Ипотека / Инвестор / Рефинансирование / Кредит под залог недвижимости

🏢 1. Квартиры с незаконной перепланировкой

Банк может обратить внимание на следующие нарушения:
-демонтированы или -затронуты несущие стены и конструкции
-кухня или санузел перенесены с нарушением требований
-фактическая планировка существенно отличается от технической документации
-перепланировка может повлиять на безопасность здания.

❗️Не каждое расхождение с планом автоматически означает отказ. Но серьёзные нарушения могут стать препятствием для согласования объекта.

Что делать? До сделки попросите продавца предоставить технические документы на и выясните, совпадает ли фактическая планировка с документами.

🏚 2. Аварийное жильё и дома с высоким износом

Вопросы могут возникнуть к квартирам в домах, которые:
-официально признаны аварийными
-подлежат сносу
-имеют серьезные повреждения конструкций
-находятся в неудовлетворительном техническом состоянии

❗️При этом старый дом не означает автоматический отказ. Важны его состояние, официальные характеристики и требования конкретного кредитора.

📄 3. Недвижимость с проблемами в документах

Даже хорошая квартира в хорошем доме может не пройти проверку, если с юридической стороны есть сложности.

Например:
-право собственности продавца оформлено с ошибками или нарушениями
-имеются аресты или запреты на регистрационные действия;
-не получены необходимые нотариальные согласия;
-есть нерешенные вопросы с правами несовершеннолетних собственников;
-существуют обстоятельства, создающие существенные риски для будущего собственника.

❗️Не все такие ситуации означают окончательный отказ. Иногда достаточно устранить нарушение или предоставить дополнительные документы. Но до этого банк может приостановить согласование объекта.

🏢 4. Комнаты, доли и объекты со сложным статусом

Здесь важно понимать разницу между разными видами недвижимости.
Комната в коммунальной квартире. Некоторые банки кредитуют покупку комнат, другие устанавливают дополнительные ограничения.

-Доля в квартире. Покупка доли и получение кредита под залог уже принадлежащей доли — разные ситуации. Банк может отказать, если объект недостаточно ликвиден или не соответствует условиям программы.

Поэтому не стоит ориентироваться только на объявление: то, что продавец называет квартирой, в документах может иметь другой статус.

🏡 5. Частные дома: почему банк может отказать?

С индивидуальными жилыми домами проверка часто сложнее, чем с квартирами. Здесь нужно оценить не только сам дом, но и землю, на которой он расположен.

Банк может отказать, если:

-дом не зарегистрирован в установленном порядке
-характеристики дома в документах не совпадают с фактическими
-имеются серьезные нарушения при строительстве
-объект не соответствует требованиям к жилому дому
-дом находится в неудовлетворительном техническом состоянии
-невозможно подтвердить законность строительства
-имеются проблемы с подключением коммуникаций, если это имеет значение для конкретной программы кредитования
-дом расположен на участке, использование которого не соответствует требованиям банка или закону.

❗️Отдельная проблема — незарегистрированные пристройки, дополнительные этажи и фактическая реконструкция без надлежащего оформления.

Например, продавец предлагает дом площадью 140 м², а в документах зарегистрировано только 85 м². Для покупателя это может выглядеть как обычная ситуация, когда собственник просто не оформил изменения. Для банка же возникает вопрос: что именно он принимает в залог и насколько законно существует объект в его фактическом виде?

Не всегда это означает отказ, но проблему необходимо выяснить до сделки.

#ипотека
#залог

Наш традиционный дайджест даже в пятницу пестрит познавательной информацией. Вот так утренняя наша редакция, не жалея сил, работает ради наших читателей.

✅ Лидером по доступности ипотеки на рыночных условиях в рейтинге 2026 года стал Ямало-Ненецкий автономный округ, следует из подсчетов РИА «Новости». В этом регионе ипотеку на квартиру в 60 кв. м могут позволить себе 55,7% семей. Второе и третье места заняли Ханты-Мансийский автономный округ — Югра и Чукотский автономный округ, где доля таких семей составила 53% и 48% соответственно. Также достаточно высокая доступность ипотеки отмечена в Мурманской и Магаданской областях и Ненецком автономном округе, где доля семей, которым доступна ипотека, составила 48%, 45% и 42% соответственно. Вместе с тем в девяти регионах менее 10% семей могут приобрести шестидесятиметровую квартиру, используя ипотечный заем на рыночных условиях. В двух из них доля таких семей не превышает 5%. Замыкают рейтинг Севастополь, Крым, Дагестан и Республика Алтай.

✅ В январе—августе 24% собственников квартир для долгосрочной аренды в российских городах-миллионниках снизили заявленные изначально ставки в своих объявлениях, подсчитали в «Яндекс Аренде» по запросу «Коммерсанта». Средний размер дисконта достиг 10,6% против 9% в аналогичный период 2025 года. В Москве ставки снизили 28,1% владельцев жилья, в Санкт-Петербурге — 31,3%. Самую высокую долю скидок аналитики зафиксировали в Екатеринбурге — 37,7%. Наиболее значительный средний дисконт отмечен в Казани — 12,9%. В августе средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в городах-миллионниках снизилась на 3% в годовом выражении, двухкомнатных — на 6%, говорят в ЦИАН, добавляя, что рост ставок не наблюдается впервые с 2020 года.

✅ В 2026 году на долю девелоперов, специализирующихся на жилищном строительстве, придется 76% от общего объема сданных в Москве торговых центров, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на данные CORE.XP. За год значение вырастет в два раза. В 2025 году доля жилых девелоперов на рынке торговой недвижимости оценивалась в 35%, в 2024 году — в 10%. В общей сложности в Москве, по подсчетам консультантов, в этом году сдадут 87,4 тыс. кв. м в торгцентрах. В годовом выражении значение прибавит 32%. Девелоперы жилья строят торговые комплексы для получения льгот при реализации основных проектов в рамках программы мест приложения труда и комплексного развития территорий, отмечают в Ricci. Такой подход позволяет застройщикам жилья, например, существенно уменьшить или вовсе обнулить плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка.

✅ Девелоперская компания «Зиккурат» построит офисный комплекс у ВДНХ. «Зиккурат» через свою дочернюю фирму «ЭЛС» выкупила у группы «Эталон» компанию «СЗ «Эталон Отрадное», владеющую 0,3 га на Ярославской улице у метро ВДНХ. На участке согласовано строительство 12 тыс. кв. м офисной недвижимости.