Иван Шитов недвижимость СПб

С чего начинается инвестиционный портфель в недвижимости?

Не с выбора квартиры.
Не с поиска «самой выгодной» новостройки.
И точно не с вопроса: «Сколько она будет стоить через 5 лет?»

Инвестиционный портфель начинается с другого - с понимания задачи капитала.

☝️Допустим, у инвестора есть 10 млн ₽.

Что с ними можно сделать?

Вариант №1 - сохранить капитал

Купить ликвидный объект за 10 млн ₽ и сдавать его, например, за 50 000 ₽ в месяц.

50 000 × 12 = 600 000 ₽ в год

Считаем доходность:

600 000 / 10 000 000 × 100 = 6% годовых

Задача такого объекта - не максимальная доходность, а сохранение капитала + арендный поток.

🔸 Вариант №2 - сделать ставку на рост стоимости

Например, объект сегодня стоит 10 млн ₽, а после завершения строительства и роста района его стоимость вырастает до 13 млн ₽.

Капитализация:

13 млн − 10 млн = 3 млн ₽

Доходность - 30% 

Но здесь может не быть существенного ежемесячного дохода. Задача объекта другая — рост капитала.

🔸 Вариант №3 — распределить риски

Не обязательно вкладывать все 10 млн ₽ в один объект.

Например:

- 6 млн ₽ - объект с потенциалом роста;
- 3 млн ₽ - более ликвидный объект под аренду;
- 1 млн ₽ - оставить в доступной форме.

В таком случае капитал выполняет сразу несколько задач:

📈 рост стоимости;
💰 текущий доход;
🛡️ ликвидность и резерв.

Именно поэтому вопрос «какая недвижимость сейчас самая выгодная?» не всегда имеет смысл.

Потому что объект, который идеально подходит одному инвестору, может совершенно не подходить другому.

Сильный инвестиционный портфель - это не набор случайно купленных квартир.

Это система, где у каждого объекта есть своя функция.

Поэтому начинать стоит не с просмотра объявлений, а с трёх вопросов:

1️⃣ Сколько капитала я инвестирую?
2️⃣ Какую доходность и срок я рассматриваю?
3️⃣ Какую задачу должен решать каждый объект?

И только после этого — выбирать конкретную недвижимость.

Недвижимость - это не просто квадратные метры.
Это инструмент управления капиталом.

Почему один участок становится активом, а другой годами не меняется в цене?

На первый взгляд два участка могут стоить одинаково. Но один находится там, где через несколько лет появится новая трасса, станция метро или туристический кластер, а второй - просто в поле без перспектив развития. Сегодня разница может быть незаметной, а завтра стоимость этих участков может отличаться в несколько раз 🔥
В недвижимости важно уметь видеть не только настоящее, но и будущее локации. Новая дорога, метро, курорт, крупный жилой проект или другая инфраструктура создают дополнительный спрос - а вместе с ним растёт привлекательность и стоимость земли поблизости.

Но рассчитывать только на красивые обещания опасно. Важно проверять, что за перспективой действительно стоят реальные решения: утверждённые проекты, финансирование, сроки и фактические строительные работы.

Именно поэтому при выборе участка важно оценивать не только его сегодняшнюю цену, но и потенциал самой территории.

Приглашаю вас на диагностику инвестиционного потенциала 👇

За 30–40 минут разберём вашу текущую ситуацию и покажу, где вы находитесь сейчас и куда реально можно прийти.

Что вы получите:

✔ Чёткое понимание своей финансовой точки А

✔ Конкретную цель, которая подходит именно вам

✔ Пошаговый план выхода на результат

Кому это будет полезно:

👉 Если вы только начинаете

— хотите создать финансовую подушку

— думаете о первой инвестиционной недвижимости

— хотите разобраться, как считать сделки и не терять деньги

— ищете, куда грамотно вложить капитал

👉 Если уже инвестируете

— хотите выйти на пассивный доход 100–200 тыс.

— увеличить доходность объектов

— избавиться от “мертвых” активов

— научиться управлять деньгами системно

👉 Если есть опыт

— интересны сделки с доходностью от 30% годовых

— хотите понимать, куда сейчас выгодно заходить

— планируете создать капитал и пассивный доход на будущее

👉 Если вы профи

— масштабировать капитал

— находить новые стратегии и форматы заработка

— видеть возможности, которые не замечают другие

📍 Формат: Zoom
⏳ Длительность: 30–40 минут

Запись в личные сообщения или по телефону:
📲 8 950 046 14 13
📩 @ivanspb812

Презентация диагностики:
https://docs.google.com/presentation/d/1qA_4bDfcJRUmqGsAjhQpJSs1tCevuX-1LVrqrYWNOi8/edit?usp=sharing

ПОСТ ЗНАКОМСТВО

Давайте знакомиться.
Я — Иван Шитов.

Сейчас я прохожу обучение на брокера по жилой и инвестиционной недвижимости и активно погружаюсь в рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Состою в самом крупном сообществе по инвестиционной недвижимости Академии Виктора Лапина.

В недвижимость я пришёл не с нуля: имею 4х летний опыт геодезиста, поэтому хорошо знаю специфику земельных участков и понимаю, насколько важны детали, документы и цифры. Сейчас дополнительно изучаю ипотечные программы, новостройки и инвестиционные стратегии.

Здесь буду делиться своим профессиональным путём, разбирать интересные объекты, новостройки, ипотеку и реальные ситуации из рынка. Без обещаний лёгких денег — с цифрами, фактами и практикой.

Если вам интересна недвижимость Санкт-Петербурга и инвестиции — подписывайтесь. Будем знакомы!