Вправе ли самозанятый сдавать в аренду жилье своему работодателю (в т. ч. бывшему)?

Документ
Письмо Минфина России от 24.08.2026 № 03-11-06/74216

Комментарий:
Объектом обложения НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), в том числе доходы от аренды (найма) жилых помещений. Однако исключением являются доходы от оказания (выполнения) физическими лицами услуг (работ) по гражданско-правовым договорам для работодателя или лица, которое было им менее двух лет назад (ч. 1, п. 8 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Такие доходы облагаются НДФЛ.

В письме от 24.08.2026 № 03-11-06/74216 Минфин России пришел к выводу, что названное исключение не распространяется на сдачу работником в аренду (внаем) жилых помещений работодателю.

Свою позицию Минфин России объяснил следующим. В вышеназванной ограничительной норме указаны только услуги (работы) по договорам ГПХ. Вместе с тем аренда по своей юридической природе является имущественным правом (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25.04.2017 № 60-КГ17-1). Следовательно, так как имущественные права в числе ограничений не указаны, то самозанятое лицо вправе сдавать в аренду (внаем) жилое помещение своему работодателю (в т. ч. бывшему таковым менее двух лет назад) и полученные доходы облагать НПД. В этом случае не возникает НДФЛ, т. е. работодатель не должен его удерживать как налоговый агент.