Александр Бойцов

Проклятие Шушар снято? Куда вложить деньги в коммерческую недвижимость Петербурга

Новое видео, наконец-то, смонтировано😅
ВК - https://vk.ru/video2657053_456240363?list=e22cdad1006bd1f527
YouTube - https://youtu.be/1OKKTifRZ-8
RuTube - https://rutube.ru/video/6ca467e63cadc64d82bea017a0e75310/?r=wd

Аренда в Пейзажном Квартале

Аренда, Муринская дорога 6, 74 кв.м. , 186000 р. в месяц, Презентация - https://clck.su/HJXIw

Аренда, Пахомовская ул. 26, 56 кв. м. , 129000 в мес. Презентация https://clck.su/fVNZc

Сложности со сдачей в аренду коммерческих помещений.

Еще одно помещение сдано в аренду новой сети пивных магазинов из Казани - ВоблаБир

Магазин франшиз Академия К13. Начало

Продолжение -

Мода и креатив в недвижимости

А теперь цифры:

С 2023 года цена этого актива в Петербурге выросла в 2 раза.
Окупаемость по аренде составила менее 8 лет.

И всё это — без нервов, без санкций, без окупасов. Просто приехал, посмотрел, получил ключи. Это и есть фундаментал. Это и есть контроль. Это и есть инвестиции, которые работают.

Почему мы выбираем «Фундаментал» Я вокруг себя сформировал пул инвесторов, которые мыслят иначе. Мы не гонимся за модой. Все хотят одного: стабильного дохода на всю жизнь, чтобы он работал как часы и достался еще и внукам. Мы — консерваторы 😅.

Для нас важен фундаментал. Правило простое: покупай коммерческую недвижимость там, где ты живешь, работаешь и находишься большую часть времени.

Почему? Потому что только так ты чувствуешь рынок. Только так возможна быстрая реакция на изменения, гибкий подход к трансформации бизнеса и, главное, полный контроль над своим активом. Что значит контроль? Это когда ты можешь в любой момент заехать в свое помещение, выпить кофе с арендатором, посмотреть, как идет трафик, и понять, нужно ли менять концепцию. Зарубежный актив для тебя — черный ящик. Питерская коммерция — прозрачный бизнес.

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге — это наш фундаментал. Да, мы не хватаем звезд с неба и не обещаем «сверхдоходов за месяц». Но наш бизнес — не сезонный и не зависит от моды.

Инвестиции в недвижимость — это такая штука, которая моде не подвержена. Они работают по совершенно другим, гораздо более скучным, но надежным принципам.

Эх, сейчас бы бабл-ти... да где ж его купить? 😂

Помните моду 2010-х годов? Тогда казалось, что настоящий успех — это обязательно купить квартиру или дом в Черногории, Болгарии или Испании. А в 2020-х волна хайпа перекинулась на арабские страны, особенно на ОАЭ. Пик ажиотажа пришелся на 2022 год.

А помните начало 20-х, когда все массово скупали апартаменты? Или как каждый второй инвест-блогер рассказывал о сверхприбыльности точек с «Бабл Ти»? Куда, кстати, делись все эти «Бабл Ти»?

Давайте честно: мода в недвижимости — это ненадежно. Чаще всего она не приносит доход конечному инвестору. Зарабатывают на этом только начальные продавцы — застройщики и девелоперы, которые этот ажиотаж и создают. Они продают на пике эмоций и хайпа, фиксируя сверхприбыль. А вот все последующие собственники, которые пытаются перепродать объект, уже никаких сверхдоходов не получают — рынок остывает, ликвидность падает.

🚩 Правило для консервативных инвесторов Если вы видите в описании актива прилагательные «модный», «креативный», «трендовый», «инновационный» — обходите стороной. Это маркеры хайпа, а не инвестиций. Реальные деньги делаются на скучном, понятном и проверенном временем.

Иллюзия «заграничного» и «удаленного» дохода Те россияне, что покупали недвижимость в Европе 10 лет назад, в 2022–2024 годах начали ее активно продавать. Итог? Большинство не заработали ровным счетом ничего. Счастьем считалось продать хотя бы за те же деньги, что и покупали. Но давайте не забывать про инфляцию: за 10 лет деньги сильно подешевели.

То же самое сейчас происходит и с активами, приобретенными в ОАЭ. Ситуацию, разумеется, подогревает и геополитика, и напряженность в районе Персидского залива.

Но самая большая боль — это иллюзия удаленного управления. Многие, кто не мог продать актив за рубежом, думал: «Ничего, у меня там агенты, они всё решат и обеспечат мне пассивный доход». Не решили.

Что происходило на практике, особенно в Европе? Агенты, прекрасно зная, что в текущих условиях продать объект практически невозможно, сдавали квартиры в аренду. Но деньги собственникам не перечисляли. А владелец из России физически не мог контролировать процесс: ни приехать, ни проверить, ни повлиять на агента. В лучшем случае — собственник просто переставал получать деньги от аренды и пытался разбираться сам. В худшем — в его «элитные» квадратные метры вселялись незаконные жильцы (в Испании их называют «окупас»), и выгнать их по местным законам практически невозможно.

Анатомия хайпа Есть четкие маркетинговые стратегии, опробованные на Западе, которые с небольшим опозданием приходят в Россию. Они абсолютно рабочие, но... недолго.

Есть люди, которым по кайфу влезать в сверхприбыльные, модные, креативные темы. Их фишка — краткосрочность. Но у таких инвесторов особый склад ума: они легко переключаются с одного хайпа на другой. Сегодня они в «Бабл Ти», завтра в апартаментах, послезавтра в ОАЭ.

Реальная история: как спасали актив в Испании В 2023 году мой клиент нашел покупателя для своей испанской недвижимости. Казалось бы, ура! Но из-за санкций перевести деньги в Россию было практически невозможно. Нам повезло: покупатель оказался из одной из стран СНГ, и его представитель приехал в Россию с наличными.

Я лично принимал деньги здесь, пересчитывал, проверял. А мой клиент в это время сидел у нотариуса в Испании с покупателем и переоформлял недвижимость. Мы созвонились: «Всё в порядке, деньги проверены». И он совершил сделку.

Сделка прошла в условиях, когда легальных путей перевести деньги из ЕС в Россию практически не существовало. Пришлось искать обходные маршруты через третьи страны — это было вынужденной мерой, но клиент был готов на всё, чтобы спасти актив.

Потому что окупасы уже захватывали его имущество. Он с отцом в экстренном порядке возвращал контроль над собственностью — выдворял захватчиков своими силами, пока те не закрепились по местным законам.

Вернувшись в Россию, мы с ним купили отличное помещение в новостройке в Санкт-Петербурге. В 2025 году мы уже получили ключи.

Продолжение

Вот конкретный пример.

В 2021 году мы покупали помещение в ЖК «Ромашки» на шоссе в Лаврики. На тот момент это казалось посредственной покупкой. Мы закладывали стандартную окупаемость — до 10 лет. Исходили из принятой тогда в той локации арендной ставки примерно 800 рублей за метр.

В итоге мы сдали помещение аптеке по ставке 2500 рублей за метр. И окупаемость составила 3,6 года.

Да, мы не предполагали, что так выйдет. Но именно так чаще всего и происходит в новостройках: если ты выбрал правильное помещение, результат оказывается выше ожидаемого.

Почему так получается?

Потому что пока дом достраивается (а это 1-3 года), ставка аренды успевает вырасти. И те цифры, которые закладывались на старте, уже становятся неактуальными. То, что казалось "посредственной покупкой" с окупаемостью 10 лет, превращается в актив с окупаемостью 6-8 лет.

Но это еще не всё.

Капитализация этого объекта за 5 лет с момента покупки выросла примерно в 3 с лишним раза.

Вот тебе и "посредственная покупка".

Когда ты покупаешь новостройку, ты получаешь не просто помещение. Ты получаешь возможность зайти в объект на старте, пока цены и ставки еще не выросли. И пока дом строится, рынок делает за тебя работу: ставки растут, капитализация увеличивается.

В ГАБе ты покупаешь то, что уже состоялось. В новостройке ты покупаешь то, что только будет. И разница в финансовых показателях — колоссальная.