Земельные и имущественные споры: свежие дела Верховного и Конституционного судов, изменения в законах, что проверить до сделки и что делать, когда уже началось. У каждого дела — номер и сверка с первоисточником. Веду сам, практикующий земельный юрист. Канал в Telegram: t.me/land_build. Статьи на Дзене: dzen.ru/id/6a604baf802e5657a9616152
СводкаГлавные показатели канала за выбранный период. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика. Наведите на диаграмму плитки, чтобы увидеть число в каждой точке периода.
Главные числа
ПодписчикиСколько подписчиков у канала сейчас. Волна — число подписчиков в каждой точке периода. Изменение — к началу периода.293▼ 2,3 %−7 за период
ПросмотрыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших за период. Это не просмотры за день: сколько посмотрели вчера, MAX не сообщает.964▼ 14,7 %было 1 205
РеакцииСколько реакций у постов, вышедших за период.4▼ 52,6 %было 9
УпоминанияСколько раз канал упомянули другие каналы: ссылки и репосты, без рекламных постов. Чем крупнее круг, тем больше упоминаний в этой точке периода.58▼ 18,3 %было 72по подписке
РепостыСколько раз другие каналы сделали репост постов этого канала (без рекламных постов). Репосты входят и в число упоминаний.26▼ 2,3 %было 27после входа
Средний охват постаСколько просмотров в среднем набирает один пост. Считаем по постам старше двух суток: у свежих просмотры ещё растут. Точки, где есть свежие посты, — пунктиром и полыми кружками: охват всех постов на сейчас, он ещё вырастет.154▼ 10,8 %было 172
ERRКакая доля подписчиков видит средний пост: средний охват ÷ подписчики × 100 %. Линия — ERR в каждой точке периода, пунктир — ERR прошлого такого же периода. Точки с постами моложе двух суток — полые кружки на пунктирном конце линии.52,4 %▼ 5,0 п. п.пунктир — было 57,4 %
Вовлечённость ERКак часто читатели реагируют на посты: реакции ÷ просмотры × 100 %. Засечка на полосе — прошлый период.0,41 %▼ 0,3 п. п.
было 0,75 %
Постов в деньСколько публикаций в среднем выходит за день. Клетка — точка периода: чем темнее, тем больше постов в день.1,0▲ 6,6 %было 1,0
Доля рекламыКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества: до 10 % — низкая, до 25 % — умеренная, до 50 % — высокая, дальше — очень высокая. Рост доли отмечается красным.2,5 %▼ 1,8 п. п.
ДинамикаСверху — число подписчиков на конец каждой точки периода, снизу — прирост за точку: зелёный — подписчиков стало больше, красный — меньше. Над графиком прироста — самый большой прирост и самая большая убыль. Сколько подписалось и отписалось по отдельности, MAX не сообщает.
Рост аудитории
−7подписчиков за период
+4 самый большой прирост · 13 окт 2026−4 самая большая убыль · 14 окт 2026
Оценка каналаОценка канала от 0 до 100 из пяти частей: аудитория, честность роста, рекламная нагрузка, доверие и достоверность расчёта. Полоса — сколько баллов часть набрала из своего максимума. Индекс пересчитывается каждую ночь; каналы сравниваются с похожими — той же категории и размера.
Индекс качества пока не рассчитан. Он появляется у каналов от 500 подписчиков, которые публикуют посты хотя бы раз в неделю, после недели наблюдения.
ОхватыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших в каждой точке периода (а не просмотры за день). Подписан рекорд; точка с сегодняшним днём бледнее — день ещё идёт. Средний охват поста — по постам старше двух суток.
Просмотры и охват
964просмотров за период▼ 14,7 %
Средний охват поста — 154 просмотров (посты старше двух суток).
ВовлечённостьER — реакции, делённые на просмотры, в процентах — у постов каждой точки периода. Пунктир — ER за весь период. Изменение — в процентных пунктах к прошлому такому же периоду.
Вовлечённость подписчиков
0,41 %ER = реакции ÷ просмотры▼ 0,3 п. п.
ER каналав среднем за период
ЦитируемостьИндекс цитируемости (ИЦ) — насколько часто и какими каналами упоминают этот канал за последние 30 дней, без рекламных постов. Уровень — место среди похожих каналов. Линия — ИЦ в каждой точке периода (в неделе и месяце — средний за её дни).
Индекс цитируемости пока не рассчитан: он появится после ночного расчёта, когда канал упомянут другие каналы.
РитмСколько постов в среднем выходит в каждый час каждого дня недели, время московское: чем темнее клетка, тем больше публикаций. «Лучшее время» — часы, в которые у постов старше двух суток самый высокий средний охват.
Когда и сколько публикует
ПнВтСрЧтПтСбВс
036912151821
Лучшее время:09:0018:00часы, в которые у постов самый высокий средний охват
ФорматыИз чего состоит лента. У каждого поста один формат — по старшинству: репост, видео, фото, ссылка, текст. Полоса и проценты — доля постов формата; справа — средний охват одного поста формата (по постам старше двух суток), полоска — сравнение с самым просматриваемым форматом.
ПубликацииКаждая точка — пост за период: по горизонтали — дата выхода, по вертикали — просмотры, размер точки — реакции, цвет — формат. Так видно хиты, провалы и то, как меняется охват. У крупных каналов показаны 100 самых просматриваемых постов и равномерная выборка остальных — не больше 1 500 точек.
Каждый пост — точка
Выше — больше просмотров, крупнее — больше реакций. Нажмите на точку, чтобы открыть пост.
ВидеоФотоДругоеразмер — реакцииПриближение — кнопками «+» и «−», щипком или Ctrl + колесо мыши; приближенный график сдвигается перетаскиванием
СводкаИтоги выбранного периода: сколько вышло публикаций, сколько у них сейчас просмотров и реакций и средний охват поста. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни, а не просмотры за день. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика.
Итоги периода
Нажмите на показатель — ниже он появится по точкам периода
Просмотрысегодня — день ещё идётТочки с постами моложе двух суток — бледные с пунктиром: их просмотры ещё растут.
РекламаКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Детектор осторожный, поэтому настоящая доля обычно выше. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества. Ниже — средний охват рекламного и обычного поста и кого рекламирует канал (сайты, на которые ведут ссылки из рекламы).
Что работаетПосты периода с наибольшим числом просмотров. Полоса — просмотры относительно первого места. Превью — картинка поста, у поста без картинки — аватар канала. Просмотры — сколько у поста сейчас.
РитмСколько постов вышло в каждый день периода (бледные столбики) и среднее за 7 дней (линия): видно, разгоняется канал или затихает. Сегодняшний день ещё идёт, поэтому среднее для него считается по вчерашний день.
Публикации по дням
Бледные столбики — дни, линия — среднее за 7 дней: видно, разгоняется канал или затихает
Публикации за деньСреднее за 7 дней
Данные обновлены в 13:37 по Москве. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни; средний охват — по постам старше двух суток.
Как считается индекс качества
Муж заложил участок и здание в банке 🏦. Жена узнала об этом, когда началось обращение взыскания — нотариального согласия она не давала 📄. Пошла оспаривать и проиграла. Не потому, что была неправа, а потому что опоздала ⏳.
Правило, которое знают все 📜 Для сделок с недвижимостью нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга — п. 3 ст. 35 Семейного кодекса. Купля-продажа, дарение, мена, ипотека, долгосрочная аренда, ДДУ. И тут есть приятная часть: доказывать недобросовестность покупателя или банка НЕ нужно ✅. Достаточно самого факта — согласия не было. Это отличает недвижимость от прочего имущества, где пришлось бы доказывать, что вторая сторона знала о вашем несогласии.
Правило, которое знают не все ❗️ Взамен закон даёт жёсткий срок — один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о сделке. Оспаривание идёт по ст. 173.1 ГК. Год — это очень мало для семейных конфликтов, где о сделке узнают случайно и через годы 🕰.
Ловушка, на которой и погорела героиня 🔍 Она рассчитывала, что срок не течёт: муж ведь уже судился по этому же договору, значит общий интерес защищался. Верховный Суд не согласился — определение от 27.01.2026 № 20-КГ25-8-К5. По п. 1 ст. 204 ГК давность не течёт со дня обращения в суд, но только СВОЕГО обращения. Иск другого лица, пусть даже супруга и по тому же договору, вашу давность не прерывает 🚫. Более того: участие третьим лицом в чужом процессе как раз фиксирует дату, когда вы о сделке узнали. И работает против вас.
А после развода правила меняются 💔 Пока брак действует — специальное правило: нет нотариального согласия, и этого хватает. После расторжения брака к общему жилью применяется уже общий режим ст. 253 ГК: сделка бывшего супруга недействительна, только если покупатель знал или заведомо должен был знать об отсутствии полномочий. Одной ссылки на злоупотребление правом мало ⚖️. Это п. 9 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2026 год.
Вывод 📝 Узнали о сделке — идите в суд сами и сразу. Не ждите, чем закончится процесс супруга, не рассчитывайте на «общий интерес» и не откладывайте до раздела имущества. У каждого супруга своё требование и свой год 📌.
📌 Если вы здесь впервые — коротко, что это за канал.
Разбираю земельные и имущественные споры: свежие дела Верховного и Конституционного судов, изменения в законах, что проверить до сделки и что делать, когда уже началось. Веду сам, практикующий земельный юрист.
Как выходят посты Новый разбор — каждый день в 09:30 по Владивостоку. Дело из практики, изменение в законе, чек-лист перед сделкой, житейские истории про соседей, дачи, гаражи и наследство. По пятницам — споры из арбитражной практики Приморья: свободный порт, ТОР, аренда у муниципалитета. По воскресеньям — карточка с главной цифрой недели.
Чек-листы, которые выходят в канале ▪️ градостроительный потенциал участка ▪️ регистрационный аудит перед сделкой ▪️ проверка коммерческой недвижимости ▪️ проверка проектной документации ▪️ перепланировка квартиры ▪️ получение ЗОС ▪️ взыскание арендной платы за публичный участок К чек-листу выходит PDF отдельным файлом.
Как здесь принято Каждое дело проверяется по первоисточнику: реквизиты, текст акта, не отменён ли он. Если позиция спорная или практика ещё не сложилась — так и пишу, а не выдаю за устоявшуюся. Номер дела указан всегда: захотите — проверите сами.
С 1 сентября разрешения на строительство больше не будет 🏗. В смысле — не будет документа: ни бланка, ни печати, ни подписи. Останется запись в реестре 💾.
Что меняется 📜 Единая форма разрешения на строительство отменяется. Подтверждение того, что РнС или разрешение на ввод выдано, — это запись в реестре, а на руки заявителю выдаётся выписка из него. Реестры ведутся в системе «Стройкомплекс.РФ», записи вносит тот же орган, что раньше выдавал бумагу ✅. Основа — ФЗ от 31.07.2025 № 304-ФЗ, правила ведения реестров — постановление Правительства от 25.05.2026 № 596.
Кого это касается 🏘 Не только застройщиков многоквартирных домов. В реестровую модель уходят и уведомления по ИЖС и садовым домам — о планируемом строительстве и об окончании.
Что со старыми разрешениями 📄 Ничего страшного: ▪️ выданные на бумаге действуют до окончания своего срока, переоформлять не нужно; ▪️ изменения в них после перехода вносятся записями в реестр, а не переизданием бумаги; ▪️ объекты обороны, безопасности и всё, что составляет гостайну, остаются на бумажном носителе — их реестр ведётся вне общей системы 🔒.
❗️ Главная ловушка Регион вправе оставить прежний порядок до 1 сентября 2027 года — это ФЗ от 04.08.2026 № 299-ФЗ. Но отсрочка работает НЕ автоматически: она действует, только если высший исполнительный орган вашего субъекта РФ принял об этом свой акт 📌. И отложить можно именно порядок процедур, а не «пользоваться старыми документами». Формулировка, которая гуляет по новостям, тут неточна.
Вывод 📝 Практический вопрос ровно один: принял ли ваш регион акт об отсрочке 🔍.
Двенадцать сельхозучастков в аренде, землю пашет подрядчик за 90 % урожая. Выкупить без торгов не вышло. Что было. Предприниматель унаследовала аренду двенадцати участков сельхозназначения в Ханкайском округе Приморья — от 9791 м² до 13 000 000 м², договоры 2010–2012 годов. В 2025 году она подала заявления о выкупе без торгов (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК, п. 4 ст. 10 закона об обороте земель сельхозназначения). Администрация отказала, первая инстанция обязала подготовить договоры купли-продажи.
Решение суда. Пятый арбитражный апелляционный суд 16.06.2026 решение отменил. Дело № А51-18239/2025.
Почему. Обрабатывала землю не арендатор, а ООО «Зелёное поле» по договорам оказания услуг. Расчёт — урожаем: 10 % заказчику, 90 % исполнителю. Суд назвал эту конструкцию скрытой арендой.
Право выкупа по этому основанию есть у того, кто сам использует участок по назначению. Иначе льготную покупку получили бы те, кто сельским хозяйством не занимается. Статус сельхозтоваропроизводителя — с долей дохода от сельхозпродукции не меньше 70 % за год — не доказан. Опора — п. 4 Обзора практики по предоставлению участков сельхозорганизациям и КФХ, утверждённого Президиумом ВС 23.12.2020.
И фраза, которую стоит запомнить: «добросовестному арендатору при использовании земель для сельскохозяйственного производства не составит затруднений представить документы, подтверждающие использование арендованных участков в указанных целях».
Вывод для практического применения. Подрядчик с оплатой долей урожая — рабочая схема, пока не пришло время выкупа. Для льготного выкупа нужно показать собственную работу на конкретных участках: технику, людей, затраты, отчётность. Если землю обрабатывает подрядчик, из документов должно быть видно, что это услуга с оплатой деньгами, а не передача участка за долю урожая.
За забором кусок ничейной земли: полоса вдоль участка, «карман» у угла, клин, который никому не нужен 🌾. Его можно прикупить, не выходя на торги — это называется перераспределение, а в народе прирезка. С этого года круг тех, кому она доступна, расширили 📈.
Что изменилось 📜 Раньше прирезка была фактически только для дачников: участки под ИЖС, ЛПХ, садоводство и огородничество. Владелец коммерческого участка мог о ней забыть — если только он не в границах КРТ или проекта межевания. Федеральный закон от 30.01.2026 № 12-ФЗ ввёл новый подпункт 3.1 в п. 1 ст. 39.28 ЗК: теперь перераспределить публичную землю можно и с иными частными участками — если это нужно, чтобы привести участок в соответствие с требованиями ст. 11.9 ЗК ✅. ❗️ Важно: такое перераспределение допускается ОДНОКРАТНО.
Что за требования ст. 11.9 📐 Это и есть перечень дефектов, которые прирезкой лечат: ▪️ вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосица; ▪️ несоблюдение предельных размеров участка; ▪️ невозможность использовать участок по его виду разрешённого использования; ▪️ помехи в использовании расположенных на нём объектов. Если ваш участок кривой, зажат или к нему не подъехать — это ваш случай 🔍.
Ещё три изменения того же закона 💰 ▪️ Плату можно считать от кадастровой стоимости — пропорционально приросту площади. Регион или муниципалитет вправе освободить отдельные категории граждан. ▪️ При перераспределении допускается и уменьшение площади частного участка. ▪️ Прежние ограничительные условия из п. 4 утратили силу.
Главный тест, который решает исход ⚖️ Он не в новом законе, а в практике: если из испрашиваемой земли можно образовать самостоятельный участок — в прирезке откажут. Это п. 20 Обзора судебной практики ВС № 2 за 2019 год, и его применяют до сих пор. Логика простая: прирезка — исключение из правила о торгах, она нужна для устранения дефектов землепользования, а не для покупки ликвидной земли в обход аукциона. Конституционный Суд эту конструкцию поддержал ещё определением № 1266-О от 27.06.2017 🏛. Отсюда и линия защиты. Заявителю доказывать: прирезаемая часть самостоятельным участком быть не может, а перераспределение устраняет нарушение ст. 11.9. Органу — обратное, либо права третьих лиц на эту землю.
Как это выглядит в спорах 🏛 ▪️ Отказ устоял: земля, которую просили прирезать, оказалась в границах участка под чужим зданием — у его собственника исключительное право, а у заявителя лишь равные (АС Западно-Сибирского округа, декабрь 2025). ▪️ Отказ отменили: изолированная полоса около 837 кв. м, через которую фактически шёл подъезд, самостоятельно использоваться не могла — перераспределение признали устраняющим дефект (17 ААС, октябрь 2025).
Вывод 📝 Норма новая, собственной практики по подпункту 3.1 ещё нет — суды будут применять наработки по ст. 39.28, 39.29 и 11.9. Поэтому заявление стоит писать сразу под тест «самостоятельного участка»: не «хочу прирезать», а «без этой земли мой участок не соответствует ст. 11.9, и отдельным участком она быть не может» 📌.
Купили участок под ИЖС, а строить пока не начали 🏗. Или взяли землю под садоводство и держите её «на будущее» 🌱. Кажется, что это ваше дело. На деле — состав по КоАП, и штраф там считают не в рублях, а в процентах от кадастровой стоимости 💸.
Что вообще нарушено 📜 Статья 42 Земельного кодекса: участок нужно использовать по целевому назначению и виду разрешённого использования. Не использовать — тоже нарушение. Дальше включается статья 8.8 КоАП: ▪️ ч. 1 — использование не по целевому назначению или не по ВРИ; ▪️ ч. 2 — неиспользование сельхозучастка для сельхозпроизводства; ▪️ ч. 3 — неиспользование участка под ИЖС, иное строительство, садоводство и огородничество. Выявляет госземнадзор — Росреестр, Россельхознадзор, Росприроднадзор (ст. 71 ЗК) 🔍.
Почему штраф — это ещё не самое неприятное ⚠️ Нарушение тянет за собой каскад: ▪️ Налог. Пониженная ставка 0,3 % даётся под целевое использование. Используете не по назначению — ставка становится 1,5 %, то есть впятеро выше 📈. ▪️ Отказ в выкупе или продлении аренды. Нецелевое использование — самостоятельное основание для отказа по ст. 39.16 ЗК 🚫. ▪️ Принудительное прекращение права. Аренда — по ст. 46 ЗК, постоянное пользование и пожизненное владение — по ст. 45 и 54, после предупреждения. ▪️ Изъятие неиспользуемого сельхозучастка — по ФЗ-101. То есть из-за неухоженного участка можно потерять не деньги, а сам участок.
За что можно зацепиться ⚖️ Спор почти всегда идёт о двух вещах. Первое — доказанность. Нужен надлежащий акт обследования, а не фотография с квадрокоптера и вывод «зарос». Второе — содержание ВРИ. Оно толкуется широко в пользу правообладателя: освоение участка неиспользованием не является ✅. Расчистка, завоз грунта, подготовка к стройке — это уже использование, и фиксировать такие работы стоит заранее: договоры, чеки, фото с датами 📸.
Вывод 📝 Земля не терпит режима «пусть полежит». Если пользоваться по назначению сейчас не получается, собирайте доказательства освоения — они дешевле, чем спор о прекращении права 📌.
Гаражная амнистия должна была закончиться 1 сентября — через три недели ⏳. Не закончится: её продлили ещё на пять лет, до 1 сентября 2031 года 🅿️.
Что за закон 📜 Федеральный закон от 04.08.2026 № 305-ФЗ — правки в Земельный кодекс и в статью 3.7 закона «О введении в действие Земельного кодекса». Госдума приняла его в третьем чтении 21 июля, вступил в силу со дня официального опубликования — 4 августа ✅. Заодно уточнено применение понятия «гаражи для собственных нужд».
Зачем продлевали 📊 По данным Росреестра, за время действия амнистии по стране оформлено больше 746 тысяч гаражей и участков под ними. В Госдуме оценили, что ещё как минимум полмиллиона объектов остаются неоформленными 🏚.
Что НЕ изменилось ❗️ Пять лет добавили ко времени на оформление, а не к перечню того, что можно оформить. Требования к гаражу прежние: ▪️ капитальный — с прочной связью с землёй, «ракушки» и навесы не подходят 🚫; ▪️ не признанный самовольной постройкой; ▪️ возведённый до введения в действие Градостроительного кодекса.
Почему это важнее, чем кажется 💡 Отказы по гаражам часто упираются в старые записи и бумаги 1990-х, а спор с администрацией — это месяцы, иногда годы ⚖️. При сроке «до 1 сентября 2026» человек оказывался перед выбором: успеть или потерять право вовсе. Теперь судиться можно спокойно — пока идёт спор, срок амнистии не выгорает 🕰.
Вывод 📝 Если руки не доходили — дошли: пять лет запаса есть. Но затягивать всё равно не стоит. Документы 1990-х годов теряются, кооперативы ликвидируются, а свидетели, которые могут подтвердить, что гараж ваш и стоит там с советских времён, со временем не прибавляются 🔍.
