РАЗБОР КВАРТИРЫ С КАМИНОМ, УТЕПЛЁННЫМИ ЛОДЖИЯМИ И БОЛЬШИМ САНУЗЛОМ

Вчера показывала вам квартиру с дизайнерским ремонтом, но планировкой, которая делает объект рискованным вложением капитала.

Да, красивый дизайнерский ремонт действительно может сначала отвлечь внимание от главного.
Но при покупке недвижимости смотреть нужно не только на внешнюю картинку.

Давайте разберём, что я вижу в этой квартире, что снижает ее ликвидность.

Первое, что бросается в глаза, — присоединённые утеплённые лоджии.

Для Москвы это очень чувствительная история.
Лоджию нельзя превращать в часть жилой комнаты или кухни.
Нельзя просто утеплить её, убрать оконный блок, вывести отопление и считать это законным увеличением площади квартиры.
И если лоджия фактически стала продолжением комнаты, такое решение придётся устранять.

Дальше — кухня.
Меня смущает её расположение (см.планировку).

Визуально она может быть организована на месте бывшего коридора — как кухня-ниша или кухня-столовая.
Но по фотографиям и красивому плану нельзя сказать: «Всё в порядке».

Я бы обязательно проверила:
— где кухня была расположена изначально по проекту застройщика;
— что находится над ней у соседей сверху;
— что расположено под ней у соседей снизу;
— не оказалась ли кухня под санузлом соседей сверху;
— не располагается ли она над жилой комнатой снизу.

Если кухня перенесена в коридор, а сверху над этой зоной находится санузел соседей, а снизу — жилая комната, оформить такое решение будет нельзя.

Следующий вопрос — камин.
Камин в квартире на 8-м этаже — это не просто элемент интерьера.
Нужно выяснить, что это за оборудование.
Электрокамин?
Биокамин?
Или настоящий камин с дымоходом?

Если это дымоходный камин, необходимо проверять, как он устроен, куда выведен дымоход, затронуты ли общедомовые конструкции и есть ли на это необходимые согласования.
С высокой вероятностью здесь могут быть серьёзные вопросы.

Но самое критичное, на мой взгляд, — большой санузел рядом с левой спальней.
Он выглядит так, будто его могли расширить за счёт жилой комнаты.
А это уже не та история, которую можно оставить без внимания.

Нужно смотреть, что находится под этой частью санузла у соседей снизу.
Если внизу расположена жилая комната, а над ней сделали санузел, это нарушение, которое нельзя оставить как есть.

И исправление такого решения может потребовать серьёзной переделки ремонта.
Придется фактически вернуть планировку в допустимые границы.

И вот здесь возникает главный вопрос: сколько реально стоит эта квартира?
Цена в объявлении — это ещё не стоимость объекта.

Если покупателю придётся:
— устранять присоединение лоджий;
— проверять и, возможно, возвращать кухню;
— разбираться с камином;
— переделывать санузел;
— тратить деньги на проект, документы и ремонт;

то он покупает не просто красивую квартиру.
Он покупает объект с потенциальными юридическими и техническими рисками.

Банк с такими нарушениями скорее всего не одобрит ипотеку.
А покупатель с собственными средствами тоже далеко не всегда готов взять на себя дорогую переделку — особенно если цена квартиры уже высокая.

Дизайнерский ремонт не делает перепланировку законной.
И дорогая мебель не отменяет требования к мокрым зонам, лоджиям и инженерному оборудованию.

Если с лоджиями вопрос иногда можно решить возвратом оконного блока и восстановлением исходного контура, то с санузлом ситуация может быть значительно серьёзнее.

Как вы считаете: купили бы такую квартиру, просто потому что понравился ремонт?

Что для вас важнее при выборе — ремонт и дизайн или юридически чистая, согласуемая планировка?

Обнимаю🤍
Светлана Гоненко, Президент Ассоциации специалистов по оформлению перепланировок и реконструкций

📌 Подписывайтесь
Канал Светланы Гоненко «Перепланировка по закону» https://max.ru/pereplanirovkagonenko

Обучение https://nacentr.ru/kurs
Консультация https://t.me/UMPER_bot