В поисках Земли

Участок под ИЖС, а дома нет. Сколько лет на стройку?

7 лет. Если за это время на участке для ИЖС не появится зарегистрированный жилой дом, это признак неиспользования земли. Так установило постановление Правительства РФ № 826.

Ключевое слово - «зарегистрированный». Дом, который стоит, но не внесён в ЕГРН, в расчёт не идёт.

Другие признаки неиспользования:

• мусор или отходы больше чем на половине площади - если их не убрали за год после выявления;
• сорняки выше метра, деревья и кустарник больше чем на половине садового, огородного или приусадебного участка - тоже если за год не расчистили;
• разрушенные постройки, если за год не начали ремонт.

Когда признаки начинают действовать
Только после окончания срока освоения. Для земель населённых пунктов он по общему правилу - 3 года с момента приобретения прав на участок.

Для ИЖС есть исключение: если суд установит, что достроить дом помешали органы власти или сетевые компании.

Получили землю под дом - планируйте не только стройку, но и регистрацию дома.

Основание: постановление Правительства РФ от 31.05.2025 № 826; ст. 85.1 Земельного кодекса РФ.

Вчера на эфире закрытого клуба «Земельные визионеры» выступал сильный юрист, специализирующийся по налогообложению недвижимости и снижению кадастровой стоимости.

Тема, которая откликается многим собственникам: кадастровая стоимость земли часто завышена — и это напрямую влияет на налоги.

Если у вас земельный участок с кадастровой стоимостью более 200 млн руб. и вы считаете, что она явно завышена, — напишите мне. Подключу этого юриста, сделает всё под ключ: от оценки перспектив и подготовки документов до судебного сопровождения.

+2 участка (1 в аренду, 1 в собственность, без границ)
+1 новый регион
🎉

Участок у воды по ПС. А дом на нём построить можно?

Если участок в зоне затопления или подтопления - с 4 августа 2026 года нельзя. Федеральный закон № 301-ФЗ изменил статью 67.1 Водного кодекса.

Из Водного кодекса
В границах зон затопления, подтопления запрещаются «строительство объектов капитального строительства (за исключением строительства сооружений инженерной защиты…)» и «освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства».

Раньше запрет касался только объектов без инженерной защиты. Теперь защита в проекте больше не открывает дорогу новому дому. При этом защищать участок в его границах закон по-прежнему обязывает правообладателя.

Что с начатыми стройками

Минстрой в письме от 2 сентября 2026 года разъяснил: если строительство началось до 4 августа, при вводе в эксплуатацию и уведомлении об окончании строительства ИЖС или садового дома нужно исходить из наличия инженерной защиты.

Письмо - разъяснение, а не норма закона.

Минприроды готовит изменения: инженерную защиту в границах участка предлагают сделать основанием для изменения границ зоны. Пока это только проект.

Перед подачей на ПС у реки или озера проверьте по выписке ЕГРН и карте НСПД, не попадает ли участок в зону. Если он полностью в зоне, а цель - строительство, в предоставлении без торгов могут отказать.

Основание: федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ; ст. 67.1 Водного кодекса РФ; письмо Минстроя России от 02.09.2026 № 54339-ИФ/08; ст. 39.16 Земельного кодекса РФ.

В Москве отменили зоны подтопления? Что говорят документы

В соцсетях пишут: приказами Московско-Окского БВУ № 79 и № 80 от 18 сентября 2026 года зоны затопления и подтопления в Москве прекратили существование.

Официально это пока не подтверждается. В официальных публикациях Росводресурсов и на портале правовой информации этих приказов нет.

Что есть на самом деле - постановление Правительства Москвы № 2390-ПП от 1 сентября 2026 года. Оно не отменяет зоны, а устанавливает порядок выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию внутри них.

Разрешение можно получить, если выполнены оба условия:

• проектом с положительной экспертизой предусмотрена инженерная защита от негативного воздействия вод;
• проект был в работе до 4 августа 2026 года - есть решение о проекте планировки, объект предусмотрен ППТ или ПЗЗ либо начат этап строительства.

Как зона прекращает существование
По федеральным правилам зоны «считаются прекратившими существование со дня исключения сведений о них из Единого государственного реестра недвижимости».
Оснований два: инженерная защита территории или исчезновение водного объекта.

Поэтому проверять нужно не новости, а выписку ЕГРН и слой зон с особыми условиями на карте НСПД.

Основание: постановление Правительства Москвы от 01.09.2026 № 2390-ПП; Положение о зонах затопления, подтопления (постановление Правительства РФ от 18.04.2014 № 360), п. 5 и 20.

Сегодня выступала спикером на тему оформления участков от государства.

Пока большинство ищет землю на Авито и Циан, инвесторы используют механизмы, которые позволяют заходить в проекты с минимальным бюджетом и существенной маржой.

Что разобрали на встрече:
- объяснила, почему государство оценивает землю дешевле рынка и как это использовать при выкупе;
- разобрали регионы, где эта стратегия практически не работает, а где выкупная стоимость достаточно низкая;
- пошаговый алгоритм получения участков от государства.

Итог встречи:
Обсуждаем возможность работы в связке "Инвестор-Земельный специалист".

А что вообще изменится для нас с приходом 2027 года? Почему я так настойчиво говорю про уходящий поезд?

Давайте на цифрах. Новая кадастровая стоимость, которую утвердят в 2026-м, начнет действовать уже с 1 января 2027 года. И ударит она сразу по трем направлениям:

Налог. Для земельных участков под ИЖС, ЛПХ, садоводство и некоторые другие виды использования сумма земельного налога нн может вырасти более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом. Но это правило работает не всегда.

Аренда. Плата за государственную и муниципальную землю напрямую привязана к кадастровой оценке. Выросла оценка — автоматически выросли ваши ежегодные/ежеквартальные расходы.

Выкуп без торгов. Цена выкупа зависит от кадастра. Если вы берете землю по льготной ставке (в процентах от кадастровой стоимости), рост оценки моментально увеличивает чек.

Условный пример:
Кадастр был 700 000 ₽, стал 1 000 000 ₽.
Ставка выкупа — 15%.
Раньше вы платили 105 000 ₽, а теперь — 150 000 ₽.

Что с этим делать? Конечно, завышенную стоимость можно оспаривать — сначала через региональное ГБУ, которое проводило оценку, а дальше через суд.

Но зачем ввязываться в судебные споры и тратить время, если можно сейчас (а лучше вчера) зайти в процедуру предварительного согласования по старой базе и зафиксировать адекватные условия?

Основание: Закон 237-ФЗ, ст.18 и 22.1; ст.396 НК РФ п.17.

В который раз получаю такое приятное письмо!
Сегодня, пока была на встрече с потенциальным клиентом, прилетело уведомление об очередном предварительном согласовании земельного участка. Второй участок в черте города — но на этот раз в другом регионе. География проектов расширяется, и это здорово.

Почему я сейчас так активно иду через процедуру предварительного согласования?
Не перестану повторять: окно возможностей, которое дает государство, не безгранично. Уже с 2027 года кадастровая стоимость во многих регионах станет равна рыночной. Для нас, инвесторов и тех, кто хочет выгодно сформировать свой земельный капитал, это критический фактор.

По этой процедуре цена выкупа напрямую зависит от кадастровой стоимости. И пока в некоторых регионах она все еще существенно ниже рынка, мы забираем ликвидные сотки по минимальной цене. Но это преимущество не навсегда.

И всё же забавно: почему близкие люди часто скептически относятся к твоим советам и не прислушиваются к таким возможностям, а малознакомые - хватаются за них? Сталкивались с таким?

А вы успеваете запрыгнуть в уходящий поезд по старой кадастровой стоимости или ждете, пока станет поздно? 👇

+1 участок (в черте города)
+1 новый открытый регион

Окно возможностей закрывается: как забрать землю у государства за бесценок, пока правила не изменились

Каждый кризис и период реформ создает уникальные точки входа для тех, кто знает законы. Сейчас мы находимся в фазе, когда государство активно перераспределяет земельный фонд, но эта невиданная щедрость не будет длиться вечно.
Пока обычные покупатели переплачивают миллионы и сотни рублей на открытом рынке, единицы используют легальные механизмы Земельного кодекса. Я выкупаю и арендую участки напрямую у муниципалитетов в 2, 5, а иногда и в 10 раз дешевле их реальной рыночной стоимости.

Почему это «окно возможностей» закроется?
Земельное законодательство постоянно ужесточается. Цифровизация учета, переоценка кадастровой стоимости и постепенное закрытие лазеек в регламентах приведут к тому, что через 1–2 года свободные и ликвидные земли будут распределяться исключительно через аукционы с высокой конкуренцией. Те схемы, которые работают сегодня (предварительное согласование, выкуп участков ИЖС или ЛПХ без торгов), завтра станут историей.

Законы работают для тех, кто их читает и умеет применять на практике. Земли больше не становится, а административные барьеры растут с каждым месяцем.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость с минимальным порогом входа или построить дом мечты, не переплачивая перекупщикам — пишите мне в личные сообщения. Разберем вашу ситуацию и найдем ликвидный участок в вашем регионе, пока это окно еще открыто.