Светлана Белова | Ваш риэлтор по недвижимости Москва и МО

А если не ипотека и не рассрочка? Разбираемся в лизинге недвижимости

Когда ищут способ купить недвижимость без обычной ипотеки, часто рассматривают рассрочку от застройщика. Но есть и другой инструмент — лизинг.

Сразу оговорюсь: это не универсальная замена ипотеке. Лизинг чаще рассматривают предприниматели и компании, которым нужна недвижимость для бизнеса. Для покупки квартиры себе такой вариант подходит далеко не всегда.

Как устроен лизинг?

Упрощённо схема выглядит так: лизинговая компания приобретает недвижимость и передаёт её клиенту в пользование. Клиент вносит аванс, затем платит по графику. Если договор предусматривает выкуп, после выполнения его условий недвижимость можно оформить в собственность.

Важный момент: пока объект не выкуплен, собственником обычно остаётся лизинговая компания. Поэтому здесь нужно смотреть не только на ежемесячный платёж, но и на условия выкупа, расторжения договора и последствия просрочки.

Какие объекты доступны, тоже зависит от конкретной компании и программы. Чаще всего речь идёт о коммерческой недвижимости, но утверждать, что лизинг возможен исключительно для апартаментов, неправильно.

Посчитаем на примере недвижимости за 12 млн ₽

Допустим, рассматриваем условную схему:

— стоимость объекта — 12 000 000 ₽;
— аванс — 30%, или 3 600 000 ₽;
— остаток — 8 400 000 ₽;
— срок — 10 лет.

Чтобы понять порядок цифр, представим, что 8,4 млн ₽ финансируются по ставке 18% годовых с равными ежемесячными платежами на 10 лет.

Платёж составит примерно 151 400 ₽ в месяц.

Но это только математический ориентир, а не предложение лизинговой компании. В расчёте не учтены возможная выкупная стоимость, комиссии и особенности конкретного договора.

И здесь есть нюанс. Если в конце договора предусмотрен дополнительный выкупной платёж, нельзя просто взять этот расчёт и считать его полной стоимостью сделки. Нужно пересчитать весь график с учётом остаточной стоимости.

Например, если выкупная цена составит 15% от стоимости объекта, это ещё 1 800 000 ₽ в конце договора. Причём такой процент — наше условное допущение, а не универсальное правило лизинга.

А что с налогами?

Именно здесь лизинг иногда становится интересен бизнесу. При соблюдении установленных условий лизинговые платежи могут учитываться в расходах, а входной НДС — приниматься к вычету.

Но это не автоматическая экономия для каждого предпринимателя.

Результат зависит от налогового режима, характера использования недвижимости, условий договора и наличия необходимых документов. Если компания не имеет права на соответствующий вычет, рассчитывать на него при сравнении вариантов нельзя.

Поэтому я бы не обещала клиенту фиксированную экономию в процентах только на основании того, что сделка оформляется через лизинг. Сначала нужно посчитать именно его ситуацию.

Что мне нравится в этом инструменте

— Это дополнительный вариант финансирования для бизнеса.
— Условия можно рассматривать в сравнении с банковским кредитом и другими способами приобретения недвижимости.
— В некоторых случаях налоговые особенности делают такую схему интересной.

О чём важно помнить

— Лизинговая компания не обязана финансировать любой объект.
— До выкупа недвижимость обычно не принадлежит клиенту.
— При просрочке последствия могут быть серьёзнее, чем просто начисление процентов.
— Низкий ежемесячный платёж не гарантирует низкую итоговую стоимость.
— Апартаменты и жилые квартиры имеют разный правовой статус. Если объект покупается для проживания, это нужно учитывать отдельно.

Какой у меня вывод?

Я бы рассматривала лизинг прежде всего в ситуациях, когда недвижимость нужна для бизнеса и есть смысл оценить налоговые последствия.

И в любом случае сравнивала бы не рекламный платёж, а полную стоимость: аванс, все регулярные платежи, комиссии, выкупную цену и последствия досрочного расторжения.

Не хочется брать ипотеку под высокий процент? Есть ещё рассрочка от застройщика

На первый взгляд всё просто: договариваетесь с застройщиком, вносите первоначальный взнос и выплачиваете остаток по графику. Банковского кредита нет, а в некоторых программах нет и процентов.

Как работает рассрочка?

Застройщик разрешает оплатить квартиру не целиком, а частями. График зависит от конкретной программы: платежи могут быть ежемесячными, ежеквартальными или привязанными к определённым датам и этапам строительства.

В одних программах остаток делят на равные платежи, в других предусматривают крупный платёж через год или к моменту сдачи дома.

Срок и первоначальный взнос тоже не универсальны. Всё определяется условиями конкретного предложения.

Посчитаем на примере квартиры за 12 млн ₽

Предположим, условия следующие:
— стоимость квартиры — 12 000 000 ₽;
— первоначальный взнос — 30%, или 3 600 000 ₽;
— остаток — 8 400 000 ₽;
— срок — 36 месяцев;
— дополнительных процентов нет, цена квартиры не меняется.

Если разделить остаток на 36 равных ежемесячных платежей, получим:
8 400 000 ₽ ÷ 36 = 233 333 ₽ в месяц.

Переплата по процентам в нашем условном примере — ноль рублей.

Но обратите внимание на платёж. Более 233 тысяч рублей каждый месяц — это серьёзная нагрузка даже для человека с хорошим доходом.

А если по договору через год потребуется внести, например, крупную часть остатка, ежемесячного платежа для оценки ситуации уже недостаточно. Нужно заранее понимать, откуда возьмутся деньги на эту дату.

А можно потом перейти на ипотеку?

Такой сценарий действительно рассматривают некоторые покупатели.

Например, человек вносит первоначальный взнос, некоторое время платит по рассрочке, а после завершения строительства планирует оформить ипотеку на оставшуюся сумму.

Но здесь я бы не строила расчёт на предположении, что через два-три года ипотека обязательно станет дешевле.

Ставки могут снизиться, остаться высокими или измениться не так, как ожидается. Кроме того, банк будет заново оценивать платёжеспособность заёмщика, его доходы и другие обстоятельства.

Кому рассрочка может подойти?

В первую очередь тем, у кого уже есть значительная часть стоимости квартиры, но нет желания или возможности сразу оплачивать её целиком.

Например:

— вы продаёте другую недвижимость и ждёте поступления денег;
— у вас есть накопления, но удобнее распределить оставшуюся оплату;
— вы ожидаете крупное поступление средств к определённой дате.
Рассрочка также может заинтересовать людей, которым сложно получить банковский кредит. Но отсутствие проверки банком не означает, что покупка автоматически становится безопасной или доступной.

Что нужно проверить до подписания договора

— Полную цену квартиры. Она может отличаться от цены при единовременной оплате.
— Все даты и суммы платежей, особенно крупные платежи в конце срока.
— Последствия просрочки и условия расторжения договора.
— Можно ли досрочно погасить остаток и меняется ли при этом цена.
— Что произойдёт, если к установленной дате не удастся внести всю сумму.

Если речь идёт о строящейся новостройке, важно проверить правовую схему сделки. При покупке по ДДУ с использованием эскроу деньги размещаются на специальном счёте и перечисляются застройщику при наступлении предусмотренных законом условий. Не стоит просто переводить деньги на обычный счёт застройщика, не разобравшись, на каком основании и по какому договору вы платите.

Мой вывод

Рассрочка — это не бесплатная квартира и не способ избежать всех рисков. Это другой график оплаты.

Я бы рассматривала её, если у покупателя есть понятный источник денег на каждый платёж и особенно на финальную сумму.

А вот рассчитывать на то, что «сейчас возьму рассрочку, а потом как-нибудь оформлю ипотеку», я бы не советовала. Сначала нужно просчитать весь путь до полной оплаты, а уже потом выбирать квартиру.

Как купить квартиру за 12 млн ₽ с меньшим платежом: разбираемся в субсидированной ипотеке

Как работает субсидированная ипотека?

В одной из распространённых схем застройщик договаривается с банком о снижении ставки для покупателя и компенсирует банку соответствующие расходы.

В результате покупатель получает кредит на более привлекательных условиях, чем по стандартной программе того же банка. По оценкам рынка, ставки в таких программах сейчас от 3,5 до 12,5%.

Но у такой схемы есть обратная сторона: расходы на субсидирование могут учитываться в цене квартиры или в других условиях сделки. Поэтому сравнивать только проценты по кредиту недостаточно.

Ставки в программах отличаются и могут меняться. Указанные в рекламе значения не стоит воспринимать как предложение, доступное для любой квартиры и любому покупателю.

Давайте посчитаем на одном примере

Допустим, квартира стоит 12 000 000 ₽.
Условия для расчёта:
— первоначальный взнос — 2 400 000 ₽;
— сумма кредита — 9 600 000 ₽;
— срок — 20 лет;
— платежи — аннуитетные, то есть одинаковые каждый месяц.
Сравним две условные ставки: 18% и 6% годовых.

Вариант 1. Ипотека под 18%

Ежемесячный платёж — примерно 148 200 ₽.
За 20 лет банку будет выплачено около 35,56 млн ₽. Из них примерно 25,96 млн ₽ — проценты.

Вариант 2. Ипотека под 6%
Ежемесячный платёж — примерно 68 800 ₽.
За 20 лет банку будет выплачено около 16,57 млн ₽. Из них примерно 6,97 млн ₽ — проценты.

Разница в ежемесячном платеже — почти 79 400 ₽.
Разница в процентах за весь срок — около 19 млн ₽.

На бумаге результат впечатляющий. Но здесь есть важная оговорка: мы предполагаем, что обе ставки действуют весь срок кредита, а сумма кредита, срок и остальные условия одинаковы. Это математическое сравнение, а не расчёт двух реальных банковских предложений.

А где может скрываться подвох?

Представим, что ту же квартиру без субсидирования можно купить дешевле, а со сниженной ставкой застройщик предлагает её по повышенной цене.

Тогда экономию по процентам нужно сопоставить с разницей в цене недвижимости.
Именно поэтому я бы просила рассчитать один и тот же объект в двух вариантах: с субсидированной ставкой и без неё.

Причём сравнивала бы не только ежемесячный платёж, но и первоначальный взнос, полную стоимость кредита, дополнительные расходы и цену квартиры. Если планируете погасить ипотеку досрочно или продать квартиру через несколько лет, это тоже стоит учитывать.

Что может быть плюсом

— Меньше ежемесячная нагрузка на семейный бюджет.
— Проще подобрать комфортный платёж при той же сумме кредита.
— При сопоставимой цене квартиры и одинаковых условиях снижение ставки действительно уменьшает расходы на проценты.

Что нужно проверить

— Не увеличена ли стоимость квартиры из-за субсидирования.
— Действует ли ставка весь срок или только определённый период.
— Есть ли дополнительные комиссии или условия программы.
— На какие квартиры и корпуса распространяется предложение.
— Можно ли получить скидку или воспользоваться другой программой финансирования.

И ещё один момент: субсидированная ипотека не обязательно доступна всем желающим. У каждой программы есть требования банка и застройщика, а условия зависят от конкретного предложения.

Какой вывод я бы сделала

Сниженная ставка может быть действительно выгодной. Но я бы не выбирала квартиру только потому, что в рекламе обещают платёж в два раза меньше.

Для меня хороший вариант — это не просто низкий платёж сегодня, а понятная итоговая стоимость покупки.

Поэтому перед решением я бы сравнила два расчёта на одну и ту же квартиру. Иногда субсидирование даёт ощутимую экономию, а иногда более низкая ставка выглядит привлекательнее, чем оказывается на деле.

Семейная ипотека стала менее доступной. Что делать? Разбираемся в траншевой ипотеке на примере квартиры за 12 млн ₽

Когда покупатель выбирает квартиру в строящемся доме, есть одна проблема: платить за новое жильё иногда приходится ещё до того, как в него можно переехать.

Если параллельно нужно снимать квартиру или ждать продажи своей недвижимости, финансовая нагрузка становится особенно ощутимой.

Один из инструментов, который может помочь распределить расходы на период строительства, — траншевая ипотека.

Но сразу уточню: она не делает кредит дешевле. Её смысл в том, что кредитные деньги выдаются частями, поэтому в начале нагрузка может быть существенно ниже.

Как это работает?

Банк перечисляет застройщику не всю сумму кредита сразу, а отдельные части — транши.

Пока выдан только первый транш, проценты начисляются на использованную сумму. После выдачи следующей части задолженность увеличивается, а вместе с ней обычно растёт и платёж.

Когда именно перечисляют второй транш, зависит от условий конкретной программы. Это может быть определённая дата или другое событие, предусмотренное договором. Поэтому нельзя автоматически рассчитывать на небольшой платёж вплоть до сдачи дома.

На готовые квартиры такая схема, как правило, не рассчитана: её обычно используют при покупке строящегося жилья по определённым программам банков.

Посчитаем на примере квартиры за 12 млн ₽

Предположим:

— стоимость квартиры — 12 000 000 ₽;
— первоначальный взнос — 2 400 000 ₽, или 20%;
— сумма кредита — 9 600 000 ₽;
— срок — 20 лет;
— расчётная ставка — 18% годовых.

Допустим, по условиям выбранной программы первый транш составляет всего 100 000 ₽.

Если в этот период платёж рассчитывается только исходя из процентов на выданную сумму, то ориентировочно получится:

100 000 ₽ × 18% ÷ 12 = **1 500 ₽ в месяц**.

Звучит прекрасно, правда? Но не спешим радоваться.

Это не платёж по всей ипотеке, а иллюстрация нагрузки на период, когда выдан только небольшой транш. Реальный порядок платежей зависит от договора и графика погашения.

После выдачи всей суммы кредита при тех же условных параметрах ежемесячный аннуитетный платёж составит примерно **148 200 ₽**.

Разница огромная. И именно к будущему платежу нужно быть готовыми, а не к первоначальным полутора тысячам.

**Кому такой вариант может подойти?**

Например, тем, кто пока снимает жильё. Небольшой платёж на старте может помочь распределить расходы на аренду и ипотеку в период строительства.

Или тем, кто продаёт свою квартиру и хочет получить время на организацию сделки и переезд.

Ещё один вариант — покупатели, у которых доход должен вырасти в ближайшее время. Но здесь я бы не советовала ориентироваться только на ожидаемое повышение зарплаты: лучше заранее проверить, выдержит ли бюджет будущий платёж и без него.

О чём важно помнить

— Небольшой платёж в начале не означает, что кредит стал дешевле.
— После выдачи следующего транша нагрузка может заметно вырасти.
— Нужно заранее знать сроки выдачи траншей и понимать, какой платёж будет на каждом этапе.
— Стоит учитывать первоначальный взнос, полную стоимость кредита и другие расходы.
— Такая ипотека доступна не для каждого жилого комплекса и не на любых условиях.

И ещё: если семейная ипотека недоступна конкретному покупателю, траншевая схема сама по себе не решит эту проблему. Это способ выдачи кредита, а не отдельная льготная программа. Нужно отдельно проверить, по какой ставке и на каких условиях банк готов кредитовать покупателя.

Мой вывод

Траншевая ипотека может быть удобна тем, кому важно снизить финансовую нагрузку в период строительства.

Но я бы рассматривала её только после того, как посчитала два сценария: сколько придётся платить в начале и сколько — после выдачи всей суммы кредита.

Потому что купить квартиру — это только половина задачи. Важно ещё спокойно оплачивать её и после переезда.