Архстройэкспертиза

📊Спрос на ИЖС переходит в комфорт-класс

Изменения условий ипотеки с господдержкой, повышение процентных ставок и ужесточение требований оказали негативное влияние на рынок недвижимости. Спрос на ИЖС снизился на 30-50% по сравнению с предыдущими периодами.

Застройщики отмечают увеличение доли покупок в ипотеку, однако меры государственной поддержки сокращаются. Некоторые покупатели начали использовать собственные средства для приобретения жилья из-за ограничений ипотечных программ. На рынке также наблюдается перераспределение спроса в пользу более дорогих объектов. На фоне этого некоторым строительным компаниям приходится сносить уже построенные дома.

Застройщики считают необходимым восстановление программ, таких как сельская ипотека, для улучшения жилищных условий нуждающихся.

⬆️Себестоимость строительства у застройщиков растет по нескольким причинам: из-за геополитической обстановки и удорожания материалов, особенно содержащих нефтепродукты. Также влияют проблемы с ипотечным кредитованием и введение эскроу-счетов.

Отмечается тенденция к объединению застройщиков и производителей. Однако спрос на частные дома остается высоким, хотя качественных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой очень мало.

Эксперты прогнозируют рост себестоимости строительства на 10-20% ежегодно. По данным Росстата, в 2026 году объемы строительства жилья снизились на 18% по сравнению с предыдущим годом, а индивидуальное строительство упало на 28,6%. В некоторых регионах, таких как Новосибирская область, ситуация начинает стабилизироваться.

ИЖС в России

Роспотребнадзор подготовил новый СанПиН для МКД

Опубликован Проект Постановления Главного государственного санитарного врача РФ «Об утверждении санитарных правил СанПиН 2.1…-26 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». 

В чем суть 

Вводятся новые единые санитарные правила (СанПиН), которые приходят на смену действующим правилам СанПиН 2.1.3684-21. 

Правила регулируют:

1️⃣Качество питьевой воды, атмосферного воздуха и почвы.

В том числе, устанавливает порядок контроля качества воды для управляющих организаций.

2️⃣Правила уборки городов и сел, содержание жилых, общественных и производственных зданий.

В том числе, устанавливается периодичность уборки и санитарной обработки площадок для мусорных контейнеров. Она зависит от температуры, количества контейнеров, расстояния до жилых домов.

3️⃣Противоэпидемические меры против распространения болезней.

➡️Правила должны вступить в силу с 1 марта 2027 года в связи с истечением срока действия старых норм.

Еще одна попытка ввести единый закон о тишине  

В Госдуму внесен Законопроект № 1301408-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации».

В чем суть  

Предлагается установить единое для России минимальное ограничение на шум с 22 часов до 8 часов местного времени. 

Оно будет распространятся на работы, создающие шум в жилых помещениях: 

🔵использующие машины, механизмы, оборудования/е, механизированные инструменты; 
🔵с ударным воздействием на конструкции. 

Подробный перечень работ должно определить Правительство РФ: бурение, демонтаж, забивку свай, работу тяжелой строительной техники, погрузочно-разгрузочные работы, механизированный покос травы и уборку территории. 

При этом работы, не создающие шума для жителей, не должны ограничиваться. 

Напоминаем

Попытки принять единый для всех регионов закон о тишине регулярно предпринимаются уже несколько лет.

На сайте Минстроя России опубликовано изменение к СП для ограждающих конструкций

Изменение № 8 к СП 70.13330.2012 «СНиП 3.03.01-87 Несущие и ограждающие конструкции».

В чем суть

Устанавливает требования к производству и приемке работ, выполняемых при строительстве и реконструкции зданий и сооружений.

Содержит изменения и дополнения в следующие разделы:

Раздел 1 — уточнена область применения СП в части исключения требований к проектированию.

Раздел 2 — актуализированы нормативные ссылки.  

Разделы 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11:  

🟦исключены требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капремонте ОКС;

🟦приведены актуальные ссылки;

🟦исключены требования к аттестации оборудования, персонала, аккредитации лабораторий, не являющиеся предметом СП; 

🟦исключены положения, устанавливающие требования к проектированию, не являющиеся предметом СП;

🟦уточнены требования, запрещающие применение изделий металлопроката, бывших в употреблении.    

➡️Вводится в действие с 4 июля 2026 года.

Аэросъёмка крупнейшей стройки планеты: сотни тысячи людей работают днём и ночью

В 100 километрах от Пекина Китай с 2017 года строит новый мегаполис Сюнъань. Это полноценный город, куда постепенно переезжают государственные корпорации, университеты, исследовательские центры и технологические компании.

Площадь нового района — около 1770 км² (это почти в три раза больше Москвы в старых границах до расширения). На данный момент уже построены сотни километров дорог, десятки миллионов квадратных метров недвижимости и новая высокоскоростная железная дорога до Пекина.

В проект уже вложено более 1 трлн юаней, а строительство основной части города планируют завершить к 2035 году.

На заметку

ФАС об изменении условий строительного контракта по 44-ФЗ 

Письмо ФАС России от 22.07.2026 г № ГР/76228/26.

В чем суть  

Позиция ФАС: недопустимо изменять условия контрактов без соответствующих правовых оснований для этого. В противном случае наступит административная ответственность.

В частности:

1️⃣Существенные условия контрактов можно изменять по основаниям, которые указаны: 

🔵в ст. 95, 112 Закона № 44-ФЗ;
🔵в иных нормативных правовых актах о контрактной системе в сфере закупок.  

2️⃣За непредусмотренное законодательством изменение условий контракта положена административная ответственность по ч. 3 ст. 7.30.2 КоАП РФ.  

3️⃣Правомерность действий заказчиков при изменении условий контракта должна устанавливаться с учетом всех обстоятельств дела.

Вывод: пп 1.3 ст. 95 Федерального закона 44-ФЗ имеет ограничения. 

Она позволяет менять виды и объемы работ, но не трогает структуру контракта и не разрешает менять льные условия контракта. 

Например, этапы работ — это самостоятельное существенное условие. И его изменение требует отдельного законодательного обоснования.

Индивидуальные газовые котлы возвращаются в МКД свыше трех этажей

Разработан проект изменений в свод правил:

Изменение № 1 к СП 282.1325800.2023 «Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых теплогенераторов. Правила проектирования и устройства».

В чем суть

Внесены изменения в пункт 4.2 СП: допускается применение систем теплоснабжения на базе индивидуальных теплогенераторов многоквартирных жилых домов свыше трех этажей (в т. ч. индивидуальных газовых котлов).

Условия:  

🟦применение стабилизатора тяги для централизованных дымоходов;

🟦применение вытяжной общеобменной механической вентиляции в помещениях, где установлены теплогенераторы;

🟦наличие обратных клапанов на воздуховодах вытяжной системы вентиляции;

🟦обеспечение круглосуточного доступа в помещения с газоиспользующим оборудованием для представителей газораспределительных организаций для проведения аварийно-ремонтных работ.  

Напоминаем

Сам свод правил СП 282.1325800.2023 устанавливает жесткие ограничения на использование индивидуальных газовых котлов в многоквартирных домах, разрешая их применение в новостройках только в зданиях высотой не более трех этажей.

Изменяются правила оплаты судебных экспертиз
 
В Госдуму внесен Законопроект № 1291625-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (о размере вознаграждения, подлежащего выплате экспертам в гражданском, арбитражном и административном судопроизводствах)».  

В чем суть 

Закрепляются критерии, по которым суды смогут снижать размер вознаграждения судебным экспертам. 

Список оснований для снижения выплаты

1️⃣В заключении нет ответов на поставленные судом вопросы, относящиеся к компетенции эксперта.

Исключение — случаи, когда нужные выводы нельзя было сделать из-за нехватки переданных материалов.

2️⃣Отдельные суждения эксперта не соответствуют нормативным актам, на которые он ссылался.

А также, если допущены грубые процессуальные нарушения, из-за которых заключение признали недопустимым доказательством.

3️⃣Эксперт пропустил срок сдачи заключения и заранее не уведомил суд о невозможности провести исследование вовремя.

4️⃣Сумма вознаграждения «явно чрезмерна» (при оценке сложности экспертизы, объема материалов и стоимости аналогичных услуг).

Порядок рассмотрения

🟦Вопросы о снижении оплаты будут решаться на отдельном судебном заседании до вынесения итогового решения по делу.

🟦Суд обязан вызывать эксперта на заседание, для предоставления дополнительных обоснований стоимости своего труда.

🟦Определение суда о снижении размера вознаграждения можно будет обжаловать в вышестоящей инстанции.

Конституционный суд поставил точку в крупном споре о налоге на землю под ИЖС

Конституционный суд РФ встал на сторону казанской компании «Корнер» (вместе с «Унистрой» входит в «Джи-групп»), которая оспаривала практику начисления земельного налога на участки под ИЖС.

Проблема была в том, что после повышения базовой ставки до 1,5% налоговые органы продолжили применять к ней повышающие коэффициенты 2 и 4. В результате налоговая нагрузка вместо 1,5% (принятой в 2020 году) доходила до 3–6% кадастровой стоимости участка.

Ранее девелоперы говорили, что для ИЖС налоговая нагрузка была кратно выше, чем для многих проектов многоквартирного жилья.

Теперь Конституционный суд признал такой подход неконституционным. Пока законодатель не внесет изменения, применять повышающие коэффициенты сверх ставки 1,5% нельзя.

☝🏻По сути, максимальная ставка возвращается к потолку в 1,5%, а не к 3–6%, как это было последние годы.

Судебную практику сделают менее противоречивой

Госдума в ускоренном порядке рассматривает Законопроект
№ 1241629-8 «О внесении изменений в статью 19 Федерального конституционного закона "О судебной системе Российской Федерации" и статью 5 Федерального конституционного закона "О Верховном Суде Российской Федерации" (об обеспечении единообразия судебной практики)». 

В первом чтении он уже принят.

В чем суть

Судебную практику хотят сделать более единообразной, то есть избавить от противоположных судебных решений по однотипным ситуациям.  

Для этого:

1️⃣Российские суды законодательно обяжут ориентироваться в своих решениях на разъяснения Пленума Верховного суда и правовые позиции Президиума ВС.

Они и сейчас на них ориентируются, но в рекомендательном порядке. А после принятия закона это станет обязательным. 

2️⃣Председателей судов обяжут регулярно отчитываться перед Пленумом Верховного суда о том, как нижестоящие суды учитывают его правовые позиции.