Георгий Кузин | Активы Без Стресса

☀️ Тонкие донастройки после кавалерийских атак

«Опора России» предложила скорректировать налоговые поправки Минфина. Предложений много, но главное можно свести к трём пунктам.

1. Не повышать резко налоги на капитал. Сохранить 13–15% по вкладам и дивидендам. Как компромисс по дивидендам предлагают потолок 18% вместо 22%, а для накопленной прибыли переходный период.

2. Сохранить патент. Оставить лимит доходов 20 млн рублей, не снижая его до 15 и затем до 10 млн.

3. Не усиливать административное давление. Не раздувать штрафы, за небольшие ошибки ограничиваться предупреждениями и сохранить запрет на налоговое нормотворчество ФНС.

В общем, всё происходит очень традиционно. Сначала власти заявляют об ужесточении — чего угодно — законов, налогов, выплат. Люди и бизнес в лёгком шоке. Некоторые даже в тяжёлом нокауте.

Потом появляются обращения, инициативные группы, предложения облегчить нашу незавидную участь. Власть рассматривает, внутри происходит какое-то движение, и наконец, с царского плеча объявляют послабления. Все знают эту пьесу, все продолжают её разыгрывать. В конце зрители аплодируют поблажкам, благодарят и кланяются.

Вот и семейную ипотеку Путин предложил настраивать в зависимости от количества детей. Тонкие донастройки продолжаются. Как обычно, после резких кавалерийских атак.

Я уже давно перешёл даже не в стадию принятия, а в стадию незамечания. Если бы не вёл канал, наверное, и разбираться бы не стал. Но тут посидел, посмотрел предложения, почитал.

Поможет? Немножко. Решит принципиальный вопрос? Конечно нет.

Можно сколько угодно говорить о поддержке людей и развитии предпринимательства, давать преференции, запускать программы. Но люди и бизнес голосуют деньгами. Если не видят перспектив заработать, просто не вкладываются. А без инвестиций устойчивого роста ждать сложно.

Было такое "Рязанское чудо" при Хрущёве? В один год отчитались об утроении поставок мяса, забив в том числе молочное стадо. Ларионов, первый секретарь обкома, получил звезду Героя Социалистического Труда. А на следующий год катастрофа: стадо выбили, поставки рухнули, выполнять новые обязательства было уже нечем. Сам Ларионов застрелился.

С бизнесом можно поступить так же. Сегодня выжать побольше денег, а завтра недосчитаться предприятий, инвестиций, рабочих мест и привычных сервисов.

Нет, конечно новые налоги не значит, что всё закончится. Просто бизнеса будет меньше, а цены выше. Вот та же недвижимость — цены астрономические, доходность упала, но жизнь продолжается — люди квартиры покупают, инвесторы все еще есть, проекты какие-то идут. Заработать можно — сложно, но можно.

✔️ Послаблений, думаю, дождёмся. И это хорошо — есть надежда — а куда без нее?

#мысли #новости

🤡 Боже вас упаси верить аналитикам и экспертам в статьях

Вышла статья в «Коммерсанте» с аналитикой по торгам. Не удержался, тема слишком актуальная. Поэтому, дорогие читатели, давайте посмотрим, что стоит за красивыми цифрами. Их там прям много.

С одной стороны, нам рассказывают: торги растут, их доля в инвестициях увеличивается. С другой, тут же объясняют: существенный вклад внесли продажи крупных национализированных активов.

То есть у одних собственников имущество забрали, другим продали. Оборот вырос. Что это значит для инвесторов в недвижимость на торгах? Ничего!

Смешались в кучу люди, кони: огромные бизнесы, квартиры, дачные участки, права на КРТ. Всё слили в один котёл, а дальше по сборной солянке делаются выводы, что все хорошо.

Дальше: банкротств стало на 11% больше. Ок. Только между банкротством и продажей имущества проходит время. Полгода, если всё идёт очень быстро. В жизни это годы. Сегодняшний прирост будет распределяться по следующим годам, когда что выйдет на торги — неизвестно.

Дальше идут пластиковые комментарии: «Торги интересны, потому что можно купить дешевле».

Насколько дешевле? Что именно? На каких торгах? С какими рисками?

Я, например, на тех торгах, за которыми слежу, вижу что в этом году стало меньше участников. И ведут они себя спокойней. Но я не выдаю это наблюдение за установленный факт обо всём рынке. Чувствуете разницу?

И даже слово «дешевле» для всех означает разное. Покупатель квартиры для себя сэкономил миллион с десяти миллионов. Отлично! А профессиональному инвестору такая покупка вообще неинтересна. Даже с последующим флиппингом — в экономклассе его делать сейчас тяжело.

Чего я так завелся? Человек читает: «На торгах дёшево, интерес растёт» и принимает инвестиционное решение. Хотя ни цифры, ни комментарии не отвечают на главный вопрос: сможет ли он здесь заработать и сколько?

Миллиарды туда, проценты сюда, хлоп-хлоп, статья готова. А у читателя вместо понимания рынка набор клише.

И в конце — знаете, что меня радует — что сейчас любой, даже необученный недвижимости ИИ, сделает разбор статьи и легко разорвёт все эти пустые цифры и выводы в клочья.

И что рано или поздно, с помощью того же ИИ можно будет собрать правильные цифры и сделать на них полезные выводы. Я уже делал так по отдельным сегментам — например, когда анализировал схему Ткача, то собрал все городские торги по коммерции за последние 5 лет. Там я смотрел только покупателей и их связи. Но если б я знал, как использовать статистику, то сейчас без проблем собрал бы в любом разрезе.

💸 Куда вложить деньги? Начнём с курса

После пятничного пессимистического заседания ЦБ пора перейти от размышлений к прикладному инструменту, который поможет решить, куда инвестировать.

Я уже делал таблицу «Куда вложить до конца года — собери портфель сам». Идея была в том, чтобы не спорить, каким будет курс. Каждый мог выбрать тот, который считает наиболее вероятным, и посмотреть доходность разных инструментов, в рублях и долларах. За основу расчётов взяли действовавший тогда прогноз ЦБ.

Но пришла беда, откуда не ждали: ЦБ пересмотрел прогноз. Теперь менять надо основу всей таблицы. Заодно подведём промежуточные итоги и пересчитаем варианты на следующие полгода, до 1 мая.

Начнём с курса, чтобы определить диапазон сценариев. Кстати, в опросе 19 мая большинство спрогнозировало курс на 1 сентября выше 75 рублей. Напомню, он был аж 86,37.

Сейчас рубль, правда уже примерно на 80 рублях, но общий тренд на девальвацию с весенних уровней предсказан верно. Давайте к новому прогнозу:

Что влияет на рубль сейчас?

1. Высокая ставка.

Поддерживает рубль, увеличивая спрос на него. После последнего заседания ЦБ эта поддержка, похоже, останется с нами дольше, чем рассчитывали.

2. Дорогая нефть.

Brent остаётся дорогой: утром 26 октября — $114,39 за баррель. Нефтяные цены отражаются в поступлении экспортной выручки с задержкой, поэтому есть основания ожидать увеличения валютных поступлений к концу года и в начале следующего. Больше предложения валюты — поддержка рублю.

3. Замедление спроса.

Потребление растёт сдержанно, ограничивая рост импорта и спрос на валюту для его оплаты. Положительное сальдо торгового баланса увеличивается, что тоже поддерживает рубль.

4. Ограничения на вывоз капитала.

В сентябре ужесточили правила вывоза наличных рублей. Это был канал вывода капитала, и теперь пользоваться им сложнее. Для рубля — поддержка.

5. Геополитические ожидания.

Надежды на продвижение переговоров и снятие ограничений сейчас работают в пользу рубля. Что будет не то что через два месяца, а через неделю, предсказать невозможно. Но пока благоприятный фон способствует укреплению.

6. Баланс операций Минфина и ЦБ.

Сейчас работает против рубля: покупки превышают продажи, чистый спрос государства на валюту составляет около 12,1 млрд рублей в день. Хотя надо сказать, что этот фактор больше психологический.

7. Бюджетный дефицит.

Сам размер дефицита не задаёт курс: важно, как он покрывается. Если за счёт денежной эмиссии, рублей становится больше, что усиливает инфляционные риски и давление на валютный курс.

Другой путь — занимать на внутреннем рынке. Но дешёвых денег Минфину не предлагают: длинные ОФЗ последний раз разместили с доходностью 16,74%.

8. Общий эмоциональный фон.

Летом удары по НПЗ и тревожные новости усилили опасения инвесторов. Этот эмоциональный фон внёс свой вклад в летнее ослабление рубля.

Сейчас острота переживаний снизилась, появилось привыкание. Думаю, ослабление тревоги также внесло вклад в укрепление рубля в последние недели.

✔️ В итоге, на рубль действует целый набор факторов. Сейчас те, которые его поддерживают, оказываются сильнее. Поэтому рубль укрепляется.

Я буду снова делать таблицу, где каждый сможет выбрать свой сценарий курса и посмотреть, какую доходность при нём дадут разные инструменты.

А для начала давайте сделаем опрос Сколько будет стоить доллар на конец года?

❌ IT-ипотеку собираются закрыть. Что потеряет рынок?

Решил на воскресенье поставить что-то лёгкое и не сильно напряжное. И вспомнил, что так и не написал про возможную отмену IT-ипотеки.

Вроде бы заметная новость. Но, знаете, на подсознании есть такое ощущение: вроде есть эта программа, кто-то ей пользуется, а насколько она вообще сейчас важна для рынка? Кажется, что уже не особо. Но ощущение ощущением, а давайте всё-таки подтвердим его цифрами. Не будем гадать, просто посмотрим, что там происходило и кто эту ипотеку брал.

Немножко истории. Вводили её в 2022 году, когда государство стремилось поддержать IT-отрасль и удержать специалистов. Сейчас обсуждают досрочное завершение программы, хотя формально она продлена до 2030 года. То есть пока её ещё не отменили, это важно.

Для начала посмотрим на масштаб
Вот как менялась доля IT-ипотеки в денежном объёме пяти основных льготных программ, по данным ЦБ:

• 2022 год: 2,2%.
• 2023 год: 7,5%.
• 2024 год: 8,7%.
• 2025 год: 2,4%.
• Январь–август 2026 года: 3,2%.

А если взять вообще всю ипотеку, включая рыночную, то и в 2025-м, и за восемь месяцев 2026-го получается около 2%.

То есть деньги через программу проходят, люди покупают жильё. Но назвать её сегодня определяющей для всего рынка сложно.

По количеству кредитов, согласно ДОМ.РФ: 5,7 тыс. в 2022 году, 42 тыс. в 2023-м, 33,9 тыс. в 2024-м и 11,9 тыс. в 2025-м. За январь–август 2026-го ещё 8 тыс. Это не только квартиры: программа распространяется и на дома.

А где всё это покупали?

Вот здесь уже интереснее. В 2023 году Москва и Петербург вместе забирали 53% денег IT-ипотеки. В 2024-м в Москве оформили 8,9 тыс. таких кредитов, в Петербурге 3,8 тыс.

Но с августа 2024 года оба города исключили из программы. В 2025-м выдачи там уже стали нулевые. Поэтому сейчас у столичного рынка этот инструмент второй раз не отнимают. Ребята берут ипотеку в других местах.

Лидеры по числу IT-кредитов в 2025 году:

• Московская область: 1 546.
• Свердловская область: 962.
• Татарстан: 960.
• Новосибирская область: 888.
• Краснодарский край: 691.

И вот тут я бы всё-таки сделал маленькую оговорку. Если начать приближаться от всей страны к отдельным регионам, картина получается уже не такая однозначная.

За январь–август 2026-го в региональном срезе ДОМРФ доля IT в деньгах пяти программ оператора составила 9,7% в Ярославской области, 9,1% в Новосибирской, 9% в Нижегородской, 8,7% в Свердловской и 8% в Татарстане. В Подмосковье 4,5%. Это уже ощутимо.

Так что же мы потеряем?

В общем и целом закрытие нынешней IT-ипотеки вряд ли станет большим событием для рынка страны. На фоне экономии бюджетных средств такое сокращение выглядит вполне логично.

Но сказать, что вообще никто ничего не потеряет, тоже нельзя. Для конкретного человека, а где-то и для конкретного застройщика это могла быть важная история.

Что касется самой отмены, то предполагаю, что на конце будет привычный ажиотаж — все побегут быстрее брать ипотеку. И здесь я бы не торопился давать совет «есть возможность, берите».
Дешёвый кредит сам по себе ещё не делает покупку выгодной. Надо смотреть, что именно вы покупаете и куда движутся цены.

Если купить квартиру на перегретом региональном рынке, а потом она подешевеет, низкая ставка не гарантирует защиты от убытка. Кредит будет дешёвый, только платить вы будете за квартиру, которая теперь стоит меньше.

Поэтому, если догоняете уходящий поезд, сначала проверьте: это вообще ваш поезд?

✔️ В итоге, отмена IT-ипотеки не окажет принципиального влияния на рынок недвижимости.

P. S. ИИ здесь тоже поучаствовал — буквально за год так серьезно девальвировал профессию программиста, что IT компании от состояния поиска и удержания сотрудников перешли к массовым увольнениям.

#мысли #новости

💎 На торгах бывший ресторан Пригожина

Вчера были торги по очень необычному зданию. Там раньше располагался проект «Ресторанный дом Головина» компании Concord, которая принадлежала всем известному Пригожину. Тому, который питерский ресторатор был (в том числе).

• 599,4 м²
• Большой Головин переулок, д. 17.
• 77:01:0001090:1004.

Минимальная цена пятого периода — 107 892 000 ₽ (180 тысяч за м²).

Естественно, что торги по такому необычному лоту не могли быть скучными. Особенно учитывая, что задаток был 1%. Да, это не обычные 10% или 20%, но так можно. Низкий порог входа привлекает больше участников, что и произошло. Вот ценовые предложения и время их подачи:

1. 217 000 000 ₽ — 22.10.2026 в 21:54
2. 142 500 001 ₽ — 23.10.2026 в 17:56
3. 137 777 777 ₽ — 23.10.2026 в 17:57
4. 124 005 150 ₽ — 23.10.2026 в 14:03
5. 122 000 022 ₽ — 23.10.2026 в 17:33
6. 121 700 000 ₽ — 23.10.2026 в 17:47
7. 121 367 500 ₽ — 23.10.2026 в 17:58
8. 120 000 000 ₽ — 23.10.2026 в 17:57
9. 113 113 114 ₽ — 23.10.2026 в 17:51

Если посмотреть на распределение предложений, видно, что рынок торгов оценивает лот примерно в 120 млн, по 200 тысяч за квадрат. Не удивляйтесь, что так недорого: у лота есть нюансы, да и имя прошлого владельца не вызывает желания купить. Такой лот с антиисторией.

Что касается обычного рынка — помните, я недавно писал про исследование зданий? Я его делал в том числе для оценки этого лота. В нормальном состоянии, с ремонтом и действующими коммуникациями, он стоит примерно 250 миллионов рублей.

Довести его до этого состояния будет стоить 50–70 млн. Поэтому основные предложения сосредоточились как раз вокруг 120–130 млн. Модель понятная: потратили 180 млн, выход — 250, прибыль — 40%. Работы — на полгода, весь проект с продажей — на год.

Вот поэтому я не понимаю, почему № 1 сделал иррационально высокое предложение — 217 миллионов. Возможно, это какая-то ошибка и покупатель переоценил объект. Задаток небольшой, так что шанс, что он передумает, тоже есть. Победители с предложениями, оторванными от остальных и от рынка, бывает, отказываются. Посмотрим.

Лот кругом необычный — я не успел нормально снять, чтобы передать все детали. Могу на словах сказать, что отделка классическая и не выглядит морально устаревшей. Изначально там был «Клуб 17» — заведение в английском стиле: везде дерево и витражи. Классика.

Уровней пять, включая подвал. В нём коммуникации, оборудование и зона хранения — холодильные камеры. Дальше планировка повторяется на первом, втором, третьем этажах и в мансарде. Со стороны фасада — большой зал, а в задней части — технические помещения. Есть всё, что необходимо для функционирования ресторана: вентиляция, кондиционирование, эстрадный свет, профессиональная кухня, лифт для подачи блюд.

От прошлых времен осталось много чего, включая музыкальное оборудование: фортепиано, стулья с номерами, чтобы зрители рассаживались, несколько ударных установок. Даже маракасы и распечатки того, кто когда выступает, датированные 2016 годом. Движимое имущество управляющий, к сожалению, обещает вывезти. Возможно, потом тоже продаст с аукциона.

Из минусов — потолки низковаты. Это не особо заметно из-за ресторанного дизайна, но если переделывать в офис или в личные апартаменты, то лучше бы повыше. Да, жить там тоже можно и комфортно — район приятный, насыщенная инфраструктура, удобная транспортная доступность.

✔️ В итоге отличный лот, который можно брать и под инвестиционные цели, и под арендный бизнес, и даже для себя. Вот только пока непонятно, какая будет цена сделки.

P. S. Я бы мансарду переделал себе под жильё — этаж 130 метров, как раз. И ещё обустроил крышу — сделал террасу, чтобы можно было посидеть на свежем воздухе.

#продано #ретейл #здание

⚡️ ЦБ оставил ставку 14% и обновил прогноз

То, что 14% не изменены — хорошая новость, потому что инфляция никак не снижается и была вероятность, что ставку поднимут до 14,25%.
А вот прогноз стал хуже:

2027
было: 10,5–12,5
стало: 12,5–13,5

2028
было: 8,0–9,0
стало: 9,0–10,0

2029
было: 7,5–8,5
стало: 7,5–8,5

То есть условная инвестиционная ставка 8% — так чтобы кредит был около 10%, переехала с 2028 года на 2029.
Произошло очередное увеличение периода дорогих денег, что несомненно ухудшит ситуацию с инвестициями, ростом экономики и конечно, негативно скажется практически на всех сегментах недвижимости.

#новости

Что будет завтра со ставкой?

Спросил Алису про график заседаний ЦБ, и она выдала завтрашнее уже как состоявшееся, на котором Центральный банк оставил 14% (см. фото). Не удивляйтесь, у ИИ такое бывает.

Кстати, это тоже лайфхак: внимательно проверяйте даты и данные. ИИ может сразу не сообразить, какое сегодня число. И если вы даёте ему что-то на изучение рынка, он может почитать статьи с прогнозами и выдать их как своё заключение или как факт. В общем, совсем как человек верит тому, что написано в интернете.

Сегодня не вижу смысла делать прогноз на завтра. 14% выглядит наиболее вероятным сценарием. А 14,25% или 13,75% ничего не изменят. Хотя 14,25% будет серьёзным сигналом ужесточения политики (надеюсь, что этого не случится).

Хотя предпосылки к повышению есть, и это не только инфляция и ожидания. На рынке образовался разрыв между ставкой и реальной стоимостью денег и он очень показателен. Ставка снижается, а дешёвых денег всё нет. Банки держат депозиты высокими, ипотека продолжает быть дорогой. Вчера Минфин разместил облигации под 16,7%, до этого по 17%. 17% Карл!

Вопросов много, завтра как раз опорное заседание Центральный банк даст обновлённый прогноз. Посмотрим. По результатам уже напишу что-то более серьёзное и экспертное. А пока больше эмоций — мифические инвестиционные 8% всё отодвигаются и отодвигаются, и уже непонятно когда все случится — в 2028 или в 2030. Так себе перспективки.

Я, честно говоря, уже махнул на все это рукой — жизнь продолжается, и загоняться не имеет смысла. Так что сегодня я на стадии принятия, завтра будут цифры и прогноз — посмотрю, куда идет макроэкономика. Дальше подумаю, как корректировать стратегию.

Ничего, прорвемся!