Разбор отчёта Prologis (PLD) от 15.10.2026
Cклады полны, акции в коррекции
Компания отчиталась за квартал с запасом, прогноз подтянут, а акции всё равно -2,7%. Рынок сегодня смотрит не на арендные ставки, а на доходность облигаций. От июльских ~$150 бумага ушла примерно на 15%.
Отчёт в цифрах (факт / ожидание Уолл-стрит)
📈 Базовые средства от операций на акцию: $1,60 / $1,57
📈 EPS по GAAP: $0,86 / $0,78
📈 Выручка: $2,39 млрд / $2,18 млрд.
📉 Прогноз по чистой прибыли на 2026: $4,05–4,15 на акцию вместо $4,40–4,55 (середина −8%)
📈 Прогноз по базовым средствам от операций: $6,25–6,29 (было $6,22–6,30) / консенсус $6,25
Метрики стоимости
Текущая цена: ~$125
Morningstar Fair Value: $127 (понижена после отчета)
Авторская оценка справедливой стоимости: $131
Разбор полётов
Операционка у Prologis хорошая. Заполняемость 95,6%, чистый операционный доход на сопоставимых объектах +5,9% (прогноз на год подняли до 7,0–7,5%), новые договоры подписаны на 38% дороже прежних по чистой эффективной ставке, по денежной — на 23,4%. Ставки, при которых новое строительство вообще окупается, по словам менеджмента, на 27% выше рыночных. Значит, запас роста есть, а новых складов будет меньше. Плюс 5,8 ГВт в заявленных мощностях под центры обработки данных, по ~1 ГВт есть письма о намерениях.
Теперь ложка дёгтя. Выручку стратегического капитала (комиссии) урезали до $650–660 млн (было $660–680 млн), прогноз по продажам и взносам в фонды снизили: рынок сделок осторожничает, разрыв между ценами покупателей и продавцов растёт. Прогноз по чистой прибыли снижен из-за роста процентных ставок и задержки сделок.
Сделка с SEGRO (~$18,8 млрд): акционеры одобрили покупку 28.09, закрытие ждут в первой половине 2027, деньги увидим в отчётах Q3–Q4 2027 года. В этом квартале разместили акции на $2,4 млрд как раз для частичного финансирования сделки с SEGRO.
Баланс железобетонный: Net Debt/Adjusted EBITDA составляет 4.5х, ликвидность — $8.8 млрд, кредитный рейтинг — высший в секторе (A3/A). При этом 95% долга зафиксировано под среднюю ставку всего 3.3% на 7.6 лет.
Мысли инвестора
Бизнес в форме, но платить за него приходится ~20× базовых средств от операций (Core FFO). Акции находятся рядом с оценками. Но пока ставки растут, торопиться покупать не вижу смысла. Это, скорее всего, справедливо для всех REITов. Но на долгосрочный горизонт под ИИ-трансформацию бумага интересна.
Анализ акций #PLD #недвижимость #фонды_недвижимости
⚠️ Не является индивидуальной инвест. рекомендацией
Канал в ТГ