Юлия ДЖУС РИЕЛТ на связи | Всё о сделках и не только

Мои публикации в СМИ

Всем, кто хочет поближе познакомиться и узнать обо мне, можно прочитать интервью со мной👇

https://iznankabeauty.ru/300-sdelok-za-8-let-pravila-nadyozhnoj-raboty-s-nedvizhimostyu-ot-yulii-yusovoj/

Либо на личных консультациях, которые я провожу бесплатно - записывайтесь https://6max.ru/yusova_yuliya

Дал доверенность - понимай риски | Судебная практика в недвижимости.
Дело № 52.

Можно ли вернуть квартиру, если вы сами выдали доверенность на её продажу, представитель выполнил все прописанные условия, но денег от продажи вы так и не увидели? Как показывает это дело, оспорить саму сделку в такой ситуации будет непросто.

Суть дела
Качуров получил квартиру по наследству, а в 2022 году оказался в СИЗО и решил её продать, чтобы взамен купить жильё подешевле.
Для этого он выдал своей сожительнице Глазыриной нотариальную доверенность, в которой достаточно чётко обозначил условия -
продать квартиру не дешевле 1,5 млн.руб. одновременно приобрести на его имя комнату площадью не менее 9 кв.м, остальные условия сделки Глазырина могла определять самостоятельно.

В январе 2023 года она продала квартиру Сотникову за 1,9 млн.руб., а в тот же день приобрела на имя Качурова комнату площадью 11,8 кв.м за 800 000 руб., то есть формально поручение было выполнено. Позднее Сотников перепродал квартиру Ивановой. А вот дальше начались проблемы.

Качуров перестал получать от Глазыриной известия, денег от продажи квартиры, по его словам, не получил, а также узнал, что она якобы употребляет наркотики. Он решил оспорить продажу и вернуть квартиру.

Что решил суд?
Качуров утверждал, что денег не получил, доверенность отозвал, а поведение Глазыриной вызывало сомнения, однако выяснилось, что заявление об отмене доверенности он подал уже после совершения обеих сделок. Нотариус подтвердил, что на момент продажи квартиры доверенность действовала, а представитель не вышла за пределы предоставленных ей полномочий.

Допрошенный специалист по недвижимости также присутствовала при заключении договора и передаче денег и никаких признаков неадекватного состояния Глазыриной не заметила.

Суд обратил внимание и на главное - воля самого Качурова, выраженная в доверенности, была реализована - квартиру продали дороже установленного им минимума, а комнату приобрели большей площади, чем он требовал.

Доказательств того, что покупатель знал или должен был знать о каком-либо злоупотреблении представителя, представлено не было, а неполучение Качуровым оставшейся части денег само по себе не стало основанием для признания договора купли-продажи недействительным. Требования о взыскании денег с Глазыриной в рамках этого спора он не заявлял, в результате суд в иске отказал, апелляция решение поддержала.

Что важно
Доверенность - это не формальность, а документ, который позволяет другому человеку совершать юридически значимые действия от вашего имени. И если представитель действует в пределах предоставленных полномочий, последующий конфликт между ним и доверителем не означает автоматически, что сделка с покупателем будет отменена.

От меня
Когда я вижу продажу квартиры по доверенности, я всегда отношусь к такой сделке внимательнее. Причём риски есть с обеих сторон.

Продавцу важно максимально подробно прописать полномочия представителя, условия продажи и порядок получения денег, а покупателю - проверить саму доверенность, её действительность, объём полномочий и по возможности убедиться, что собственник действительно хочет продать квартиру именно на этих условиях.

И самое главное - передача денег представителю должна быть предусмотрена доверенностью и документально зафиксирована, потому что фраза «это близкий человек, я ему доверяю» работает ровно до того момента, пока отношения не испортятся. Для сохранности ваших денег и правильного оформления документов - обращайтесь ко мне.

Хочу немного посоветоваться с вами.

Одна из постоянных рубрик моего канала - судебная практика в недвижимости, где я разбираю реальные истории покупателей и продавцов, которые дошли до суда.

Мне важно понимать, насколько вам интересны такие публикации, поэтому буду благодарна за честный ответ.

Купили квартиру у застройщика за 8 млн.руб., дом ещё строится, а через год нашли покупателя и продали её по переуступке за 10 млн.руб.
Квартиры в собственности у вас ещё нет, ключей тоже нет, поэтому возникает логичный вопрос: а что с налогами?

Многие считают, что права собственности нет - значит платить не надо. Но это не так.

Давайте разбираться.
При переуступке вы продаёте не квартиру как объект недвижимости, а своё право требования к застройщику по ДДУ.

Если вы получили доход от уступки права требования, его необходимо задекларировать, но это совершенно не означает, что НДФЛ придётся платить со всей суммы сделки.

Как уменьшить налог?
Доход от переуступки можно уменьшить на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этого права, как и при продаже на вторичном рынке.

Покажу на простом примере.
В 2025 году вы приобрели квартиру по ДДУ за 8 млн.руб., а в 2026 году, ещё до сдачи дома, уступили свои права новому покупателю за 10 млн.руб.

Если расходы на приобретение подтверждены документами:
10 млн.руб. - 8 млн.руб. = 2 млн.руб.
Именно 2 млн.руб., а не все полученные 10 млн.руб., составят налоговую базу в нашем примере. При ставке 13% НДФЛ получится 260 000 рублей.

А если заработали больше?
С 2025 года для таких доходов применяется двухступенчатая шкала: 13% - к соответствующей части налоговой базы до 2,4 млн.руб., а 15% - к части, превышающей 2,4 млн.руб.

Например, купили по ДДУ за 8 млн.руб., а право требования уступили за 13 млн.руб., налоговая база составляет 5 млн.руб.
2,4 млн.руб. × 13% = 312 000 рублей
2,6 млн.руб. × 15% = 390 000 рублей
Итого НДФЛ - 702 000 рублей.

А если продали дешевле, чем покупали?
Если вы приобрели право по ДДУ за 10 млн.руб., а уступили его за 9 млн.руб., при наличии подтверждающих расходы документов положительной налоговой базы от такой операции может не возникнуть.

Переуступка - это тот случай, когда налоги нужно считать ещё до того, как вы определили окончательную цену для покупателя, особенно если квартира приобреталась со скидкой, по субсидированной или траншевой ипотеке.

И обязательно сохраняйте ДДУ, договор уступки, платёжные документы и всё, что подтверждает ваши фактические расходы, потому что для налоговой слова значения не имеют, если подтвердить эти расходы документами вы не можете.

P.S. Если налог не возник, вам все равно нужно до 30 апреля следующего за продажей года подать в налоговую службу декларацию, в которой вы покажете нулевой доход.

Наши «любимые» мошенники | Судебная практика в недвижимости.
Дело № 51.

Схема, которую сегодня, к сожалению, знают уже многие - человеку звонят «из банка» или «правоохранительных органов», сообщают, что мошенники пытаются завладеть квартирой, и предлагают единственный способ её спасти - срочно продать. И самое страшное, что квартира при этом продаётся по-настоящему.

Суть дела
В декабре 2021 года Майоровой позвонил мужчина, представившийся сотрудником банка, и сообщил, что мошенники пытаются завладеть её квартирой. Чтобы «спасти» недвижимость, женщине предложили провести фиктивную продажу, перевести полученные деньги на «безопасные счета», после чего квартиру якобы должны были вернуть.

Мошенник даже порекомендовал риэлтора, которая быстро нашла покупателя - Тимохину. Первоначально квартиру собирались продать за 1,5 млн.руб., но затем «сотрудник банка» настоял на снижении цены до 1 млн.руб., объяснив это необходимостью действовать срочно.

8 декабря Майорова приехала к нотариусу, где впервые увидела покупателя, подписала договор и получила 1 млн.руб. наличными. После сделки все деньги она перевела по реквизитам, которые ей продиктовал мошенник, а через несколько дней Майорова увидела по телевизору сюжет о похожей схеме и поняла, что произошло.

Что решили суды?
Женщина потребовала признать договор недействительным и вернуть ей квартиру, объясняя, что на самом деле продавать её не собиралась, считала сделку фиктивной и была уверена, что участвует в банковской операции по задержанию мошенников.

Кроме того, она указывала на крайне низкую стоимость квартиры и считала покупателя недобросовестным. Однако суд в иске отказал.

Майорова лично пришла к нотариусу, подписала договор, получила деньги, обсуждала снятие с регистрационного учёта и освобождение квартиры. При этом доказательств того, что покупатель Тимохина участвовала в мошеннической схеме, знала об обмане или действовала совместно с мошенниками, суду представлено не было.

Сам по себе факт продажи единственного жилья и низкая цена в обстоятельствах именно этого дела также не стали достаточными основаниями для признания договора недействительным.

Апелляция и кассация решение поддержали.

В результате квартира осталась у покупателя, а Майорова без квартиры и без перечисленных мошенникам денег.

Что важно
Такие дела всегда зависят от конкретных обстоятельств - поведения продавца и покупателя, цены квартиры, порядка расчётов, медицинских и иных доказательств, а также от того, мог ли покупатель понимать, что собственник действует под влиянием обмана, поэтому нотариальное удостоверение сделки само по себе не означает, что её невозможно впоследствии оспорить.

От меня
Сегодня я бы очень настороженно отнеслась к квартире, которую собственник внезапно продаёт значительно дешевле рынка, торопится, ведёт себя необычно или постоянно получает от кого-то инструкции по телефону.

Для покупателя в такой ситуации принцип «я заплатил деньги и получил выписку ЕГРН» - недостаточная защита.

А продавцам нужно запомнить главное: ни банк, ни полиция, ни ФСБ не будут просить вас срочно продать квартиру, чтобы перевести деньги на «безопасный счёт» или помочь провести секретную операцию. Если разговор дошёл до продажи недвижимости - прекращайте общение и самостоятельно звоните в банк или полицию по официальным номерам.

«Дуалист» - это камерный проект бизнес-класса на Воронежской улице, где классическая архитектура гармонично сочетается с современными технологиями и комфортом. Здесь всего 96 квартир, а значит, что максимум приватности, спокойствия и особая атмосфера клубного дома.

Архитектура с характером
Со стороны улицы дом продолжает исторический облик Петербурга - благородные фасады, классические пропорции и сдержанная элегантность. Во внутреннем дворе архитектура раскрывается по-новому - панорамное остекление, французские балконы, просторные террасы и современный дизайн создают легкое и светлое пространство для жизни.

Комфорт в каждой детали
В проекте представлены просторные квартиры со свободными планировками, высокими потолками от 3 метров, большими кухнями-гостиными и панорамными окнами.

Для жителей предусмотрены:
✔ закрытая благоустроенная территория
✔ подземный паркинг
✔ современные инженерные системы
✔ круглосуточное видеонаблюдение и безопасность.

Жить в центре, отдыхать в тишине
Дом расположен всего в 5 минутах пешком от станции метро «Обводный канал», рядом находятся Воронежский сад, Курский сквер, Покровская церковь, театры, рестораны, творческие пространства и вся необходимая городская инфраструктура. До главных деловых и культурных точек Петербурга можно добраться всего за 15 минут.

Преимущества проекта:
✔ клубный дом всего на 96 квартир
✔ исторический центр Санкт-Петербурга
✔ метро в пешей доступности
✔ свободные планировки и потолки от 3 метров
✔ французские балконы и панорамные окна
✔ закрытая территория и подземный паркинг
✔ современные инженерные решения и высокий уровень безопасности.

Если проект вас заинтересовал, напишите мне в личные сообщения https://6max.ru/yusova_yuliya. Расскажу об актуальных ценах, планировках и помогу подобрать квартиру, которая идеально подойдет именно вам.