнём подсчёты с самого города.
Рязань — административный центр Рязанской области, расположенный в центре Восточно-Европейской равнины на высоком правом берегу реки Оки. Население города составляет более 520 тысяч человек.
Экономика и рынок труда
• Промышленность: Город сохраняет статус крупного промышленного центра. Здесь развиты нефтепереработка (завод «РНПК»), машиностроение, станкостроение, радиоэлектроника и пищевая промышленность.
• IT-сектор: По данным на первый квартал 2026 года, самой высокооплачиваемой отраслью в городе стали информационные технологии и связь со средним доходом специалистов около 122 тысяч рублей.
• Уровень зарплат: Средняя номинальная заработная плата достигает 91 тысячи рублей. В рейтинге российских городов по уровню доходов Рязань занимает 58-е место, уступая Туле, Нижнему Новгороду и Ярославлю.
Эти данные мне дал GigaChat. Но я не буду для своих расчётов брать среднюю зарплату. Потому что если одна семья ест только капусту, а у второй на каждый приём пищи мясное блюдо, то в среднем обе семьи ежедневно едят голубцы. (Кстати, почему блюдо назвали голубцами? Из голубей раньше делали или как?)
Поэтому для своих расчётов мы возьмём медианную зарплату и опять же запросим её у ИИ. Алиса утверждает, что по данным на июнь 2026 года, медианная зарплата в Рязани составляла 60 500 рублей. Медианная зарплата — это значение, которое делит упорядоченный список зарплат пополам:
• половина работников получает меньше этой суммы;
• половина — больше.
И вот дальше уже не статистика, а мой сплошной волюнтаризм. Считать я буду на основе своих суждений и опыта применительно к нынешнему десятилетию. В качестве расчётной модели возьмём абстрактного Петра Петровича Петина, 22 лет отроду, с оконченным высшим образованием, проживающего пока с родителями. Даже чуть-чуть усложним: живёт только с мамой. Такое допущение позволит нам сэкономить на аренде жилья, но полностью от расходов не избавит.
Итак, наш Пётр Петрович зарабатывает 60 500 рублей в месяц. Сколько он из них тратит? С учётом того, что он столуется у мамы и при этом, конечно, покупает продукты и участвует во всех семейных делах финансово, думаю — около 20 000. Возможно, я заблуждаюсь, предложите свой вариант. Учтём, что у нашего Петра Петровича есть цель — купить квартиру. И мама об этом знает, поддерживает сына морально. Морально, конечно, не финансово.На данный момент в Рязани студию можно купить за 2 420 000 рублей. Не в центре, конечно, однако в транспортной доступности. Городские маршруты ходят, может быть, не часто, но регулярно.
Если откладывать те самые сэкономленные 40 500 рублей ежемесячно на депозит под 12%, начиная с января 2022 года, то аккурат к январю 2026-го набежали бы искомые 2 420 000 рублей. Снимай да покупай квартиру. Да, это идеальная модель: без налога на вклад, без съёмного жилья и разных непредвиденных ситуаций. Но заметьте — и без ипотеки.
А теперь давайте посмотрим, где сейчас находится наш герой. На дворе конец 2026 года. Если Пётр Петрович действительно начал копить четыре года назад, его кубышка давно перевалила за два с половиной миллиона. Он мог взять ту самую студию еще весной, сделать там простенький ремонт и даже успеть привыкнуть к утренним пробкам на выезде из микрорайона Песочня.
И ещё надо помнить, что покупка первой квартиры — это никогда не финишная черта марафона. Это лишь входной билет в клуб собственников, после которого начинается новый, гораздо более интересный квест. Главное — вовремя понять, какая переменная в твоем уравнении мешает получить верный ответ: сумма дохода, размер хотелок или банальный страх нажать кнопку «Купить».

https://elitnayakvartira.ru