ЖКХ

В Ульяновской области голосование через ГИС ЖКХ рассыпалось из-за 63 «пропавших» бумажных бюллетеней
(еженедельная рубрика #осс_гисжкх)

Шесть собственниц квартир в 24-этажном доме со встроенными торговыми и офисными помещениями и подземной автостоянкой оспорили решения внеочередного общего собрания, инициатором и администратором которого выступила ООО «УК „Уютный дом“». Собрание шло месяц — с 29 апреля по 29 мая 2025 года — в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ, в повестке был 21 вопрос.

✅ Что прошло:
— «капитальный ремонт» лифтов: замена тяговых ремней в двух лифтах за 1 974 867,20 руб. с оплатой со спецсчёта капремонта, заключение договора строительного подряда на эти работы и договора строительного контроля за 10 800 руб. — тоже из средств фонда;
— отказ от строительного контроля уполномоченным органом региона — по причине отсутствия такого органа на территории Ульяновской области;
— обновлённый состав совета дома;
— место хранения подлинников бюллетеней и протокола — орган жилищного надзора.

❌ Что не прошло: установление платы за содержание в 31,98 руб. и за текущий ремонт в 7 руб. с квадратного метра, ремонт холлов подъездов за 4,7 млн руб. (по 44,3 руб. с квадратного метра в течение полугода) и замена 44 противопожарных дверей за 1,6 млн руб. (по 88,14 руб. с квадратного метра).

🔍 Истицы настаивали: при подсчёте кворума не учтена площадь нежилых помещений (офисов, паркинга), часть бюллетеней заполнена от имени лиц, не владевших квартирами на момент голосования (или вовсе без подписи), а организованный ими опрос жильцов показал, что многие из внесённых УК в список проголосовавших свои подписи не ставили.
Замену тяговых ремней они в принципе не считали капитальным ремонтом — по их мнению, это текущий ремонт, который оплачивается из платы за содержание, а нехватки средств по этой статье УК не доказала.

Первая инстанция в иске отказала: площадь дома для кворума — 22 965,8 кв.м, приняли участие 17 321,62 кв.м (75,42%).

⚖ Ульяновский областной суд решение отменил.

Из 165 участников электронного собрания 37 голосовали через личный кабинет ГИС ЖКХ (приложение «Госуслуги Дом»), остальные 128 — бумажными бюллетенями. В орган жилищного надзора от УК поступило… 65 бюллетеней.
Представитель управляющей организации уверял, что направляли все 128, но в сопроводительном письме количество не указано, так что проверить эту версию оказалось нечем.

Довод ответчика о том, что внесённые в систему электронные образы решений приравниваются к оригиналам (со ссылкой на ч. 10 ст. 47.1 ЖК РФ и приказ Минстроя), апелляция отклонила: из этой нормы следует лишь то, что письменные решения передаются администратору собрания, который вносит в систему сведения о голосовавшем собственнике и его решении по каждому вопросу и размещает электронный образ документа.

В итоге 63 оригинала не увидели ни первая, ни апелляционная инстанция. Часть собственников, чьи решения потерялись, отрицали свое участие.

Вдобавок как минимум три бюллетеня заполнены от имени граждан, уже не владевших квартирами. Бюллетень — от имени прежнего собственника, графа о праве — про нового: бумага спорила сама с собой.

Вывод апелляции: при таких обстоятельствах утверждать о наличии кворума нельзя, а решения, принятые без кворума, — безусловное основание для признания их недействительными. Требования собственниц удовлетворены.

До спора о том, относятся ли тяговые ремни к капитальному ремонту, суд не дошёл — этот вопрос отпал вместе с кворумом (дело № 33-2728/2026).

Из принятого на собрании исполнили одно решение — сдать подлинники на хранение. Наполовину.

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

УО через суд запретила собственнице хранить вещи на её машино-месте

В Санкт-Петербурге ООО «ПолиСтрой» победило в трёх инстанциях в споре с собственницей машино-места в подземном паркинге. Суд обязал ответчицу не допускать складирование личных вещей, горючих материалов, оборудования, пакетов, коробок и других предметов, а также устройство стеллажей и шкафов, не отвечающих требованиям пожарной безопасности. С неё также взыскали расходы УО — 20 000 рублей пошлины и 11 300 рублей за представителя.

🔍 Обстоятельства дела

Ответчице принадлежит доля в праве общей долевой собственности на помещение паркинга, а фактически она пользуется машино-местом площадью 13,8 кв. м без ограждения — границы обозначены линиями. Место приобреталось для парковки автомобиля, но со временем на нём появились стеллажи, шкафы и коробки — место для автомобиля стало всем, чем угодно, кроме места для автомобиля.

УО фиксировала нарушения актами с февраля по июль 2025 года и предписывала их устранить — безрезультатно, после чего обратилась в суд.

В октябре того же года пожарный надзор провёл в отношении управляющей организации проверку исполнения ранее выданного ей предписания и установил: в паркинге размещены шкафы из материалов с неустановленными пределами огнестойкости и без установок пожаротушения. Нарушения выявлены в том числе на машино-месте ответчицы.

Позиция собственницы:
— на своём машино-месте она вправе хранить не только автомобиль;
— нарушения требований пожарной безопасности отсутствуют;
— постановления о привлечении её к административной ответственности нет.

⚖ Выводы судов

Разрешая спор, суды применили ст. 161 ЖК РФ, ст. 1065 ГК РФ (опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием иска о запрещении деятельности, создающей такую опасность), Правила противопожарного режима № 1479 и Технический регламент о безопасности зданий и сооружений:
— хранение на машино-месте иного имущества, кроме автомобиля, противоречит Правилам противопожарного режима (подп. «б» п. 16);
— СП 113.13330 «Стоянки автомобилей» допускает шкафы на машино-местах, но только при совокупности условий: негорючие материалы, глубина не более 1 м, установка не ближе 8 м от эвакуационных выходов, сохранение минимальных размеров машино-места (5,3 × 2,5 м), оборудование шкафа установками пожаротушения. Шкафы ответчицы этим условиям не соответствовали;
— отсутствие постановления о привлечении к административной ответственности само по себе не мешает удовлетворить иск, если нарушения подтверждены иными доказательствами (дело № 88-15134/2026).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

🥳 Новинка: подписка на сервисы умного дома

С каждым днём сервисов умного дома становится всё больше! И управляющая компания может это монетизировать. Например, базовые функции предоставлять бесплатно, а продвинутые — за оплату по подписке. 

Так у жителей появится больше технологических возможностей — таких, которые раньше не были заложены в бюджет на обслуживание ЖК. 

🔥 Поэтому мы добавили в приложение жителя новую опцию — теперь собственники могут подписаться на сервисы умного дома. При этом стоимость подписки и список функций определяет управляющая компания.

Какие функции умного дома можно оплачивать по подписке? 
В подписку могут входить любые сервисные интеграции, которые реализованы в УК. 

Например:
🔹 просмотр камер,
🔹 управление домофоном,
🔹 открытие дверей и калиток по кнопке из приложения или бесконтактно,
🔹 заказ пропуска для авто или гостя,
🔹 поиск свободной парковки по камерам,
🔹 управление постаматами.

Какие результаты может получить УК?
Наш пилотный проект в Омске показал, что оплачивать умный дом по подписке готовы 22% жителей. Этот результат получен по итогам всего одного анонса новинки. После дополнительной рекламы процент станет ещё выше!

Стоимость подписки в этом проекте — 140 рублей. В неё входят просмотр камер и управление домофоном из приложения жителя.

Сергей Махмутов, руководитель направления «Умный дом» в Диспетчер 24:
«Мы не останавливаемся на достигнутом и будем расширять количество функций умного дома и возможности для продвижения подписок. Так УК сможет сделать здания более технологичными, даже если изначально это не было заложено в проекте».

📱 Чтобы узнать больше о подписке, обратитесь в техподдержку. Если ещё не сотрудничаете с нами — оставьте заявку на сайте 👉 https://clck.ru/3V3Mbs

🍿 УК из Химок проиграла телекомпании НТВ спор о сюжете с «подделанными подписями»
(еженедельная рубрика #слово_и_дело)

Управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к телекомпании НТВ о защите деловой репутации.

Поводом стал репортаж «Во многом игнорируют жильцов: как решаются проблемы с управляющими компаниями», вышедший в эфир в ноябре 2025 года и опубликованный на сайте телеканала. Корреспондент сообщил зрителям, в частности, следующее:
«Осенью 2022 года в Химках управляющая компания «ВСК» заполучила в управление 50 многоквартирных домов. Едва созданная компания без репутации подделывала подписи чтобы заполучить такой лакомый подмосковный Клондайк. Добыча денег из платежек жителей ведется и по сей день, несмотря на обращения в органы и выигранные суды».

Истец не сомневался, что речь о нём: в кадре показали табличку на доме с его наименованием. Утверждения о подделке подписей УК считала ложными и порочащими.

Арбитражный суд города Москвы в удовлетворении иска отказал, разобрав оспариваемые фразы по отдельности.

⚖ Выводы суда:

— фраза о том, что УК «заполучила в управление 50 многоквартирных домов», не содержит утверждений о нарушении закона или недобросовестности при ведении бизнеса, поэтому порочащей не является;

— фразу «едва созданная компания без репутации подделывала подписи чтобы заполучить такой лакомый подмосковный Клондайк» суд назвал оценочным суждением, мнением о ситуации вокруг выбора управляющей организации в конкретном доме на улице Совхозной. Оценочные суждения и мнения не могут быть проверены на достоверность и защите в порядке ст. 152 ГК РФ не подлежат;

— при этом у оценки журналиста имелось фактическое основание — два вступивших в силу решения Химкинского городского суда по этому дому. Решением от 04.10.2022 признано недействительным решение собрания собственников по протоколу от 28.10.2021, которым в доме выбирали истца на смену «ПИК-комфорту». Суд установил, что собрание фактически не проводилось: собственники о нём не знали и узнали о «решениях» лишь из ГИС ЖКХ, доказательств кворума нет. Указанный в протоколе инициатор пояснил, что собрание не проводил и не знает, кто вписал его председателем, а названная в протоколе секретарём женщина ещё весной 2021 года продала квартиру в этом доме и собственницей не была. Решением от 16.03.2023 недействительными признаны уже решение собрания по протоколу от 22.06.2022 и заключённый в его исполнение договор управления: председатель и секретарь, указанные в протоколе, в собрании не участвовали и протокол не подписывали;

— на СМИ возложена обязанность освещать общественно значимые проблемы, журналист вправе излагать в своих материалах личные суждения и оценки (п. 9 ст. 47 Закона о СМИ), а свобода слова охватывает в том числе информацию, которая шокирует или внушает беспокойство.

В итоге суд указал: истец не доказал порочащий характер сведений, в деле нет доказательств, что порочащие сведения распространялись именно в отношении истца, а равно доказательств вреда — истец не показал, что обладал сформированной положительной репутацией до выхода сюжета и что после публикации для него наступили неблагоприятные последствия (дело № А40-49040/26-12-459).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ

Работы — при температуре не ниже +5 °C и без осадков: один подрядчик, два брошенных капремонта кровли и два разных финала

Один и тот же подрядчик — ООО «Маркет ЖКХ» — в двух регионах не довёл до конца два капремонта кровли. Оба договора подписаны летом, оба срока истекали в конце октября, оба раза работы приостанавливались из-за погоды — со ссылкой на одну и ту же оговорку: работы производятся при температуре не ниже +5 °C и без осадков. Обе кровли ушли в зиму без финишного покрытия, и обещания доделать работы позже не сбылись.
Заказчики — ТСЖ в Нефтеюганске и управляющая организация в г. Обь Новосибирской области — повели себя по-разному. Деньги в итоге распределились тоже по-разному.

➡ В новом разборе — почему похожие дела привели к разным финансовым итогам и что из этого следует знать заказчикам капремонта: https://gkhnews.ru/1518739-podryadchik-po-remontu-krovli/

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ
Приглашает на вебинар 29 октября с 10.00 по мск.
"Акты приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД - новые правила оформления с 1 сентября 2026 года"

В программе вебинара:
⮕Изменения в законодательном регулировании с 1 сентября 2026 новых правил оформления актов приемки работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (актов приемки)
⮕О применении разъяснений Минстроя России от 17.08.2026 к новым правилам оформления актов приемки
⮕Особенности определения сроков оформления актов приемки при отсутствии и при наличии таких сроков в заключенном до 1 сентября 2026 договоре управления
⮕Обязательные правила определения лиц, уполномоченных подписывать акты приемки от имени собственников, и порядок оформления актов при отсутствии таких лиц
⮕Примеры оформления актов приемки в части указания видов, объемов и стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от установленных или неурегулированных договором управления соответствующих условий, в том числе: когда виды отдельных работ, услуг и их стоимость не определены, когда стоимость работ, услуг, включаемых в акты приемки определена с учетом затрат на управление МКД, когда стоимость работ, услуг определена по единичным расценкам, когда периодичность выполнения работ не соответствует месячной, а также в других случаях, указанных участниками вебинара
⮕О применении понятий "плановая" и "фактическая" стоимость работ, услуг. О не применении понятий "начисленная плата" и "поступившая плата" к отношениям по оформлению актов приемки
⮕О процедуре подписания актов приемки уполномоченным лицом, об основаниях не подписания актов, о применении понятия "аргументированные возражения" и порядке оформления таких возражений
⮕Случаи и порядок изменения фактической стоимости работ, услуг при их приемке относительно их плановой стоимости
⮕Необходимость обеспечения соответствия отчетности управляющей организации, указываемой в актах приемки  и в отчете об исполнении договора управления
⮕Рекомендации по актуализации договора управления для урегулирования отношений по оформлению актов приемки
⮕Ответы на вопросы участников вебинара
 
Лектор - Маликова Ирина Петровна Генеральный директора ООО "Институт управления ЖКХ", Кандидат экономических наук 

➡ Регистрация на вебинар

Победитель конкурса не приступил к управлению домами — их вернули прежней УО, и отказаться у неё не вышло
#дело_подписчика

В Свердловской области ООО «Алапаевская управляющая компания „Виктория“» оспаривало постановление администрации муниципального образования Алапаевское, назначившей её временной управляющей для 50 многоквартирных домов, разбросанных по всему муниципалитету. Суды трёх инстанций поддержали администрацию.

🔍 Обстоятельства дела

Эти дома «Виктория» знала близко: с апреля 2022 по апрель 2025 года она управляла ими по договору, заключённому по итогам открытого конкурса. Срок договора истёк, дома исключили из реестра лицензий, и администрация начала искать им новую УО.

С мая 2025 года проводились открытые конкурсы. Единственным участником, подавшим заявку, стало ООО «Местное управляющее предприятие УРАЛГРАДМАШ»: оно было признано победителем, ему направили проекты договоров управления.

Дальше всё пошло не по плану: изменения в реестр лицензий в установленный срок внесены не были, к управлению домами победитель фактически не приступил. Его руководитель к тому времени получил дисквалификацию по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП.

Чтобы подготовить дома к отопительному сезону 2025/2026 и не допустить аварий, администрация отменила результаты конкурса и определила временной управляющей «Викторию» — единственную организацию, имевшую доступ к общему имуществу домов и их технической документации.

😦 Позиция УО

Управлять домами «Виктория» не хотела — в том числе из-за их технического состояния. В суде она настаивала:
— конкурс недействительным не признан, победителя уклонившимся от заключения договоров не признали, значит, его обязанность управлять домами не прекратилась;
— глава администрации, отменивший результаты конкурса, в конкурсную комиссию не входил и не был уполномочен на отмену;
— администрация не использовала все возможности для привлечения управляющих организаций — не создавала благоприятных условий и экономических стимулов;
— временная управляющая определяется только из числа организаций, добровольно изъявивших желание, а «Виктория» заявления о включении в перечень не подавала и согласия не давала;
— к делу не привлекли Департамент государственного и жилищного надзора, который вносит изменения в реестр лицензий на основании спорного постановления.

⚖ Позиция судов

Временную УО выбирают из перечня организаций (Правила № 1616). Попадают туда те, кто подал заявление, а также участники открытого конкурса, выразившие письменное согласие на включение. «Виктория» состоит в перечне с 2018 года — после участия в конкурсе на управление теми самыми домами и выраженного согласия.

Нежелание общества управлять домами суды оценили как отсутствие коммерческого интереса — само по себе оно не говорит о незаконности постановления. Назначая управляющую организацию, администрация обеспечивала непрерывность управления домами и надлежащее содержание общего имущества.

Довод о подписанте спорного документа суды отклонили, разграничив полномочия: организатор конкурса — орган местного самоуправления, а не конкурсная комиссия. Глава муниципального образования возглавляет администрацию, действующую на принципах единоначалия, и вправе издавать правовые акты.

Непривлечение Департамента нарушением не посчитали: его права и законные интересы спорным постановлением непосредственно не затрагиваются.

Итог: постановление муниципалитета осталось в силе, а к полусотне домов «Виктории» добавились расходы на госпошлины (дело № А60-58561/2025).

😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ