📱 Рынок недвижимости меняется: интересны ли акции Циан?

В 2026 году спрос перетекает с новостроек на вторичный рынок. За 9 месяцев 2026 года число сделок в новостройках мегаполисов снизилось на 8,1%, на вторичном — выросло на 20%.

Выигрывает ли от этого Циан?

Операционные показатели говорят о том, что скорее да: выросла и цена объявлений (11 рублей за сутки), и их число (на 0,7%), и длительность продажи. В итоге выручка с одного объявления выросла на 17,5%, до 22,6 тыс. руб.

Циан за первое полугодие 2026 года вдвое нарастил чистую прибыль, до 2 млрд рублей. Это объясняется двумя факторами: компании удалось снизить налоговую ставку с 34,2% до 27,2%, а также из отчётности ушла негативная валютная переоценка.

Для InvestFuture в компании рассказали, что их бизнес-модель не зависит от фазы на рынке недвижимости благодаря диверсификации:

➖ если спрос на новостройки падает — он перетекает на вторичку (или наоборот). Объявления требуются и там, и там;
➖ если спрос на покупку падает — он перетекает на арендный рынок, где тоже представлен Циан;
➖ если спрос на покупку квартир в новостройках падает — застройщики активнее вкладываются в медиарекламу (Циан также рекламирует новостройки) и «более эффективные» каналы продаж, к которым площадка себя причисляет.

Главный риск для компании — конкуренция

Позиции Циана уже сейчас нельзя назвать лидирующими. Площадка занимает 25–30% рынка объявлений недвижимости и уступает по этому показателю Авито. Также местные IT-гиганты (Сбер и Яндекс) тоже имеют собственные интернет-сервисы для объявлений. В случае их активизации в этом направлении позиции Циана могут существенно пострадать.

«Мы фокусируемся на самых маржинальных рынках, где мы можем больше всего зарабатывать, — на рынке Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска. На них приходится 48% объёма сделок с недвижимостью в России в денежном выражении, и мы занимаем первое место на этих рынках. В остальных регионах мы в среднем занимаем второе место. И это стратегическое решение компании — фокус на наших ключевых рынках», — ответили в Циане в комментарии для InvestFuture.

Компания вложила в CAPEX лишь 122 млн рублей за первое полугодие. Это порядка 1,5% от выручки. В компании ответили, что «бизнес в принципе не подразумевает больших расходов на CAPEX». При этом топ-менеджмент старается сохранить баланс между выплатами акционерам и развитием бизнеса.

За первый квартал в виде дивидендов направили 53 рубля на акцию (дивдоходность 8,5%), ещё 33 рубля могут направить по итогам первых 9 месяцев года (дивдоходность 4,9%). Компания стремится направлять акционерам 60–100% чистой прибыли. Ещё 4 млрд направили на байбек до середины 2027 года.

Мнение IF Stocks:

Показатели компании впечатляют. Циан и Авито уже стали нарицательными словами, но не стоит забывать о рисках конкуренции. Но пока Циан — не экосистема.

Вдобавок акционер должен задать себе вопрос: зачем покупать Циан, который направляет подавляющее большинство чистой прибыли акционерам, если можно купить условный Сбер? Дивдоходность почти одинаковая, но банк направляет на выплаты лишь 50% чистой прибыли, остальное — на развитие экосистемы.

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией

@IF_Stocks