Приветствуем вас в канале агентства коммерческой недвижимости Северо-Запада!
Здесь вы найдете актуальные новости рынка, аналитику, советы по аренде и инвестициям, а также эксклюзивные объекты, доступные только нашим подписчикам.
ПодписчикиСколько подписчиков у канала сейчас. Волна — число подписчиков в каждой точке периода. Изменение — к началу периода.320,0 %+0 за период
ПросмотрыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших за период. Это не просмотры за день: сколько посмотрели вчера, MAX не сообщает. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.27▼ 49,5 %было 60
РеакцииСколько реакций у постов, вышедших за период. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.1было 0
УпоминанияСколько раз канал упомянули другие каналы: ссылки и репосты, без рекламных постов. Чем крупнее круг, тем больше упоминаний в этой точке периода. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.61▼ 17,6 %было 76по подписке
РепостыСколько раз другие каналы сделали репост постов этого канала (без рекламных постов). Репосты входят и в число упоминаний. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.28▲ 14,9 %было 25после входа
Средний охват постаСколько просмотров в среднем набирает один пост. Считаем по постам старше двух суток: у свежих просмотры ещё растут. Точки, где есть свежие посты, — пунктиром и полыми кружками: охват всех постов на сейчас, он ещё вырастет.5 497▲ 4,2 %было 5 274после входа
ERRКакая доля подписчиков видит средний пост: средний охват ÷ подписчики × 100 %. Линия — ERR в каждой точке периода, пунктир — ERR прошлого такого же периода. Точки с постами моложе двух суток — полые кружки на пунктирном конце линии.28,6 %▲ 0,7 п. п.пунктир — было 27,9 %после входа
Вовлечённость ERКак часто читатели реагируют на посты: реакции ÷ просмотры × 100 %. Засечка на полосе — прошлый период.2,87 %▼ 0,2 п. п.
Постов в деньСколько публикаций в среднем выходит за день. Клетка — точка периода: чем темнее, тем больше постов в день. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.4,1▼ 13,6 %было 4,9после входа
Доля рекламыКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества: до 10 % — низкая, до 25 % — умеренная, до 50 % — высокая, дальше — очень высокая. Рост доли отмечается красным.2,4 %▼ 2,4 п. п.
ДинамикаСверху — число подписчиков на конец каждой точки периода, снизу — прирост за точку: зелёный — подписчиков стало больше, красный — меньше. Над графиком прироста — самый большой прирост и самая большая убыль. Сколько подписалось и отписалось по отдельности, MAX не сообщает.
Рост аудитории
0подписчиков за период
Число подписчиков за период не менялось
Оценка каналаОценка канала от 0 до 100 из пяти частей: аудитория, честность роста, рекламная нагрузка, доверие и достоверность расчёта. Полоса — сколько баллов часть набрала из своего максимума. Индекс пересчитывается каждую ночь; каналы сравниваются с похожими — той же категории и размера.
ОхватыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших в каждой точке периода (а не просмотры за день). Подписан рекорд; точка с сегодняшним днём бледнее — день ещё идёт. Средний охват поста — по постам старше двух суток.
Просмотры и охват
678 845просмотров за период▼ 9,5 %
Средний охват поста — 5 497 просмотров (посты старше двух суток).
ВовлечённостьER — реакции, делённые на просмотры, в процентах — у постов каждой точки периода. Пунктир — ER за весь период. Изменение — в процентных пунктах к прошлому такому же периоду.
ЦитируемостьИндекс цитируемости (ИЦ) — насколько часто и какими каналами упоминают этот канал за последние 30 дней, без рекламных постов. Уровень — место среди похожих каналов. Линия — ИЦ в каждой точке периода (в неделе и месяце — средний за её дни).
Индекс цитируемости пока не рассчитан: он появится после ночного расчёта, когда канал упомянут другие каналы.
РитмСколько постов в среднем выходит в каждый час каждого дня недели, время московское: чем темнее клетка, тем больше публикаций. «Лучшее время» — часы, в которые у постов старше двух суток самый высокий средний охват.
Когда и сколько публикует
ПнВтСрЧтПтСбВс
036912151821
Лучшее время:09:0018:00часы, в которые у постов самый высокий средний охват
ФорматыИз чего состоит лента. У каждого поста один формат — по старшинству: репост, видео, фото, ссылка, текст. Полоса и проценты — доля постов формата; справа — средний охват одного поста формата (по постам старше двух суток), полоска — сравнение с самым просматриваемым форматом.
ПубликацииКаждая точка — пост за период: по горизонтали — дата выхода, по вертикали — просмотры, размер точки — реакции, цвет — формат. Так видно хиты, провалы и то, как меняется охват. У крупных каналов показаны 100 самых просматриваемых постов и равномерная выборка остальных — не больше 1 500 точек.
Каждый пост — точка
Выше — больше просмотров, крупнее — больше реакций. Нажмите на точку, чтобы открыть пост.
ВидеоФотоДругоеразмер — реакцииПриближение — кнопками «+» и «−», щипком или Ctrl + колесо мыши; приближенный график сдвигается перетаскиванием
СводкаИтоги выбранного периода: сколько вышло публикаций, сколько у них сейчас просмотров и реакций и средний охват поста. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни, а не просмотры за день. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика.
Итоги периода
Нажмите на показатель — ниже он появится по точкам периода
Просмотрысегодня — день ещё идётТочки с постами моложе двух суток — бледные с пунктиром: их просмотры ещё растут.
РекламаКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Детектор осторожный, поэтому настоящая доля обычно выше. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества. Ниже — средний охват рекламного и обычного поста и кого рекламирует канал (сайты, на которые ведут ссылки из рекламы).
Что работаетПосты периода с наибольшим числом просмотров. Полоса — просмотры относительно первого места. Превью — картинка поста, у поста без картинки — аватар канала. Просмотры — сколько у поста сейчас.
РитмСколько постов вышло в каждый день периода (бледные столбики) и среднее за 7 дней (линия): видно, разгоняется канал или затихает. Сегодняшний день ещё идёт, поэтому среднее для него считается по вчерашний день.
Публикации по дням
Бледные столбики — дни, линия — среднее за 7 дней: видно, разгоняется канал или затихает
Публикации за деньСреднее за 7 дней
Данные обновлены в 05:44 по Москве. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни; средний охват — по постам старше двух суток.
Как считается индекс качества
Пустое помещение покупатель оценивает с учётом будущих затрат и рисков: сколько времени уйдёт на поиск арендатора, какой будет ставка и когда объект начнёт приносить доход. Поэтому перед продажей стоит проверить ещё один сценарий: сначала сдать помещение, затем предложить его инвестору как готовый арендный бизнес.
Разберём на условных цифрах. Пустое помещение можно продать за 20 млн ₽. Если найти арендатора со ставкой 240 тыс. ₽ в месяц, годовой арендный доход составит 2,88 млн ₽. При цене продажи 24 млн ₽ расчётная доходность для покупателя — 12% годовых до расходов и налогов.
Разница в цене — 4 млн ₽, или 20%. Но арендатор сам по себе не делает помещение дороже. Инвестор посмотрит, платит ли он вовремя, на какой срок заключён договор, кто оплачивает эксплуатационные расходы и соответствует ли арендная ставка рынку.
Что важно посчитать собственнику до начала поиска арендатора? Возможную цену продажи с арендатором, расходы на подготовку помещения и срок, в течение которого объект может оставаться пустым. Только после этого станет ясно, перекроет ли прибавка к цене затраты и ожидание.
Мы оцениваем оба сценария, подбираем арендатора под объект и помогаем продать помещение как готовый арендный бизнес. Если планируете продажу, напишите нам — рассчитаем, есть ли у вашего объекта потенциал для такой стратегии.
Цифры приведены для примера. Цена продажи и доходность зависят от объекта и условий договора аренды.
Главные новости рынка недвижимости за последние две недели
Собрали события, за которыми мы следим и которые стоит учитывать при работе с недвижимостью.
Семейная ипотека работает по новым условиям
В Петербурге ставка теперь зависит от числа детей: для семьи с одним ребёнком она составляет 12%. Льготную ставку субсидируют не более 15 лет, даже если кредит оформлен на больший срок.
Ключевая ставка осталась на уровне 14%
23 октября Банк России второй раз подряд сохранил ключевую ставку. Это значит, что рыночные ипотечные ставки пока не снижаются, и для многих покупателей кредит остаётся дорогим.
Рынок аренды станет более прозрачным
С 1 октября цифровые платформы (вроде «Авито», «Циан», «Яндекс Недвижимость») обязаны передавать данные о заключённых сделках аренды в ФНС. Цель — повысить прозрачность доходов и бороться с «серыми» схемами.
Локальная новость по Санкт-Петербургу
В Зеленогорске одобрили предоставление участка на Приморском шоссе под строительство круглогодичного четырёхзвёздочного отеля на 151 номер.
Оставляйте реакцию, если вам полезен такой формат. Будем и дальше делиться новостями рынка!
Купили помещение с арендатором. Кто вернёт ему обеспечительный платёж?
Представьте: вы покупаете помещение с арендатором. МАП — 500 000 ₽. В договоре указано, что арендатор внёс прежнему собственнику обеспечительный платёж за два месяца — 1 млн ₽.
Проходит время, договор заканчивается, и арендатор просит вернуть деньги. А продавец вам этот миллион не передавал.
Здесь важно понимать: продажа помещения не прекращает договор аренды. Новый собственник становится арендодателем по действующему договору. Верховный суд рассматривал спор, в котором покупатель ссылался на то, что платёж получил прежний владелец. Суд указал: смена собственника не должна лишать арендатора права на возврат денег.
При этом обеспечительный платёж не всегда означает «миллион к возврату». Нужно выяснить, не был ли он уже зачтён в счёт аренды, обязан ли арендатор пополнять его после зачёта и при каких условиях договор позволяет удержать сумму.
Что проверить покупателю до сделки:
1. Договор аренды и все допсоглашения: размер платежа, условия зачёта, пополнения и возврата. 2. Платёжные документы: сколько арендатор действительно внёс. 3. Расчёты на дату продажи: не удержана ли часть суммы и есть ли долги арендатора. 4. Договор купли-продажи: как продавец и покупатель рассчитываются между собой по оставшемуся обеспечительному платежу.
Мы бы зафиксировали сумму ещё и в документе, подписанном продавцом, покупателем и арендатором. Тогда все трое одинаково понимают, сколько денег обеспечивает аренду на дату смены собственника.
Поэтому при покупке объекта с арендатором мы проверяем не только МАП, но и обязательства, которые перейдут новому собственнику.
Планируете покупку? Напишите нам — разберём договор и расчёты до сделки.
Необходимые cookie нужны для работы и безопасности сайта: вход, защита форм, язык, тема и другие. Аналитические cookie Яндекс Метрики и рекламные cookie Рекламной сети Яндекса включаются только с вашего согласия. Нажимая «Принять все», вы даёте согласие на обработку данных cookie-файлов; подробнее — в Политике обработки персональных данных.
Россия
▶ видео
