Квартиру купили много лет назад, но по иску бывшего собственника сделку признали недействительной.

Многие покупатели считают, что если с момента продажи квартиры прошло три года, то оспорить сделку уже невозможно. Это не так.

Трехлетний срок владения недвижимостью ъ не гарантирует безопасность покупки. В зависимости от оснований оспаривания и обстоятельств дела срок исковой давности может исчисляться не с даты сделки, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Поэтому при покупке квартиры на вторичном рынке важно проверять всю историю переходов права собственности, а не только последние три года или сделку, по которой недвижимость приобрел нынешний продавец.

Особое внимание необходимо уделять двум обстоятельствам:

1.     Использовался ли материнский капитал при приобретении квартиры или погашении ипотеки. Если использовался, необходимо проверить, были ли выделены доли детям.
2.     Отчуждались ли ранее доли несовершеннолетних. Если такие сделки были, необходимо установить, выдавалось ли разрешение органов опеки и были ли выполнены его условия.

Почему это важно, разберем на конкретном судебном деле, в котором продажу доли несовершеннолетнего признали недействительной спустя шесть лет после заключения договора.

Фабула дела

В 2016 году были проданы 3/4 доли в квартире: 1/2 принадлежала отцу, 1/4  его несовершеннолетнему сыну.
При оформлении сделки продавец представил документ, который якобы подтверждал согласие органов опеки на продажу доли ребенка при условии приобретения ему другой квартиры.
Однако в ходе судебного разбирательства выяснилось, что органы опеки на дату продажи такого разрешения не выдавали. Это подтвердили ответы районной управы и муниципального архива.
Кроме того, другую квартиру ребенку так и не приобрели, а доказательств передачи ему денег от продажи доли или их использования в его интересах представлено не было.

В 2018 году квартира была передана в ипотеку. Позднее на нее обратили взыскание, и право собственности зарегистрировал залогодержатель.

В 2022 году, спустя шесть лет после первоначальной продажи, сын обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным.

Что решили суды

Первая инстанция признала договор недействительным полностью.

Апелляционный суд изменил решение: признал недействительной продажу только 1/4 доли несовершеннолетнего. Сделку в отношении 1/2 доли отца оставил в силе.
Кассационный суд поддержал апелляцию.

А как же трехлетний срок исковой давности?

Распространенное мнение, что по истечении трех лет сделку уже невозможно оспорить, ошибочно.
Срок исковой давности зависит от основания оспаривания, характера требований и обстоятельств, с которыми закон связывает начало его течения.

В этом деле суд установил, что истец узнал об отчуждении принадлежавшей ему доли только в январе 2022 года, а уже 30 марта 2022 года обратился с иском.
Довод о пропуске срока исковой давности был отклонен.

Поэтому сам по себе факт, что с момента продажи недвижимости прошло шесть лет, не означает, что риск оспаривания исключен.

На этом судебные споры не закончились.

Бывший несовершеннолетний собственник обратился в суд с новыми исками.

Сначала он потребовал признать недействительным договор ипотеки, на основании которого квартира впоследствии перешла к залогодержателю. Однако суды отказали, признав залогодержателя добросовестным.

После этого он потребовал признать отсутствующим право собственности залогодержателя на спорную 1/4 долю квартиры и восстановить свое право в ЕГРН.
На этот раз суды всех трех инстанций удовлетворили требования.

В результате спустя девять лет после продажи детской доли ее первоначальному собственнику восстановили право собственности, а запись о праве последующего приобретателя на эту долю подлежала погашению.

Таким образом, даже последующее приобретение недвижимости после обращения взыскания не исключило риск утраты права на долю из-за нарушений, допущенных в сделке девятилетней давности.