Давно не было рубрики

" Разъяснительная по жилью былью "

Исправляюсь 😉✅

Рубрика «Разъяснительная по жилью былью»: Почему новостройка — это больше не инвестиция ?

Многие до сих пор смотрят на новостройку как на способ заработать: «куплю на котловане, через три года продам дороже».
С 2025 года эта схема для частного инвестора почти мертва.

Главное правило: если у вас живые деньги (наличные) — новостройки вам противопоказаны.

Идите на вторичный рынок. На готовое жилье сейчас можно торговаться на 5–10% от цены, получить ключи завтра и не платить за аренду. Замораживать наличные в стройке на 2–3 года, пока застройщик крутит ваши деньги на эскроу-счетах, экономически бессмысленно💯
А в текущих условиях много задержек по выдаче ключей...

Новостройки сегодня — это продукт исключительно для тех, кому нужно расширяться и у кого есть право на семейную ипотеку. Но считать её нужно холодно. Изменения с 1 октября прошли существенные, будет отдельный пост.

Что изменилось в правилах ( коротко) (ловушки 2026 года):

1. Одна льготная ипотека на семью. Если один супруг уже брал семейную, IT-ипотеку или льготную под 8%, второй больше не может воспользоваться программой. Лимит общий на обоих ✅

2. Ставка 12%, если у Вас один ребёнок до 7 лет ✅; 6% - если есть первоначальный взнос 50.1% или переходите на 6%, если добираете до 50.1% в течение первого года выплат по ипотеке...

3. Скрытая наценка. Застройщики теперь сами субсидируют вашу ставку (прямые банковские комиссии отменены). Итог: базовая цена квартиры в прайсе вырастает на 15–25%. Вы экономите на процентах, но переплачиваете за сам бетон.✅

4. Лимиты банков. ЦБ ввел количественные ограничения. Банки выдают льготные кредиты строго в рамках квот. Если вы пришли в банк в конце месяца, вам могут просто отказать, потому что лимит исчерпан.✅

Мой вердикт сегодня:

* Есть живые деньги (наличные): только вторичка с ключами. На рынке сейчас много продавцов, готовых на торг 5–10%. Вы заезжаете сразу, не платите за аренду и не замораживаете капитал в стройке на 2–3 года.

* Нужна семейная ипотека: берите только в одном случае — если планируете жить в этой квартире сами минимум 5–7 лет.

* Инвестиция под сдачу: в 90% случаев это работа в минус. Платеж по ипотеке (около 100 000 ₽ за «двушку» ) съедает всю арендную ставку, не считая налогов, простоев и ремонта. Покупать новостройку для флиппинга (перепродажи) сейчас тоже рискованно: к моменту сдачи дома в 2027–2028 году рыночные ставки могут упасть, и ваша наценка за «новизну» исчезнет на фоне доступного вторичного жилья.



Чек-лист перед сделкой по покупке новостройки по льготной программе:

* Проверьте, не использовал ли супруг(а) свой лимит льготной ипотеки ранее.

* Запросите у застройщика два прайса: с субсидией (в ипотеку) и за наличные. Разница — это ваша переплата за «выгодную» ставку.

* Уточните в банке, не закончились ли у них лимиты на текущий месяц.

* Заложите в бюджет 1–2% на обязательное страхование жизни (без него ставку поднимут ) и возможно расходы на оформление.


За консультацией Вы всегда можете мне написать или позвонить ❤️🤗
Люблю свою работу и всегда делюсь своим опытом 💯🙌😍