❕ Залог сельхозземли больше не защищает кредитора?
Недавно Василий Неделько дал комментарий «Ведомостям» по этому законопроекту, но многое осталось за кадром. Делимся подробным комментарием.
📌 Что предлагают
Если сельхозземля не используется и находится в залоге, регион через суд изымет её и продаст с торгов, а ипотеку снимут принудительно. Залогодержатель получит из выручки долг за вычетом расходов на торги (если денег хватит). Остаток достанется собственнику, опять же, если что-то останется:
Это будет п. 14 ст. 6 закона об обороте сельхозземель в новой редакции. Правительство законопроект поддержало, но с условием доработки ко второму чтению. Вступить в силу он должен 1 марта 2027 года.
➡️ Зачем это нужно
В принципе, дело хорошее. Земля должна работать. А собственник не должен быть собакой на сене: и сам не обрабатывает, и другим не даёт.
Изымать неиспользуемые угодья можно и сейчас. Но ипотека переходит к новому владельцу, и покупать такой участок никому не интересно. Земля без ипотеки на торгах может заинтересовать прежде всего крупные агрохолдинги: у мелких и средних фермеров свободных денег на расширение земельного банка сейчас просто нет.
❕ Но есть и другая сторона медали
Представьте, что вы инвестор и дали заём под залог сельхозземли. Собственник её не обрабатывает. Рыночная стоимость многих таких участков сейчас ниже кадастровой, земля скорее пассив, чем актив.
После принятия закона её продадут с торгов, не спрашивая вас.
Старт равен кадастровой стоимости (п. 7 той же ст. 6). Нет покупателей? На повторных торгах цена падает на 20% (п. 9), на публичном предложении ещё вдвое (п. 12), и по этой цене участок выкупит муниципалитет или регион (п. 13).
В итоге это около 40% кадастровой стоимости, а со скидкой на восстановление плодородия до 30% (п. 8) и все 28%. Закрыть заём этих денег может не хватить.
Раньше вы бы спокойно дождались, пока цены на землю поднимутся. Теперь рискуете остаться и без денег, и без залога.
☝️ Землевладельцам-заёмщикам не легче
Правительство в отзыве предложило дать залогодержателю право требовать досрочного возврата долга при изъятии участка. Если поправку примут, собственник может разом лишиться земли и получить требование вернуть остаток долга.
✅ Что делать собственнику
1️⃣ Следить за судьбой законопроекта: карточка в Госдуме.
2️⃣ Земля пока не нужна? Найдите аграриев, готовых её обрабатывать, и сдайте в аренду. Много не заработаете, зато защитите участок от изъятия за неиспользование. Согласие залогодержателя обычно не нужно, если аренда не дольше срока кредита (п. 1 ст. 40 закона об ипотеке), но проверьте договор ипотеки.
3️⃣ Начните использовать землю сами, хотя бы минимально. О признаках неиспользования я писал ранее. Загнать трактор и привести участок в порядок намного дешевле, чем его потерять.
4️⃣ Нет денег даже на это? Попробуйте продать участок сами или передать его кредитору в счёт долга. На продажу заложенной земли нужно согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке).
⏳ И не тяните. Если предписание надзора не исполнено и за это оштрафовали, Росреестр по заявлению надзора перестаёт регистрировать сделки с участком до конца суда (подп. 2 п. 4 ст. 6 закона об обороте сельхозземель). Продать землю или отдать её кредитору будет уже нельзя.
📌 Итого
- Законопроект снимает ипотеку с изъятой сельхозземли, и кредитор получает деньги только из выручки торгов.
- Цена на торгах может упасть примерно до 40% кадастровой стоимости.
- Залог «спящей» земли больше не гарантирует инвестору возврат денег.
- Лучшая защита от изъятия: обрабатывать землю самому или через арендатора.
А вы бы сейчас дали деньги под залог сельхозземли? Пишите в комментариях.
↗️ Наша консультация
💬 Неделько и П. Дайджест
Недавно Василий Неделько дал комментарий «Ведомостям» по этому законопроекту, но многое осталось за кадром. Делимся подробным комментарием.
📌 Что предлагают
Если сельхозземля не используется и находится в залоге, регион через суд изымет её и продаст с торгов, а ипотеку снимут принудительно. Залогодержатель получит из выручки долг за вычетом расходов на торги (если денег хватит). Остаток достанется собственнику, опять же, если что-то останется:
В случае, если размер средств, указанных в абзаце первом настоящего пункта, превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, на дату продажи земельного участка, разница в размере указанных средств выплачивается бывшему собственнику такого земельного участка.
Это будет п. 14 ст. 6 закона об обороте сельхозземель в новой редакции. Правительство законопроект поддержало, но с условием доработки ко второму чтению. Вступить в силу он должен 1 марта 2027 года.
➡️ Зачем это нужно
В принципе, дело хорошее. Земля должна работать. А собственник не должен быть собакой на сене: и сам не обрабатывает, и другим не даёт.
Изымать неиспользуемые угодья можно и сейчас. Но ипотека переходит к новому владельцу, и покупать такой участок никому не интересно. Земля без ипотеки на торгах может заинтересовать прежде всего крупные агрохолдинги: у мелких и средних фермеров свободных денег на расширение земельного банка сейчас просто нет.
❕ Но есть и другая сторона медали
Представьте, что вы инвестор и дали заём под залог сельхозземли. Собственник её не обрабатывает. Рыночная стоимость многих таких участков сейчас ниже кадастровой, земля скорее пассив, чем актив.
После принятия закона её продадут с торгов, не спрашивая вас.
Старт равен кадастровой стоимости (п. 7 той же ст. 6). Нет покупателей? На повторных торгах цена падает на 20% (п. 9), на публичном предложении ещё вдвое (п. 12), и по этой цене участок выкупит муниципалитет или регион (п. 13).
В итоге это около 40% кадастровой стоимости, а со скидкой на восстановление плодородия до 30% (п. 8) и все 28%. Закрыть заём этих денег может не хватить.
Раньше вы бы спокойно дождались, пока цены на землю поднимутся. Теперь рискуете остаться и без денег, и без залога.
☝️ Землевладельцам-заёмщикам не легче
Правительство в отзыве предложило дать залогодержателю право требовать досрочного возврата долга при изъятии участка. Если поправку примут, собственник может разом лишиться земли и получить требование вернуть остаток долга.
✅ Что делать собственнику
1️⃣ Следить за судьбой законопроекта: карточка в Госдуме.
2️⃣ Земля пока не нужна? Найдите аграриев, готовых её обрабатывать, и сдайте в аренду. Много не заработаете, зато защитите участок от изъятия за неиспользование. Согласие залогодержателя обычно не нужно, если аренда не дольше срока кредита (п. 1 ст. 40 закона об ипотеке), но проверьте договор ипотеки.
3️⃣ Начните использовать землю сами, хотя бы минимально. О признаках неиспользования я писал ранее. Загнать трактор и привести участок в порядок намного дешевле, чем его потерять.
4️⃣ Нет денег даже на это? Попробуйте продать участок сами или передать его кредитору в счёт долга. На продажу заложенной земли нужно согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке).
⏳ И не тяните. Если предписание надзора не исполнено и за это оштрафовали, Росреестр по заявлению надзора перестаёт регистрировать сделки с участком до конца суда (подп. 2 п. 4 ст. 6 закона об обороте сельхозземель). Продать землю или отдать её кредитору будет уже нельзя.
📌 Итого
- Законопроект снимает ипотеку с изъятой сельхозземли, и кредитор получает деньги только из выручки торгов.
- Цена на торгах может упасть примерно до 40% кадастровой стоимости.
- Залог «спящей» земли больше не гарантирует инвестору возврат денег.
- Лучшая защита от изъятия: обрабатывать землю самому или через арендатора.
А вы бы сейчас дали деньги под залог сельхозземли? Пишите в комментариях.
↗️ Наша консультация
💬 Неделько и П. Дайджест
Рекламный пост