Частный инвестор

Байки из цеха!

🏭"Продали завод"🏭

Прим.: забыл... Да, объект был продан за 100 000 000 (сто миллионов) рублей 00 копеек. Такие объекты недвижимости имеют совершенно субъективную рыночную стоимость, она работает, как аукцион. Кто больше оценил объект, тот и забирает. Кстати, предложения были, начиная от 40млн. рублей, даже предпоследнее в 80млн. было нами отклонено. Но, к сожалению, в процессе сделки, когда были задержки и трудности, нам ещё поступали предложения и одно из них было больше. Но т.к. у нас сделка уже готовилась, и срыв текущей мог привести к полному краху, если бы последующее предложение не сыграло, первый покупатель за такое движение нас точно бы понизил в цене, поэтому мы выбирали синицу в руках, а не синицу чуть побольше в небе.

...ИТОГИ:
Доходность инвестора за 21 месяц сделки, от выдачи до полного возврата составила...
67% годовых, а именно более чем 11 700 000 (одиннадцать миллионов семьсот тысяч) рублей
а именно за всю сделку более 117%
Больше, чем Х2, и меньше, чем за 2 года. С залогом, с минимальным риском. В белую!

Байки из цеха!

🏭"Продали завод"🏭

📝История.

В ноябре 2023 года к нам обратился клиент с запросом на займ под залог имущественного комплекса. Проведя предварительную оценку, проведя зум-конференцию, запросив документы по бизнесу, было принято решение о выдаче займа. Плюс-факторов было достаточно много — это стабильный доход от аренды офисов в здании, покрывающий платёж, статус нежилого имущества, репутация самого клиента и самое главное — покрытие суммы займа в несколько раз, стоимостью залога!

Спустя ровно год клиент добросовестно сообщил, что цель, которая реализовывалась не принесла достаточное увеличение дохода и вернуть тело займа не представляется возможным, в следствие чего, собственником было принято решение о добровольной реализации имущества, тем более, что на полученные деньги была кратно увеличена его ликвидность.

Спустя менее чем полгода был найден потенциальный покупатель, также держатель крупного бизнеса, производств и арендных бизнесов. Это Акционерное Общество, крупный производственный холдинг. Далее мы очень долго структурировали сделку, у крупных игроков рынка гораздо выше уровень бюрократии, множество сотрудников, которым делегированы задачи, но они боятся принимать самостоятельные решения. Переговоры с банком, одобрение коммерческой ипотеки. А юр. лица одобряются в банках в несколько раз дольше и сложнее, чем физ. лица. Но итог закономерен, мы допилили эту сделку!

Сложности:
Покупатель настаивал на своих условиях проведения сделки, мы настаивали на своих, защищая интересы Инвестора. Заёмщик смотрел на это всё, держась за голову, желая уже поскорее закончить эту сделку и разойтись "по мировому". И вот внезапно покупатель пропадает и говорит, что срочно отбыл в отпуск с семьёй и сделка переносится. После завершения его отпуска, мы хотели уже выходить на сделку, но возникла новая "палка в наши квадратные колёса" — закончилось одобрение Сбера, вновь кредитный комитет, подачи, сбор документов, снова свежие ЕГРН, распечатки, факсы... После завершения всех адовых процедур мы смогли снова вернутся к формированию схемы сделки.
Следующая трудность заключалась в обременении всех 15 объектов недвижимости. 2 из которых — наши, а 13 объектов заложены у другого инвестора, сумма остатка составляла всего лишь 1,2млн., поэтому со своим инвестором мы решили выдать так называемые транзитные деньги.

Схема:
Сперва мы погасили долг Заёмщика перед инвестором №2 на 1,5млн. рублей, т.к. он категорически отказывался от аккредитива. Кстати, инвестором оказался наш давний знакомый, с которым мы выдавали в 2021г. квартиру в Батайске. Предварительно мы подписали страховочные 13 пакетов на их залог, в случае, если сделка рассыплется, мы бы забрали под обременение и их тоже. Обременения инвестора №2 на 13-ти объектах были погашены...

➡️Прим.: для чего так важно иметь под рукой свою платформу для регистрации сделок (ЭТО РЕКЛАМА, КСТАТИ)

...Далее нам пришлось сооружать страховочную транзитную сделку уже для самих себя. А именно, мы подписали новые пакеты на займ под залог уже на ВСЕ 15 ОБЪЕКТОВ недвижимости, чтобы в случае, если НЕ ДАЙ БОГ! разваливается сделка купли-продажи после снятия обременений, мы могли подать свои договоры на постановку ипотеки.
Выплата средств была запланирована с помощью аккредитивов. На 19млн. нашему Инвестору и на остальные 80млн. рублей нашему Продавцу-Заёмщику...

ПРОДОЛЖЕНИЕ СЛЕДУЕТ➡️

😫Психология дефолтника. Пять стадий неизбежного по Элизабет Кюблер-Росс!

Все мы знаем классические пять стадий принятия неизбежного по Кюблер-Росс: отрицание, гнев, торг, депрессия, принятие. Но когда дело касается займов под залог недвижимости, эта психологическая модель раскрывается совершенно по-особенному. Давайте разберем, что происходит в голове у заемщика и что в это время происходит с залоговым объектом на каждом этапе падения в дефолт.

1. Отрицание или самоуверенность

Случается первая просрочка. Человек не верит, что это начало конца. Он убеждает себя и кредитора: «Это просто кассовый разрыв», «Банк задержал перевод», «Завтра партнер отдаст долг, и я закрою сразу за два месяца». Психика блокирует страх потери имущества. Заемщик искренне верит, что выберется из финансовой ямы, нужно только немного потянуть время.
Что происходит с объектом? Ничего. Заемщик продолжает жить в доме или сдавать коммерцию, чувствуя себя полноправным и незыблемым хозяином.

2. Гнев или поиск виноватых

Просрочка растет, начисляются пени, иллюзии рушатся. Начинается стадия агрессии. Заемщик злится на экономику, на партнеров и, конечно же, на инвестора. «Вы ростовщики!», «У вас грабительские проценты!», «Я вам уже столько выплатил, а вы не можете войти в положение!». Начинаются угрозы пойти в прокуратуру или СМИ.
Что происходит с объектом? Заемщик может перестать платить коммуналку из принципа («все равно заберут») или отказывается пускать представителей кредитора для осмотра.

3. Торг или отсрочка

Инвестор подает иск в суд. Гнев сменяется паникой и попытками договориться с реальностью. Заемщик начинает забрасывать инвестора нереалистичными предложениями: «Давайте я сейчас заплачу только тело, а остальное через год», «Снимите пени, и я найду деньги», «Дайте мне самому продать объект, у меня есть покупатель (которого на самом деле нет)».
Что происходит с объектом? На объект накладываются обеспечительные меры (арест) судом. Юридически он уже «заморожен».

4. Депрессия или апатия

Суд выносит решение в пользу кредитора, выдается исполнительный лист. Наступает осознание необратимости. Заемщик перестает брать трубку, впадает в апатию. Он понимает, что долг превысил все мыслимые пределы, а имущество потеряно.
Что происходит с объектом? К делу подключаются судебные приставы (ФССП). Объект оценивается для принудительной реализации. Квартира или дом часто приходят в запустение.

5. Принятие... и перекладывание ответственности

В классической психологии принятие — это готовность жить дальше и брать ответственность. В залоговых займах это работает иначе. Идеальное и здравое «принятие» для заемщика — это вместе с кредитором продать объект из-под залога по рыночной цене, закрыть долг и забрать себе остаток денег, ЕЩЁ ТОГДА ДО СУДА. Но на практике проблемный клиент выбирает пассивное ожидание. Он принципиально сидит до самого конца и ждет продажи объекта с публичных торгов по заниженной цене. Почему? Это механизм психологической защиты. Если он согласится на продажу сам — значит, он признает свою финансовую несостоятельность, признает, что это его ошибка привела к потере актива. А дождавшись торгов и принудительного выселения с приставами, он может сохранить лицо перед самим собой и родственниками: «Это не я профукал квартиру. Это жадные кредиторы и государство меня раскулачили, выбросили на улицу. Я жертва обстоятельств».
Что происходит с объектом? Объект уходит с молотка на торгах (часто с дисконтом 20-30% от рынка) или переходит на баланс инвестора после вторых торгов по причине того, что долг превысил минимальную продажную стоимость объекта.

Цикл завершен!
_____________________________
💎 Канал со сделками ТГ
✅ Канал со сделками МАХ

🤖 Как искусственный интеллект изменил наш подход к залоговым займам

Скрытые долги, «забытые» суды, участки в зонах отчуждения — рынок залогового кредитования полон сюрпризов. Чтобы защитить капитал, мы постоянно ужесточаем фильтры. И сегодня мы перешли на новый уровень. Теперь на каждом этапе проверки объектов и заемщиков мы используем глубокий AI-анализ! Раньше андеррайтер мог потратить час на изучение 50-страничной выписки из НБКИ или запутанной истории переходов права собственности в ЕГРН. Теперь нейросеть делает это за секунды, исключая фактор человеческой усталости.

👨‍🦰Рентген кредитной истории заемщика

Кредитный рейтинг (скоринговый балл) — это лишь верхушка айсберга.
За красивой цифрой может скрываться финансовая пирамида, а именно часто рефинансирование и перекрытие одних кредитов другими. Нейросеть мгновенно видит неочевидные связи. Например, заемщик берет микрозаймы в МФО каждый раз ровно за два дня до платежа по ипотеке. Для ИИ это яркий красный флаг — у человека нет свободных денег, он закрывает старые дыры новыми долгами. Скорый дефолт практически гарантирован.

Анализ закрытых просрочек
ИИ анализирует не только текущие долги, но и историческое поведение. Если человек систематически уходил в просрочку на 20–29 дней, но успевал гасить до 30 дней (чтобы не портить рейтинг сильно), ИИ помечает его как высокорискового клиента с низкой финансовой дисциплиной.

🏢Беспощадный аудит залога. С недвижимостью всё еще сложнее. ИИ помогает нам не получить в залог «кота в мешке».

Анализ ВРИ и зон (ПЗЗ)
Система автоматически сопоставляет назначение земли с градостроительными планами. Больше никаких иллюзий — ИИ сразу подсветит, если шикарный участок в Сочи на самом деле попадает в зеленую зону или земли нацпарка.

История переходов права
Нейросеть выявляет «подозрительную» частоту смен собственников или наличие в цепочке лиц с признаками банкротства, что может привести к оспариванию сделки в будущем.

Сверка кадастра и рынка
Алгоритмы мгновенно парсят доски объявлений (ЦИАН, Авито) по заданным координатам и выдают реальную медианную стоимость квадрата, отсекая неадекватные оценки и завышенные ожидания заемщиков.

ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ НАШИХ ИНВЕСТОРОВ?

Внедрение AI-аналитики — это жесткий, холодный и математически точный расчет. Мы свели практически до нуля риск выдачи денег мошенникам или безнадежным должникам. Нейросеть не испытывает эмоций, не верит красивым историям заемщика и не закрывает глаза на «мелкие» недочеты в документах. Только факты, цифры и максимальная защита капитала.
_____________________________
💎 Канал со сделками ТГ
✅ Канал со сделками МАХ

С каким капиталом можно входить в залоговые займы? ⭐️

Залоговые займы — это популярный инструмент для тех, кто хочет приумножить свои сбережения или получить дополнительный доход. Однако, чтобы успешно войти в эту сферу, важно понимать, с каким капиталом это делать и на какие риски стоит обратить внимание.

Минимальный капитал для старта

⭐️ Небольшие суммы (от 1 000 000 рублей)
Если вы только начинаете, можно стартовать с относительно небольших сумм. Например, некоторые контрагенты позволяют инвестировать от 1 000 000 рублей. Это хороший способ попробовать свои силы и понять механику залоговых займов.
⭐️ Оптимальный капитал (от 3 000 000 рублей)
Для более серьезных инвестиций рекомендуется иметь капитал от 3 000 000 рублей. Это позволит диверсифицировать риски, распределив средства между несколькими займами или объектами недвижимости.
⭐️ Крупные инвестиции (от 10 000 000 рублей)
Если вы хотите получать стабильный и существенный доход, лучше рассматривать суммы от 10 000 000 рублей. Это даст возможность участвовать в более крупных проектах с высокой доходностью.

На что обратить внимание?

⭐️ Риски. Залоговые займы считаются менее рискованными, чем, например, инвестиции в акции, но все же есть вероятность дефолта заемщика. Убедитесь, что залог (обычно недвижимость) покрывает сумму займа.
⭐️ Доходность. Средняя доходность по залоговым займам составляет 40% годовых, но важно учитывать комиссии платформ и налоги.
⭐️ Сроки. Залоговые займы обычно выдаются на срок от 3 до 12 месяцев. Убедитесь, что вы готовы "заморозить" свои средства на этот период.

Советы для новичков

⭐️ Начинайте с небольших сумм, чтобы понять механику.
⭐️ Выбирайте проверенные платформы с хорошей репутацией.
⭐️ Диверсифицируйте свои вложения, чтобы снизить риски.
⭐️ Всегда изучайте залог и финансовое состояние заемщика.

Залоговые займы — это отличный способ получить пассивный доход, но только при грамотном подходе. Начните с комфортной для вас суммы и постепенно увеличивайте свои инвестиции!
____________________________
💎 Канал со сделками ТГ
✅ Канал со сделками МАХ

📉 Дефолты, суды и дисперсия: почему в залоговых займах решает дистанция

Многие приходят в инвестиции под залог недвижимости за стабильностью. Кажется, всё просто: выдал деньги под 40% годовых, залог защищает капитал, сиди и получай пассивный доход.

Но потом случается первая просрочка. Заемщик перестает платить, начинаются суды, взыскание, долгие месяцы без кэшфлоу. Начинающий инвестор седеет и думает: «Эта стратегия не работает!».

Знакомая ситуация? Виной всему — дисперсия.

Простыми словами, дисперсия — это отклонение ваших реальных результатов от ожидаемых. В залоговом инвестировании это риск того, что конкретный заемщик окажется проблемным и испортит вам статистику здесь и сейчас.

🎢 На короткой дистанции (1–2 займа, 1 год) дисперсия бьет больнее всего.
Если у вас в портфеле всего две сделки, и по одной из них случился дефолт — ваша текущая доходность рушится. Вместо регулярных выплат вы получаете судебную волокиту, необходимость выселять должника или забирать объект по отступному. На этом этапе разброс результатов колоссален: от идеального пассивного дохода до головной боли и замороженного капитала.

⏳ На длинной дистанции (десятки сделок, 5+ лет) статистика берет свое, и дисперсия сглаживается.
Опытные кредиторы знают: дефолты — это не катастрофа, а часть бизнес-модели. Если вы стабильно выдаете займы с правильным LTV (не более 50% от реальной рыночной стоимости) и тщательно проверяете ликвидность объектов, время начинает работать на вас.

Высокая ставка по работающим займам с запасом перекрывает издержки и простои по проблемным. Прошли суды, объект реализован — вы вернули тело долга, штрафы и проценты. С каждым новым годом и каждым новым выданным займом кривая вашей среднегодовой доходности выравнивается и неизбежно стремится к целевым показателям.

Почему это важно понимать?

Дисперсия учит главному правилу залогового инвестора: не судите о стратегии по одному проблемному кейсу.

Жесткий дисконт при оценке недвижимости (тот самый запас прочности) — это ваша страховка от потери тела капитала. А диверсификация (много мелких займов вместо одного крупного) и длинный горизонт инвестирования — это ваша страховка от просадок в доходности.

Вывод:
Стройте портфель, соблюдайте жесткий риск-менеджмент при оценке залогов и позвольте дистанции превратить хаос отдельных сделок в предсказуемый и мощный поток капитала.
____________________________
💎 Канал со сделками ТГ
✅ Канал со сделками МАХ
#инвестиции #займыподзалог #залоговоеинвестирование #недвижимость #дисперсия #рискменеджмент #финансоваяграмотность #пассивныйдоход

🏗️ Квартира в Сочи: Как статус земли под домом может уничтожить весь залог
К нам обратился брокер и предложил сделку- на вид все супер. Но иногда самые опасные риски скрываются там, где их никто не ищет.
Вводные:
Собственник — предприниматель, не пенсионер, с бизнесом, есть ИП.
Квартира в Сочи, в выписке ЕГРН — самостоятельный объект, без обременений и арестов. Договор купли-продажи чистый: передавалась именно квартира, есть Акт.
Смотрим документы: действительно, никаких подводных камней не видно.
Но что-то меня царапает: старая правоустановка, ни разу не переоформлялась. Решаю копнуть глубже. Участок под многоквартирном доме- ИЖС.
Казалось бы, и что?
А то, что строить многоквартирный дом на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства — это нарушение целевого назначения земли.
Если местные власти решат, что такой дом построен незаконно ( а это произойдет поверьте), его могут обязать снести. И в этом случае залог в виде квартиры просто перестает физически существовать.
А вы остаетесь с обязательствами заемщика и без какого-либо обеспечения.
«Как же так?» — спросите вы.
А никак. Дом на земле ИЖС по закону может быть только индивидуальным жилым домом для одной семьи. Если там 10-15 квартир, это уже самовольная постройка с риском сноса.
А если бы мы выдали заем, а потом — снос, инвестор бы потерял все.
Итог:
Сделку отменили. Заемщик не получил деньги. Инвесторы — сохранили капитал.

PS Сочи и вообще Краснодарский край- это минное поле, более 1000 домов сейчас в списках под снос, а жильцы останутся бомжами в прямом смысле.
____________________________
💎 Канал со сделками ТГ
✅ Канал со сделками МАХ

Наши каналы на Телеграм площадке:

КАНАЛ С ОБЪЕКТАМИ: https://t.me/smirnoffbiz
УСПЕХИ И ПРОВАЛЫ: https://t.me/ZalogStories

Мы запускаем единый канал по залоговым инвестициям в МАХ

Привет. Мы — команда опытных управляющих партнеров и профессиональных брокеров. Мы не просто наблюдатели, а практики, которые уже почти 6 лет работают в нише инвестиций в недвижимость.
За эти годы мы накопили некий опыт и готовы им поделиться с вами. Этот канал будет единым живым организмом. Это и рабочий блог с нашей экспертизой и инсайдами, и канал с заявками на инвестирование.

Наши цифры за 6 лет говорят сами за себя:

📊 Обработано более 10 000 заявок.
💼 Участвовали в более чем 250 сделках.
💰 Проведены сделки на общую сумму более 1 000 000 000 рублей.
📈 Максимальный капитал в управлении — 80 млн ₽, в сопровождении — 300 млн ₽.

В этом канале мы будем делиться не только успехами, но и честными разборами дефолтов. Мы не обещаем золотых гор, а учим избегать грабель, на которые наступали сами.

💥 Одна из наших первых сделок сразу же закончилась дефолтом, заёмщик просто перестал выходить на связь. После длительных судебных разбирательств (около 3 лет) объект был реализован и инвестор получил обратно лишь тело займа и процент, соразмерный с банковским вкладом. С данных негативных событий начался наш альтернативный путь управляющих партнёров, где не осталось места обычному брокерскому (посредническому) подходу.

С тех пор мы выстроили процессы, которые приносят нашим инвесторам от 30% годовых при полной сохранности капитала. Заёмщики проходят достаточно грубокий скоринг и анализ платёжеспособности, заявки теперь разделены на категории по рискам.

Что вас ждёт в MAX:

🔹 Реальные кейсы: Анонимно, но с конкретными цифрами (доходность, сроки, риски).
🔹 Разборы дефолтов: Почему заёмщик перестал платить и как мы выходили из ситуации.
🔹 Чек-листы: Инструменты, которые мы используем для проверки объектов и заёмщиков.
🔹 Ответы на ваши вопросы: Прямой диалог с управляющими партнёрами.

👉🏻 Если вы хотите понять, как работает эта ниша изнутри, получать самые адекватные заявки данного рынка и учиться на реальном опыте — подписывайтесь. Поехали!