REBURG EKB

Осень 2026 года на уральском рынке жилья

Мы продолжаем совместный проект с Уральским ГУ Банка России, в рамках которого даем оценку текущему состоянию рынка жилья в Екатеринбурге и в Большом Урале. Текущие комментарии основаны на решениях опорного заседания Совета директоров Банка России 23 октября 2026 года, на котором ключевая ставка осталась неизменной - 14%, но среднесрочный прогноз на следующие годы претерпел заметные изменения.

Комментарии по рынку от Михаила Хорькова, УПН и Сергей Иванова,  Уральское ГУ Банка России опубликованы в материале.

reburg_ekb

Екатеринбург – один из самых оборотистых рынков жилья в России. По количеству сделок на 1000 жителей более высокие показатели только у Краснодара и Тюмени.
Во многом это следствие высокого объема строительства, конкуренции и отличного соотношения «цена-качество». В условиях растущего рынка все это было безусловной ценностью, но в периоды рыночной стагнации и спада становится серьезным бременем для участников рынка.

Специфика последних лет – чередование коротких периодов взрывного роста продаж с непродолжительными периодами низкой активности. Пиковый спрос почти всегда позволял закрывать пробелы предыдущих месяцев. Особенность 2026 – пиковый спрос этого года далек от максимумов прошлых лет. Кроссовый режим закончился впереди длительная езда по зыбкой болотистой почве.

- Рынок жилья очень-очень разный. Как минимум, есть первичный и вторичный и там действуют разные условия. Если первичный рынок сейчас погружается в депрессию из-за введения ограничений по семейной ипотеке, то на вторичном в течение всего этого года отмечается неплохая активность и рост продаж. Темпы роста цен на вторичном рынке опережают первичный рынок, чего не было в течение нескольких лет.

Разговор о рынке жилья Екатеринбурга на Ура.РУ
https://ura.news/news/1053137745

Время переезжать из однокомнатных

Продолжаем напоминать о том, что для расширения площади на вторичном рынке важны не только ставки по ипотеке.

С учетом того, что этот канал читают в первую очередь профессиональные участники рынка, этот график будет полезен прежде всего риелторам. До потенциальных покупателей 2-3-комнатных квартир следует донести простую мысль о разной цене 1 кв. м в студиях/1-комнатных и в квартирах с несколькими спальными комнатами.

Эта разница была всегда, но вот диапазон цен постоянно меняется. И сегодня для покупателей более просторных квартир созданы отличные условия для того, чтобы продать свою однушку и переехать в 2-3 комнатную квартиру. В относительном выражении доплата будет минимальной.
Конечно, для этого потребуются накопления. А текущие ценовые пропорции сложились потому, что ипотека остается слишком дорогой по мнению большинства заемщиков. Они предпочитают жить в компромиссных условиях, а не расширять площадь. Но так будет не всегда, как минимум из-за того, что вторичный рынок продолжит пополняться компактными квартирами гораздо быстрее, чем семейными форматами. А когда рыночная ипотека станет массовой этот ценовой дисконт сожмется.

reburg_ekb

🅿️ Без мест

По итогам трех кварталов 2026 продажи на рынке новостроек Екатеринбурга сопоставимы с показателями прошлого года. Хотя число ДДУ уже меньше аналогичного периода 2025, но продажи по ДКП в сданных новостройках растут вместе с ассортиментом. По итогам года рынок уйдет в отрицательную плоскость, но большинство негативных оценок текущего рынка связаны не столько со слабым спросом, сколько с избыточным предложением.

Но на первичном рынке есть сегмент, где можно с уверенностью говорить о полноценном кризисе. Продажи парковочных мест на стадии строительства в 2026 году рухнули почти в 3 раза по отношению к 9 месяцам 2025 года.

В условиях ограниченных вариантов по финансированию сделок покупатели готовы к компромиссным вариантам при покупке квартиры, но на дорогие парковочные места резервов уже не остается. Быстрый рост цен предыдущих периодов охладил спрос на машино-места. Такие сделки если и планируются покупателями, то часто откладываются на будущее.

При этому у покупателей тесных оптимизированных квартир остаются средства на покупку кладовых помещений. Объем реализации по ДДУ за 9 месяцев текущего года вырос на 15%. Более того, по итогам 3 квартала 2026 года, на рынке было продано больше кладовых помещений, чем парковочных мест.

reburg_ekb

Зачем покупать на котловане если есть готовое?

Сегодня все чаще девелоперские проекты сдаются в эксплуатацию с высокой долей непроданных квартир. Это новый вызов для продавцов, который будет менять поведение покупателей и в конечном счете продавцов. Продавать готовую квартиру и обещания ее построить - это не одно и тоже. На примере Екатеринбурга показываем как меняется рынок.

За последний год объем предложения на рынке новостроек Екатеринбурга вырос не так сильно – около 9%. Но текущий рост фиксируется с крайне высокой базы. Плюс к этому продолжает стремительно расти предложение на конечных стадиях стройки и в готовых домах.

За последние 2 года рыночный ассортимент на первичном рынке жилья города вырос на 34%, но в группе готовых квартир и квартир на конечной стадии строительства выбор вырос в 2,4 раза (на графике данные на начало сентября). Это принципиально меняет поведение как покупателей, так и продавцов на конкурентном рынке. В ближайшее время интерес покупателей продолжит смещаться к проектам на высокой стадии строительства и в готовые дома. В отличие от предыдущих периодов, там большой выбор ликвидных планировок, конкурентные цены и регулярные скидки.

«Зачем покупать «котлован», если есть готовое по сопоставимой цене?» - вопрос, который будет звучать все чаще в 2027. И в этом вопросе кроются серьезные ограничения для продавцов на начальной стадии строительства. Большинство из них не дает на него ответа за рамками продаж с рассрочкой. Покупка котлована становится интересной лишь в том случае, если у покупателя нет возможности оплатить квартиру полностью (ипотека, трейд-ин, накопления). Но рассрочка - компромиссный вариант для бизнеса, который дает сделки, но не деньги на эскроу.

Изменение структуры предложения следствие избыточного предложения на рынке Екатеринбурга. Опережающий рост предложения часто не позволяет выходить на плановую распроданность к моменту сдачи дома. И увеличенные сроки строительства до 3-3,5 лет - не самое лучшее решение в ситуации, когда на рынке много готовых квартир. Важный момент, который надо учитывать в будущих моделях.

REBURG

Изменение контуров семейной ипотеки с 1 октября 2026 года привело к росту продаж в сентябре, но не сформировало условий для поддержания спроса в следующие месяцы. Все это на фоне повышенной конкуренции и избыточного предложения.

Перенос изменений по семейной ипотеке с 1 июля на 1 октября 2026 года дал продавцам новостроек еще один месяц повышенного интереса и возможность поправить показатели продаж. Текущее оживление рынка оказалось более сильным по сравнению с июнем, но далеким от ажиотажного спроса прошлых лет. На рынке не осталось большого числа заемщиков, готовых брать на себя кредитные обязательства без явной жилищной потребности.

По данным аналитической платформы bnMAP.pro в сентябре 2026 года на рынке строящегося жилья Екатеринбурга было зарегистрировано около 2,4 тысяч договоров долевого участия в строительстве. Число договоров, подписанных в июле (которые уже прошли регистрацию) – около 2 тыс. штук. Это позволяет дать общую оценку количества сделок по ДДУ в прошедшем месяце - на уровне выше 2,5 тысяч сделок. Хорошие показатели, но далекие от прошлых рекордов. Впереди у девелоперов сложный период подстройки под новые условия семейной программы и работа с более дорогими инструментами поддержания спроса.

На фоне размытых рыночных перспектив продолжает расти объем предложения. Число нереализованных квартир на первичном рынке превышает уровень в 70 тысяч, растет ассортимент новостроек, сданных в эксплуатацию. Увеличение доли готовых квартир и значительный выбор в проектах на завершающей стадии строительства смещает покупательский интерес. Проектам на начальной стадии строительства сложнее привлекать покупателей, тем более что заявленные сроки строительства выросли до 3-3,5 лет. Дополнительное давление на сектор новостроек начинает оказывать вторичный рынок. Здесь в 2026 году фиксируется заметное оживление спроса, а доля современного жилья в структуре предложения продолжает увеличиваться.

Повышенная конкуренция на рынке новостроек при нестабильном спросе уже привела к ценовой стагнации в 2026 году. Медленный рост цен уже не перекрывает официальную инфляцию. Впервые за несколько лет цены на вторичном рынке растут быстрее чем на первичном.

Сентябрь дал рынку небольшую передышку, но не устранил структурные проблемы и общий дисбаланс. В отличие от прошлого года на рынке не будет заметного сезонного оживления и в 2027 год придется заходить без накопленных резервов.

reburg_ekb

— Порог входа на рынок достаточно низкий, поэтому появилось достаточно большое количество девелоперов, которые начали строить склады на 1000–1500 кв. м. Они совершенно не продумывают концепцию, не учитывая локацию и ряд других моментов. Эти проекты демпингуют рынок и негативно влияют на тех собственников, которые вложились, вывели современные и не самые дешевые с точки зрения себестоимости проекты.

💬 Виталий Хиль, независимый эксперт и аналитик складской недвижимости, рассказал о тренде на лайт-индастриал и о том, как развивается складская недвижимость в Екатеринбурге.

📷: пресс-служба 100+ TechnoBuild

— Избыточный рост предложения, несбалансированный со спросом, ведет к излишней конкуренции. Когда она слишком высокая, это приводит к тому, что мы вынуждены экономить и рискуем столкнуться с тем, что новые проекты будут не лучше тех, которые были построены 2-3 года назад. И в этом риск сегодняшней модели развития рынка жилья. Но мы считаем, что процесс запуска новых проектов не надо ограничивать, но он должен стать более управляемым.

🏗 Директор «Ход Консалтинг» Михаил Хорьков — о том, как изменился за 10 лет рынок недвижимости в рамках стратегии развития Екатеринбурга, и что будет дальше.

Рост продаж на вторичном рынке Свердловской области

Продолжаем разбирать данные, озвученные в в рамках форума 100+ TechnoBuild. Сегодня смотрим на статистику по городам Свердловской области, которую представил Алексей Попов, главный аналитик ЦИАН.

Самый высокий оборот на вторичном рынке (кол-во ДКП на 1000 жителей) в Екатеринбурге. Но важный момент - рост оборота фиксируется во всех крупных городах области и свидетельствует об устойчивой тенденции оживления. В моменте, этот процесс может быть связан с перераспределением интереса покупателей в пользу более дешевого жилья на вторичном рынке по сравнению с новостройками. Но это хороший сигнал для отрасли. Часть денег от продажи на вторичном рынке всегда перетекает в сегмент новостроек.

reburg_ekb