Земельная стратегия | Станислав Федотов

Земельная инвестиция начинается не с покупки

Когда говорят про инвестиции в землю, часто представляют простую схему: купить участок подешевле, подождать несколько лет и продать дороже.

Так тоже бывает. Но мне гораздо интереснее другая модель — когда стоимость земли растёт не просто из-за времени, а потому что с активом что-то произошло.
Участок нашли там, где другие его не заметили. Разобрались с правовым статусом. Сформировали нормальную конфигурацию. Получили понятный вид использования. Проверили градостроительные возможности. Решили вопрос с подъездом. Разделили большой массив на более ликвидные объекты. Подготовили территорию под конкретный коммерческий сценарий.

То есть между состоянием «есть какая-то земля» и состоянием «есть понятный земельный актив» иногда лежит довольно большая работа.

И именно в ней часто создаётся стоимость.
Поэтому при оценке инвестиционного проекта мне недостаточно знать, сколько участок стоит сегодня. Гораздо интереснее понять, что с ним можно сделать за год, два или три и каким объектом он станет после этого.

Причём не каждый участок имеет такой потенциал. Иногда дешёвая земля дешёвая именно потому, что с ней практически ничего нельзя сделать. А более дорогой объект может оказаться интереснее, если у него есть понятный путь развития.

Поэтому я всё чаще смотрю на землю не только как на недвижимость, которую можно купить.
А как на актив, стоимость которого иногда можно создать самим — за счёт правильного земельного решения.

И вот такие проекты мне сейчас особенно интересны.

После Москвы всё больше думаю о рабочих группах

На форумах и предпринимательских встречах обычно много говорят про знакомства и нетворкинг. Но само по себе знакомство мало что даёт. Можно собрать сотню визиток — и через месяц не вспомнить половину людей.

Мне гораздо интереснее другая модель: не просто знакомиться, а создавать небольшие рабочие группы людей, которые реально могут быть друг другу полезны.

У каждого предпринимателя есть три вещи: свои компетенции, свои текущие запросы и довольно большая сеть контактов.
Причём значительная часть этой сети для нас самих сейчас никак не используется. Я могу знать человека, который совершенно не нужен мне сегодня, но именно его ищет кто-то из моих партнёров. И наоборот.

На форуме мне понравилась простая мысль: попробуйте сформулировать несколько конкретных запросов, с которыми вам сейчас нужна помощь, и отдельно подумать, какими своими контактами вы готовы поделиться с другими.

В этот момент абстрактное «давайте сотрудничать» превращается в довольно практический механизм.
Один ищет инвестора. Второй — площадку под новый объект. Третий знает собственника подходящего актива. Четвёртый может решить юридическую часть. Пятый работает в регионе, где у остальных нет своих людей.
И появляется проект, которого у каждого по отдельности могло вообще не возникнуть.

Для меня это особенно актуально в земле. Я физически не могу одинаково хорошо знать практику каждой администрации и каждую территорию России. Зато могу хорошо разбираться в земельной задаче в целом, собрать её конструкцию и подключить сильного местного специалиста там, где это нужно.

Поэтому мне всё интереснее не модель «у меня есть подрядчики», а сеть людей и компетенций, из которой под конкретную задачу можно быстро собрать нужную конфигурацию.

Наверное, именно в эту сторону я сейчас вижу развитие и своей работы, и профессионального окружения.
Не объединение ради объединения.
А среда, в которой у людей быстрее появляются нужные контакты, решения, клиенты и совместные проекты.