Эпоха льготных ипотек: шок, инфляция и ипотека от застройщика.

▪️ Продолжаем серию "Домостроя" об эпохе массовой льготной ипотеки.

▪️ 2022 год стал для рынка жилья новым переломным моментом. Против России ввели масштабные санкции, а условия для экономики резко изменились.

В конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку с 9,5% до 20%. Рыночные кредиты резко подорожали, в том числе ипотека. Произошел сильный инфляционный скачок.

▪️ В апреле годовая инфляция в России достигла 17,8% (максимум с начала 2002 года). Дорожали товары, импорт, оборудование и логистика, перестраивались цепочки поставок.

Застройщики столкнулись с дорогим финансированием, ростом цен на материалы и оборудование, проблемами с поставками, а продажи нужно было поддерживать.

▪️ Поэтому банки и девелоперы начали активно продвигать так называемую "ипотеку от застройщика" с экстремально низкими ставками до 0,01% годовых.

Но бесплатных денег не бывает. Стоимость субсидирования такого кредита частично переносилась в цену квартиры. ЦБ позже отмечал, что при таких схемах стоимость жилья могла быть завышена иногда до 30%.

▪️ Получалось, что обычная ипотека резко подорожала, а на витрине появились кредиты почти под ноль. Разница компенсировалась более высокой ценой квартиры.

К концу года ситуация начала стабилизироваться. ЦБ постепенно снизил ключевую ставку, но ипотечный рынок уже привык к новой модели поддержки спроса.

▪️ По итогам 2022 года ипотечный портфель банков вырос на 20,4%. ЦБ связывал этот рост в том числе с государственными льготными программами и субсидированными программами от застройщиков.

В 2022 году к прежним причинам роста цен добавился еще один механизм: покупателю продавали не просто квартиру, а низкую ставку, часть стоимости которой была зашита в цену жилья.

▪️ Но настоящий пик льготного рынка был еще впереди. В 2023 году ипотечные выдачи вышли на рекордные уровни, а доля господдержки стала аномально высокой. Об этом в следующей части.

#ЭпохаЛьготки в Домострое