Все о недвижимости, немного о личном.

Сделки, сделки, сделки..
Наконец - то дошли руки написать про новые условия семейной ипотеки.

Да, критерии существенно изменились, зато появились реальные возможности подстроить программу под свою ситуацию.
В том числе, получить ипотеку по субсидированной ставке, которая при определённых условиях снижается до 3,5 и ниже, сохраняя комфортный платёж. 😊

✅ Кто может участвовать
Программа по-прежнему про поддержку семей, но теперь она более адресная.
На неё может рассчитывать:

🌼 семья, в которой есть хотя бы один ребёнок до 7 лет;

🌼 либо ребёнок‑инвалид до 18 лет.

Льготную ставку можно использовать на:

квартиру в новостройке (у застройщика по ДДУ или ДКП);

строительство дома с подрядчиком (через эскроу‑счёт);

покупку участка плюс строительство — тоже с подрядчиком.

При первоначальном взносе от 50 % можно рассчитывать на ставку 6 % независимо от региона и количества детей.
Это реально рабочий вариант, если семья готова внести большую часть стоимости жилья в течение года с момента заключения кредитного договора.

Для ИЖС и строительства с подрядчиком сохранили фиксированную льготную ставку 6 % — это даёт предсказуемость платежей на долгий срок.

Срок льготной ставки — до 15 лет, дальше ставка пересчитывается по условиям договора.
Минимальный первоначальный взнос — от 20 %.
Чем выше взнос — тем больше шансов получить более выгодные условия.

🗝 Как выбрать лучший вариант
Если расскажете про свою семью (сколько детей, какой взнос планируете, что хотите — квартиру или дом), подскажу, какие комбинации чаще всего помогают получить максимально выгодную ставку ❤️

🔐 Безопасность денег на сделке: когда привычные схемы не работают

Обычно мы спокойно используем безопасные расчёты — аккредитив или СБР с электронной регистрацией.
Это стандарт: в 99 % сделок так и делают. И это не только про безопасность, но и про выгоду.

Например, в некоторых банках аккредитив открывают бесплатно, а пакет «СБР + электронная регистрация» стоит совсем немного — от 490 до 590 рублей. Выглядит как идеальный вариант, правда?

Но есть ситуации, где эта «привычная» схема резко перестаёт быть бюджетной. Например, когда покупатель вторички— юрлицо, а продавец — физлицо.

Для юрлица услуга обеспечения безопасности оплаты есть, но ценник… мягко говоря, другой. От 100 000 рублей — это самый бюджетный вариант.
А максимум доходит примерно до 400 000 рублей.
И это при стоимости недвижимости 14 млн рублей🤯
Для бухгалтерии такая статья расходов — точно не радость.

Что делать, чтобы не подставить покупателя, но при этом защитить интересы продавца?

На практике остаётся рабочий вариант:
✅ Установить постоплату по договору — так покупатель не рискует деньгами до регистрации перехода права.
✅ Одновременно зафиксировать залог до полной оплаты — так продавец получает гарантию, что деньги будут перечислены.

Это не «волшебная таблетка», но в таких нестандартных парах «юрлицо + физлицо» это один из самых сбалансированных способов закрыть риски обеих сторон.

Вот такая вот фигня, собачка..

Мы делили апельсин, много нас, а он один))
Помню, что обещала Вам пост про особенности сделок с долями.

☺️ Рассказываю, почему нельзя спешить и на что нужно обращать внимание.

Что обязательно нужно проверить в первую очередь:

🔹 Уведомление сособственникам.
По закону сначала нужно письменно (через нотариуса) предложить долю другим владельцам.
У них есть месяц на ответ.
И важный нюанс: цена для стороннего покупателя не может быть ниже той, что предлагали соседям.
Как показывает практика, в половине случаев сособственники не готовы идти навстречу и предоставить отказ от преимущественного права покупки, чтобы упростить Вам продажу доли. Будьте готовы к этому.
Есть любители "прикрыть" продажу дарением, чтобы не извещать сособсвенника, но помните, это - притворная сделка и она может быть признана судом недействительной.

🔹 Нотариус почти всегда нужен при продаже. Исключения бывают, например, когда собственники продают доли вместе (целиком объект).

🔹 Хотите продать /подарить часть доли - микродолю (меньше 6 кв. м.)?
Сейчас Росреестр не зарегистрирует сделку с такой долей (исключение — наследство, маткапитал, приватизация).

🔹 Часто хотят выделить отдельную комнату вместо доли —это  почти нереально. Часто доля остаётся «идеальной»: это процент в праве, а не конкретная комната. Если клиент хочет «закрепить» себе комнату, это в 99 процентах невозможно технически.

🔹 Особые случаи под особым контролем: продажа доли ребёнка (нужно разрешение опеки).

🛑 Ипотека на покупку доли маловероятна-банки, как правило, не кредитуют на покупку доли в недвижимости, как раз из- за сложностей её реализации.

🔥 А теперь про самые неприятные ситуации, с которыми клиенты чаще всего приходят:

🔸 Неизвестный собственник. Бывает, в ЕГРН доля есть, а владельца не найти.
Без его согласия или отказа сделка невозможна.
Нужно искать контакты любым доступным способом, и, возможно, далее придётся обращаться в суд 😏.

🔸 Выморочная доля.
Если наследников нет, доля переходит муниципалитету.
Продавать или давать согласие будет администрация, а не «родственник», а продажа такой доли - через торги.

🔸 Пропущен срок вступления в наследство.
Человек живёт в квартире, платит коммуналку, но юридически долю не оформил.
Тут очень много факторов для определения дальнейшего порядка вступления в наследство: как изначально приобретался объект, был ли зарегистрирован в квартире на момент смерти наследодателя, принял он фактически наследство в течение 6 месяцев после смерти наследодателя или же намного позже и многие другие обстоятельства, от которых зависит - идёт он за документом - основанием в суд или к нотариусу.

🔸 Признание доли в объекте незначительной.
Если доля очень маленькая (например, 1/10 или 1/12 и тп) и ею невозможно реально пользоваться, другой собственник может пойти в суд, чтобы признать её незначительной и принудительно выкупить.
Суды смотрят на метраж, возможность пользования, наличие у владельца другого жилья и отношения между собственниками.
В моей практике был случай, когда совладелец попытался признать незначительной 1/4 доли родственника, который уехал жить в другую страну ещё в детстве и не появлялся много лет.
Однако суд крайне негативно отреагировал на такое исковое заявление и в предварительном судебном заседании сразу дал понять, что такую долю признать незначительной не получится.


💰 И про налоги.
Если доля в собственности меньше 3 или 5 лет (срок зависит от основания получения), может возникнуть НДФЛ.
При этом, если у собственника в данном объекте право на одну из долей возникло ранее, чем на последующую - считаем срок от первой доли.
Важно -если цена доли ниже 70 % от кадастровой стоимости, налог посчитают от кадастра с коэффициентом 0,7.

Постаралась тезисно уместить все важное в один пост, если у Вас остались вопросы - пишите)

Наш главный босс отжигает на сцене 🔥🔥🔥🔥
Этажи - нетривиальное агентство недвижимости, сильное, смелое, живое и самое лучшее ❤️

Есть версии, чем я занята в солнечное субботнее утро? 😏