Деньги вернули. А дом вернуть не получилось

Основано не реальных событиях.

Вместо залога — продажа дома. Именно такой способ обеспечения возврата займа придумали участники одной истории. И в результате создали себе довольно юридическую проблему.

Всё началось с обычного займа. Один человек дал другому деньги в долг. Чтобы гарантировать возврат денег, можно было использовать залог недвижимости или другой предусмотренный законом способ обеспечения обязательств.

Но стороны решили пойти своим путём. Упростить.

Заёмщик заключил договор купли-продажи своего жилого дома и земельного участка с родственником заимодавца. Договор подписали, переход права собственности зарегистрировали в Росреестре.

Между собой договорились: как только заёмщик вернёт деньги, договор купли-продажи расторгнут и недвижимость вернут.

На первый взгляд всё просто, особенно когда стороны доверяют друг другу.

При залоге недвижимости заёмщик остаётся её собственником, а имущество служит обеспечением возврата долга. Когда долг погашен, залог прекращается.

Участники оформили обычную куплю-продажу. В результате право собственности на дом и земельный участок действительно перешло другому человеку.

И возврат займа сам по себе этого перехода права собственности не прекращает. Впрочем, до определённого момента стороны это не предвидели.

Прошло время. Заёмщик полностью вернул деньги. Обязательства выполнены. Осталось, как и договаривались, вернуть недвижимость.

Стороны подписали соглашение о расторжении договора купли-продажи и подали документы в Росреестр на регистрацию обратного перехода права собственности.

И возникла проблема.

Росреестр приостановил регистрацию. Основание: договор купли-продажи полностью исполнен. Деньги переданы, недвижимость продана, право собственности зарегистрировано.

Просто соглашения о расторжении оказалось недостаточно, чтобы зарегистрировать дом и участок обратно на прежнего собственника. Сторонам предложили оформить новую куплю-продажу, теперь уже в обратном направлении.

Казалось бы, что сложного? Продать дом обратно — и вопрос закрыт.

Но новая сделка порождает налог с продажи, дополнительные расходы.

И что важно, между сторонами вообще нет конфликта. Заёмщик вернул деньги, все согласны вернуть недвижимость прежнему собственнику, никто ни к кому претензий не имеет. А дом и земельный участок юридически принадлежат другому человеку.

Вот с такой задачей клиент и обратился.

Что теперь делать? Оформлять обратную продажу? Оспаривать приостановление регистрации? Обращаться в суд? Или можно найти другой способ?

Причём каждый вариант сопряжен с рисками, сроками, расходами.

Изучили документы, обстоятельства сделки, нормативное регулирование и судебную практику. Предложили несколько вариантов решения. Клиент пока выбирает, как действовать.

Когда оформляли сделку, думали, как гарантировать возврат денег. Теперь надо решить, как вернуть дом.