В 2026 ГОДУ НЕДВИЖИМОСТЬ ПЕРЕСТАЁТ БЫТЬ ТИХОЙ ГАВАНЬЮ. ОНА СТАНОВИТСЯ ИСТОЧНИКОМ ВОПРОСОВ.

Дефицит бюджета — 5–6 триллионов рублей. Это не закрыть незаметно. И государство смотрит туда, где деньги точно есть. В недвижимость.

Вопрос не в том, что у вас её заберут. Вопрос в том, сколько она будет вам стоить дальше.

📌 Маркер 1. Наличные в сделках — под подозрением

Формально наличные не запрещены. Но если деньги не прошли через банк — для государства они «под подозрением». Могут спросить: «Откуда?» Как в деле Долиной.

И рынок уже меняется. После «дела Долиной» 90% сделок на вторичке в Москве проходят через аккредитивы, а не наличные. Год назад таких было всего 30%.

📌 Маркер 2. Семейная ипотека — дороже для большинства

С 1 октября 2026 года условия изменились. Ставка и сумма теперь зависят от количества детей и региона.

Для регионов (кроме Москвы, СПб, МО и ЛО):
— 1 ребёнок — 10%, до 6 млн
— 2 детей — 8%, до 8 млн
— 3 детей — 6%, до 10 млн
— 5+ детей — 2%, до 10 млн

Для столичных регионов:
— 1 ребёнок — 12%, до 12 млн
— 3 детей — 8%, до 18 млн
— 5+ детей — 4%, до 18 млн

Важно: льготная ставка действует только 15 лет. После — вырастет не более чем на 4 п.п. ЦБ уже рекомендовал банкам рассчитывать график с учётом этого повышения.

Но есть и хорошая новость: при рождении второго ребёнка ставку можно пересчитать без оформления нового кредита.

📌 Маркер 3. Аренду вытаскивают из тени

ФНС усилила контроль за арендными доходами. Она сопоставляет:
— данные Росреестра (у вас несколько квартир, а доход нулевой?)
— банковские переводы (регулярные суммы — классика аренды)
— объявления на Циан и Домклик
— данные от управляющих компаний и соседей

В Татарстане владельцам двух и более квартир уже начали приходить извещения. ФНС может проверить доходы за 3 года.

Пример: сдаёте за 80 тыс. 3 года. Прилетит 374 тыс. НДФЛ + 74,8 тыс. штрафа. Итого 449 тыс. Без пеней.

С 2024 года действует запрет на сдачу квартир без счётчиков на воду, свет и газ.

📌 Маркер 4. Землю не оставят в покое

С 1 марта 2025 года введён трёхлетний срок на освоение участков.

Признаки неиспользования:
— захламление или зарастание более 50% площади
— нет зарегистрированного дома через 7 лет (для ИЖС)
— разрушенные здания без ремонта

Штраф: от 1% до 1,5% кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей. При бездействии — изъятие через суд.

📌 Маркер 5. Сараи и хозпостройки пересчитывают

С 1 марта 2025 года использование незарегистрированных построек (дом, баня, гараж, сарай) запрещено. Штраф — от 1,5% кадастровой стоимости, минимум 5 000 рублей. Объект нельзя продать, подарить или сдать.

Росреестр до 1 января 2027 года выявляет всех правообладателей. Это увеличит налоговую базу.

🛠️ Что делать

Первое. Признать: сидеть в тени выгодно только до того, как тебя оттуда вытащат.

Экономия пары тысяч налога не стоит того, чтобы потом встрять на сотни тысяч.

Второе. Изучать законы.

Запрет сдавать квартиры без счётчиков — уже действует. Признаки неиспользования земли — уже работают.

Третье. Держать документы в порядке.

Не зарегистрировано? Не оформлено? Займитесь этим до того, как заметит государство.

Четвёртое. Не игнорировать уведомления.