Недвижимость&Ипотека#Благовещенск 28

Правда ли что покупая квартиру на вторичном рынке нельзя быть уверенным что квартира останется вашей?

Да, вы абсолютно правы.

Покупка недвижимости на вторичном рынке действительно сопряжена с риском банкротства продавца, что может привести к оспариванию сделки и потере имущества (признанию сделки недействительной).

Если продавца признают банкротом в течение 3 лет после заключения сделки, финансовый управляющий или кредиторы могут потребовать вернуть квартиру в конкурсную массу.

Почему суд может отобрать квартиру?

Сделку могут аннулировать по следующим главным основаниям:

- Заниженная цена.
Если квартира куплена существенно ниже рыночной стоимости (обычно на 20% и более), суд решит, что продавец выводил активы, а покупатель действовал недобросовестно.

- Сделка перед банкротством. Если договор подписан в течение 1 года (или в некоторых случаях до 3 лет) до принятия заявления о банкротстве, она автоматически попадает под строгое годовое окно подозрений.

- Сделка с родственником. Продажа имущества близким родственникам при наличии долгов почти всегда трактуется как попытка спрятать имущество.

Как обезопасить себя от этого риска?

Проверяйте продавца до сделки:

- Проверьте человека по базе ФССП (наличие открытых исполнительных производств).

- Изучите картотеку арбитражных дел (нет ли уже поданного заявления о банкротстве).

- Проверьте паспорт на действительность и посмотрите базу судов общей юрисдикции по месту регистрации (нет ли крупных судов).

- Запросите у продавца кредитный отчет (НБКИ) и справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и налогам.

- Указывайте только полную стоимость

- Никогда не соглашайтесь на занижение цены в договоре купли-продажи (ДКП), даже если продавец просит об этом, чтобы «уйти от налогов».
Полная стоимость в ДКП — ваша главная защита.

Докажите свою «добросовестность»

- Проводите расчеты исключительно в безналичной форме (аккредитив, сервис безопасных расчетов, перевод со счета на счет). Чек и банковская выписка — железное доказательство того, что вы реально заплатили деньги.

- Сохраняйте скриншоты объявлений о продаже, чтобы доказать, что вы нашли квартиру на открытом рынке.

Титульное страхование

- Оформите страховку риска потери права собственности (титула) минимум на первые 3 года. Если квартиру всё же заберут через суд, страховая компания выплатит вам её стоимость.

Если вы сейчас планируете покупку квартиры и у вас есть сомнения, расскажите:

- Продавец торопит со сделкой или предлагает занизить цену?

- Проводилась ли уже какая-то проверка его долгов?

Я подскажу, на какие именно «красные флаги» в поведении продавца или документах стоит обратить внимание.

От 9 100 000 ₽

Не просто квартира — пространство на двух уровнях

На видео — превращение черновой квартиры в интерьер, в котором уже легко представить свою жизнь. Но главное здесь — не конкретный ремонт, а сама планировка.

Два уровня помогают разделить пространство по настроению и назначению: например, оставить внизу кухню-гостиную для повседневных дел и встреч, а наверху устроить спальню, кабинет или личную зону отдыха.

Высокие потолки и второй свет добавляют ощущение воздуха, а площадь второго уровня можно увеличить, продлив пол.

Такие двухуровневые квартиры — по-настоящему редкий формат для нашего города. И их осталось всего 4.

Если вам хочется жить не в стандартной планировке, а в пространстве с особым характером — звоните, пишите. Покажу доступные варианты и расскажу об условиях покупки.

📲+7 963 806 64 19

Если совместно нажитое в браке имущество вовремя не разделить, в последующем можно столкнуться с проблемами. Избежать таких ситуаций, а также различных проблем, связанных с непониманием, что и кому именно принадлежит, поможет заранее составленное соглашение о разделе имущества.

Какие проблемы могут возникнуть, если купленное в браке жилье не разделено

▪️Проблемы с продажей квартиры

Имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов, даже если квартира оформлена на одного из них и ипотеку выплачивал только он. После развода ничего не меняется, поэтому при продаже может потребоваться согласие бывшего супруга, который впоследствии вправе оспорить сделку или потребовать половину полученной суммы.

▪️Споры с наследниками и неожиданные соседи по жилью

Если в браке покупается две квартиры и каждая оформляется на отдельного супруга, это не означает, что они становятся личной собственностью. В случае смерти одного из супругов обе квартиры войдут в наследственную массу, а его наследники смогут претендовать на долю в недвижимости, которую вторая сторона считала своей. В результате придется выкупать их долю, иначе в квартире могут появиться соседи.

🪖 В России устраняют последние преграды для гаражной амнистии — Совфед

На круглом столе обсудили упрощение оформления гаражей в собственность.

⬇️За пять лет действия амнистии россияне зарегистрировали 913 тыс. объектов, включая 616 тыс. земельных участков.

🔵В 15 регионах уже расширили перечень документов для оформления гаражей. Теперь подтвердить свои права можно в том числе старыми квитанциями, членскими книжками и справками гаражных кооперативов.

🔵 При этом владельцам
разрешили самостоятельно оформлять землю под гаражами в общих строениях, а также узаконивать объекты в полосах отвода РЖД.

🔵 В Госдуме также готовят поправки для подземных гаражей. Саму программу продлили до 1 сентября 2031 года.

💬 Ограничения на строительство в зонах подтопления будут снимать поэтапно

Правительство России намерено снять ограничения на строительство в зонах затопления и подтопления в два этапа, ориентир по срокам — осенняя сессия Госдумы, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.

Сначала, по его словам, планируется дать ход существующим строительным проектам.

Подробнее

Когда в выписке ЕГРН написано, что ограничений нет, но они есть.

Рассказывает юрист

Суть спора: Покупатели приобрели два земельных участка в Калужской области для строительства жилого дома, однако позже выяснилось, что земля находится в охранной зоне газопровода, где любое строительство запрещено.

Противоречие в ЕГРН: В текстовой части выписки ЕГРН было прямо указано, что ограничения отсутствуют, но на графическом плане (схеме) того же участка охранная зона была четко обозначена.

Позиция продавца: Продавец утверждал, что не знал о проблеме, ссылаясь на текст выписки. Однако суды установили, что он перепродал землю почти сразу после покупки, а сведения о зоне содержались в документах, которыми он владел.

Итог: Суды трех инстанций признали, что продавец не мог не знать об ограничениях. Договоры купли-продажи были расторгнуты, а деньги взысканы в пользу покупателей (дело № 2-407 / 2025, кассация № 88-10705 / 2026).

Позиция законодательства и судов: Согласно ст. 37 ЗК РФ, последствия наступают за предоставление заведомо ложных сведений. При этом Верховный Суд РФ (определение № 38-КГ19-1) указал, что нельзя автоматически перекладывать на продавца риски публичных ограничений, о которых он не знал — в каждом случае нужно доказывать степень его осведомленности.

🏠 Если у вас есть квартира, дом, земельный участок, а также машина или другой транспорт, возможно, вы платите за них налогов больше, чем нужно. Объясняем, кому положены льготы, как это проверить и правильно оформить.

➡️ Кто имеет право на льготы:

— пенсионеры;
— люди, имеющие инвалидность с детства, а также I и II групп;
— ветераны Великой Отечественной войны и других боевых действий;
— ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС, чернобыльцы и пострадавшие от радиационных катастроф;
— многодетные семьи;
— Герои Советского Союза и РФ;
— полные кавалеры ордена Славы;
— военнослужащие и члены их семей;
— участники СВО с семьями.

Например, пенсионеры могут не платить налог на имущество за недвижимость. Правда, льгота действует только на один объект каждого типа — например, на одну квартиру и один дом. За остальные придётся платить, но с вычетом, который положен всем россиянам: при начислении налога из общей площади квартиры вычитают 20 кв. м, из площади дома — 50 кв. м.

Также дополнительные льготы могут устанавливать региональные или муниципальные власти.

➡️ Как проверить право на льготу

Через сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Или посмотреть в личном кабинете налогоплательщика — там можно узнать об объектах и о применённых к ним льготам.

➡️ Как оформить

Налоговая сама применяет льготу к объекту с самой большой суммой налога. Если этого не произошло, подайте заявление. Это можно сделать онлайн — через сервис «Обратиться в ФНС» или в личном кабинете налогоплательщика. И лично — обратившись в местную налоговую инспекцию или в МФЦ.

Ответ на заявление должны дать в течение 30 календарных дней. Если информация подтвердится, налоги за прошлый период пересчитают с учётом льготы.

Спрашивали — отвечаем!
Собрали новый пул вопросов граждан об изменениях в Семейной ипотеке с 1 октября.
Как учитываются СНИЛС детей, можно ли менять ставку и срок, и какие выплаты можно зачесть в первоначальный взнос, чтобы увеличить его размер до 50% — в карточках спроси.дом.рф.

📌 Что такое КРТ

Комплексное развитие территорий (КРТ) - это программа, направленная на улучшение городской среды.

Программа регулируется главой 10 Градостроительного кодекса РФ (в т.ч. федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020).

Основная цель - создание комфортной и функциональной среды через:
◾️снос или реконструкцию ветхих и аварийных, а также неэффективно используемых объектов;
◾️строительство нового жилья;
◾️развитие социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры;
◾️благоустройство территорий.

Комплексное развитие территорий (КРТ) осуществляется поэтапно:

1️⃣ Определение приоритетов: Государственные и муниципальные органы власти определяют, какие территории нуждаются в первоочередном развитии.
2️⃣ Правовая подготовка: Муниципальная администрация корректирует нормативные акты, включая Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), чтобы включить подлежащие преобразованию участки в перечень зон для реализации программы.
3️⃣ Разработка проектов: Для каждой зоны разрабатывается и публикуется проект КРТ, детализирующий состав территории, существующие объекты и планируемые преобразования.
4️⃣ Информирование собственников: Владельцы объектов получают уведомления о начале КРТ, а информация также публикуется на сайте муниципалитета при наличии технической возможности.
5️⃣ Согласование для жилья: В случае жилой застройки проводятся общие собрания собственников для утверждения условий переселения и компенсаций.
6️⃣ Привлечение инвестора: Муниципалитет проводит торги для выбора инвестора (часто крупного застройщика), который получит право на заключение договора о КРТ.
7️⃣ Реализация: Включает снос или реконструкцию существующих объектов, новое строительство и благоустройство территории.

История одной неприятной ошибки при использовании маткапитала (на самом деле это не единичный случай)
Делимся данной информацией, поскольку, возможно, она убережет вас от такой же ситуации.

Что произошло?

Семья приобрела квартиру, часть стоимости которой планировалось оплатить за счет средств материнского капитала.
Однако квартиру купили только на несовершеннолетних детей. Мать детей, она же владелица сертификата на материнский капитал, долю в квартире себе не оформила.
Росреестр зарегистрировал переход права.
После чего мать покупателей подала в СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала с перечислением их продавцу...

... и получила отказ!
Основание — доли в квартире выделены не всем членам семьи (владелицу сертификата не наделили долей).

Итог: квартира уже принадлежит детям, а продавец остался без полной оплаты.

Почему так вышло?
Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей с определением размера долей по соглашению.

Что же делать в такой ситуации?

Вариант 1: Закрыть расчет другими деньгами — самый быстрый и, возможно, самый простой путь. Сторонам необходимо подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи, изменив пункт о расчетах, а именно исключить использование материнского капитала и указать, что оплата производится за счет личных средств покупателей. В результате покупатели выплачивают продавцу сумму, равную размеру маткапитала, из собственных средств (или с помощью потребительского кредита, займа у родственников и т.п.).

Вариант 2: Расторгнуть договор и потом заключить новый, с правильным составом покупателей, указав в числе покупателей не только несовершеннолетних детей, но и мать — владелицу сертификата.
Но здесь есть серьезное препятствие: дети уже являются собственниками. А значит, любые действия с их долями (включая прекращение права путем расторжения договора) требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Вариант 3: Расторжение договора в судебном порядке. С таким иском может обратиться только продавец.
Но если покупатели будут против, то здесь тоже может возникнуть проблема, связанная с тем, что большая часть цены уже выплачена. Поэтому суд может не расторгнуть договор, а взыскать с покупателей оставшуюся часть долга. А если покупатели неплатежеспособны, взыскание может затянуться на годы.

Кроме того, при расторжении договора — как по соглашению сторон, так и в судебном порядке — у продавца возникает налоговый риск. Минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ будет исчисляться заново — с даты государственной регистрации права собственности продавца после расторжения договора, в связи с чем при повторной продаже может возникнуть обязанность уплатить налог.