Марина Сарапулова всё о недвижимости.

обстоятельства и общаться со страховой компанией придётся самостоятельно, если у вас нет другого специалиста, готового подключиться.
Поэтому я всегда говорю: выбирайте не только страховой продукт и цену. Выбирайте ещё и человека, к которому сможете обратиться, когда возникнет вопрос.
Страхование должно защищать вас не только на бумаге.
И я очень надеюсь, что своим клиентам смогу помочь пройти эту ситуацию с максимально благоприятным результатом.

Берегите себя, свои деньги и своё спокойствие. Иногда именно возможность обратиться к нужному человеку спустя несколько лет оказывается по-настоящему ценной.

23 000 ₽ спустя год. История моих клиентов, которая показывает, почему важно, у кого вы оформляете страховку.

Сегодня ко мне обратились клиенты с ситуацией, которую я хочу разобрать здесь. Потому что от подобного, к сожалению, никто не застрахован. Даже если у вас есть страховка.
Вы знаете, что я занимаюсь не только недвижимостью и ипотекой, но и страхованием: ОСАГО, каско, страхованием жизни, недвижимости и другими видами страховых продуктов.
Так вот, сегодня утром моя клиентка зашла на Госуслуги и обнаружила исполнительное производство на сумму 23 000 рублей.
Представьте её удивление. Откуда долг? Почему взыскивают деньги? И при чём здесь страховка, оформленная ещё в 2024 году?
Разбираемся.
В 2024 году клиенты застраховали автомобиль на год у другого страхового агента. Им выдали полис, в котором были указаны необходимые данные. Всё выглядело совершенно обычно.
В течение срока действия страховки произошло небольшое ДТП. Виновником был мой клиент.
Казалось бы, обычная ситуация, для которой и существует ОСАГО. Есть действующий полис, значит, страхование должно работать по своему назначению.
Но спустя время выяснилось то, чего клиенты никак не могли ожидать.
В полисе участник был указан, но, по информации, полученной от судебного пристава, в базе страховой компании его данных не оказалось.
Почему так произошло, сейчас неизвестно. Предположительно, при оформлении полиса страховой агент не внёс необходимые сведения в систему. Самого агента найти пока не удалось.
В результате возникла ситуация, при которой после ДТП вопрос возмещения ущерба дошёл до судебного разбирательства. По словам клиентов, с них теперь взыскивают сумму, связанную со стоимостью ремонта автомобиля потерпевшего.
И вот спустя примерно два года люди, которые оформляли страховку и считали, что выполнили все необходимые условия, столкнулись с исполнительным производством.
Представьте: вы покупаете полис, получаете документ на руки, оплачиваете страховку. С какой стати вы должны подозревать, что какие-то сведения могли не попасть в систему?
Что мы делаем сейчас?
Клиенты обратились ко мне за помощью. Мы уже начали разбираться в ситуации и выстраивать дальнейшую стратегию действий.
Наша задача — изучить документы, установить обстоятельства оформления полиса и разобраться, на каком основании возникло взыскание. Будем добиваться справедливого решения и отстаивать интересы клиентов в пределах наших возможностей.
Пока говорить о результате рано. Но я точно не собираюсь оставлять людей один на один с проблемой, в которой необходимо разобраться профессионально.
И теперь самое важное. Почему я рассказываю эту историю?
Я не утверждаю, что все страховые агенты работают плохо или что оформление полиса через интернет обязательно приведёт к проблемам. Дело не в этом.
Дело в том, что страхование — это не просто купить документ подешевле и забыть о нём до следующего года.
Это финансовая защита, которая может понадобиться именно тогда, когда вы меньше всего этого ожидаете.
И в такой момент очень важно понимать, к кому обратиться.
Когда вы работаете со своим страховым агентом, у вас есть человек, к которому можно вернуться спустя год, два или даже три. Можно поднять сохранившуюся информацию, проверить документы, обратиться в страховую компанию и выяснить, что произошло.
Я работаю с несколькими страховыми компаниями, сравниваю предложения и подбираю программы с учётом ситуации и интересов своих клиентов. И, что немаловажно, могу вернуться к оформленным договорам и посмотреть, что именно было сделано.
При этом даже работа с агентом не даёт абсолютной гарантии от ошибок. Но наличие специалиста, который знает вашу историю и готов помочь разобраться, — это серьёзное преимущество.
А если вы оформляли страховку самостоятельно через агрегатор, кто будет помогать вам разбираться в подобной ситуации спустя два года? Возможно, вы справитесь сами. Но искать документы, выяснять

Почему банк может отказать в ипотеке, даже если у вас хорошая зарплата?

Сегодня на консультации разбирали с клиентом вопрос ипотеки. И в очередной раз убедилась: хорошая зарплата — это ещё не гарантия одобрения.
Давайте покажу на примере:
Клиент зарабатывает 200 000 ₽ в месяц. Работа стабильная, доход хороший, есть первоначальный взнос. Кажется, что банк должен спокойно одобрить ипотеку.
Но начинаем разбираться в ситуации и видим, что у клиента уже есть автокредит с платежом 35 000 ₽ в месяц и кредитная карта.
А теперь считаем.
Допустим, будущий платёж по ипотеке составит 80 000 ₽.
Получается:
Зарплата — 200 000 ₽.
Автокредит — 35 000 ₽ Ипотека — 80 000 ₽.
Итого на кредиты будет уходить 115 000 ₽ каждый месяц. Это больше половины дохода, и ведь ещё нужно жить, покупать продукты, оплачивать коммунальные услуги и другие расходы.
Для банка это уже совсем другая картина, чем просто зарплата в 200 000 ₽.
И вот почему я всегда говорю: перед подачей заявки нужно сначала разобраться в ситуации клиента.
Что ещё может повлиять на решение банка?
— Кредитная история. Даже старые просрочки могут иметь значение.
— Другие кредиты и кредитные карты. Они могут увеличивать расчётную долговую нагрузку.
— Официальный доход. Важно не только сколько вы получаете, но и можете ли подтвердить этот доход.
— Стаж работы и особенности трудоустройства.
— Размер первоначального взноса и сумма, которую вы хотите взять в ипотеку.
И самое интересное: отказ одного банка не всегда означает, что ипотеку не одобрит другой. У банков разные требования и подходы к оценке заёмщиков.
Поэтому я не советую просто отправлять заявки во все банки подряд. Сначала нужно понять, что может помешать одобрению, и уже потом выбирать подходящий вариант.

Если планируете покупать квартиру, но не уверены, одобрят ли вам ипотеку, напишите мне в личные сообщения слово «ИПОТЕКА».
Разберём вашу ситуацию и посмотрим, какие варианты можно рассмотреть.

«Пусть эта неделя будет не про “когда-нибудь”, а про “наконец-то”. Не про ожидание чуда, а про новости, от которых улыбаешься. Не про выживание, а про жизнь, которую действительно хочется жить». (Кто написал не знаю, просто понравился смысл.)
Всем успешной, рабочей недели!!!

Льготная ипотека: кто останется на рынке?

IT-ипотеку могут завершить уже в этом году, хотя изначально программа действовала до 2030-го. Причина возможного досрочного закрытия — ограниченность бюджетных средств.

Для меня это не сюрприз. Программы с жёсткими условиями часто не оправдывают ожиданий. Вспомним сельскую ипотеку, которая так и не успела полноценно реализовать свой потенциал.

Я изучила статистику выдач основных льготных ипотечных программ за весь период их работы. И вывод оказался вполне закономерным: самой стабильной и востребованной остаётся семейная ипотека.

Почему? Потому что она отвечает реальной потребности людей в собственном жилье.

Знаете это чувство? Заходите на сайт застройщика, а там: «Ипотека от 1%», «Ставка 0,1%», «Квартира без первоначального взноса». Глаза разбегаются, кажется, что вот он, тот самый выгодный вариант!

Но есть нюанс.
За красивой ставкой нередко скрываются условия, которые делают покупку гораздо дороже, чем кажется на первый взгляд. Иногда это завышенная стоимость квартиры, иногда дополнительные расходы на субсидирование ставки, а иногда график платежей, о котором покупатель узнаёт слишком поздно.

Буквально на днях ко мне обратилась девушка, которая выбирала квартиру в Санкт-Петербурге. Застройщик и брокер предложили ей два варианта: траншевую ипотеку и рассрочку.
Она выбрала траншевую ипотеку на три года. По предложенной схеме платежи должны были вырасти с 10 тысяч до 30 тысяч рублей, а затем до 90 тысяч рублей после выдачи всей суммы кредита.
И самое важное: девушка заметила эти условия в договоре и вовремя остановилась, ещё на этапе подписания.
Представьте, если бы она подписала документы, не разобравшись в деталях. Привлекательный платёж сегодня мог бы обернуться совсем другой финансовой нагрузкой завтра.
Именно поэтому я всегда говорю: не выбирайте квартиру только по рекламной ставке или размеру первого платежа.
Что действительно нужно сравнивать?
— Итоговую стоимость квартиры.
— Полную сумму выплат за весь период.
— Условия изменения процентной ставки.
— График платежей и момент увеличения финансовой нагрузки.
— Стоимость субсидирования ипотеки и возможное завышение цены квартиры.
— Условия рассрочки, досрочного погашения и расторжения договора.
Ставка 0,1%, траншевая ипотека, рассрочка или покупка без первоначального взноса могут быть выгодными в определённых ситуациях. Но ни один из этих вариантов не становится выгодным только потому, что так написано в рекламе.
Застройщик заинтересован в продаже своего объекта. Ваша задача — выбрать жильё на условиях, которые действительно подходят вам и вашему бюджету.
Потому что квартиру покупают не на рекламном баннере. За неё потом платить годами.
Сначала считаем. Потом подписываем.

Ничего не поменяется до конца года точно!

Красивое объявление, которого на самом деле не существует, ДА именно так!
В последнее время всё чаще задумываюсь о том, как работают некоторые объявления о недвижимости.
Знакомая ситуация: находишь квартиру по привлекательной цене, звонишь, хочешь посмотреть, а в ответ слышишь: «Уже сняли с продажи, но у нас есть другие варианты». Или: «Пока поставили на паузу, собственник передумал продавать». А иногда оказывается, что продавец ищет другой объект, поэтому показ пока невозможен.
Причины каждый раз разные. Но итог один: конкретную квартиру вам не показывают, зато активно предлагают другие варианты и услуги риелтора.
А теперь представьте, что вы нашли объявление, которое вас действительно заинтересовало, позвонили, оставили свои контакты. И вместо покупки нужной вам квартиры начинаете подбирать, что-то из того, что предлагают вам. А далее ваши контакты попадают в базу и вам начинают каждый день звонить разные номера и предлагать недвижимость. И вот так вы попадаете в базу для прозвона.
А ведь вы просто позвонили по одному объявлению.
Возникает закономерный вопрос: а существовала ли эта квартира в том виде, в котором её представили? И не было ли объявление просто способом привлечь потенциального покупателя?
Сейчас к этому добавилась ещё одна проблема. Фотографии реальных квартир используют для создания фальшивых объявлений: с красивым ремонтом, изменённой планировкой и привлекательной ценой. Собственник об этом может даже не знать.
И вот здесь я считаю важным сказать одну вещь.
Почему при покупке недвижимости, важно работать с проверенным риелтором?
Не для того, чтобы вам навязали услугу, и не для того, чтобы вы смотрели только те объекты, которые кому-то выгодно продать.
Хороший специалист помогает проверить информацию, разобраться в документах, оценить риски и не потерять время на несуществующие предложения. Он работает в ваших интересах, а не пытается любой ценой превратить звонок в договор на оказание услуг.
С проверенным специалистом, вы точно не попадёте в не нужные базы прозвона.
Если вам обещают одну квартиру, а вместо неё настойчиво предлагают совсем другую, стоит остановиться и подумать, кому на самом деле выгодна такая схема.
Делайте выводы сами. Особенно когда вам пытаются навязать то, чего вы не просили.
Ищите проверенных риелторов и экспертов по недвижимости, которые знают рынок, умеют аргументировать свои рекомендации и действительно помогают принимать взвешенные решения.
Покупка недвижимости и без того серьёзный шаг. Не стоит начинать его с обмана и чужих интересов.
Честно, уже поднадоело, тратить время на фейки, а их к сожалению очень много! Будьте бдительны!

Занижение стоимости квартиры: выгода на бумаге и реальные риски.

«Давайте пропишем в договоре 5 миллионов, а остальные 7 передадим отдельно. Так продавец заплатит меньше налогов».
Такая схема по-прежнему встречается на рынке недвижимости. На первый взгляд кажется, что всё просто: продавец экономит на налогах, а покупатель получает квартиру по договорённой цене. Но если разобраться, риски здесь возникают у обеих сторон.
Покупатель в первую очередь рискует собственными деньгами.
Если квартира фактически стоит 12 млн рублей, а в договоре указано 5 млн, оставшуюся сумму обычно оформляют отдельной распиской. И вот здесь может возникнуть проблема. Если сделку признают недействительной, стороны должны вернуть всё полученное по статье 167 ГК РФ. Но отдельная расписка не всегда гарантирует возврат всей суммы — особенно если в ней указано другое назначение платежа.
В итоге покупателю может потребоваться доказывать, сколько именно он передал продавцу и за что. А если продавец окажется банкротом, ситуацию осложнит ещё и возможное оспаривание сделки. Возврат денег тогда будет зависеть от обстоятельств дела и от того, какое имущество вообще останется у должника.
При этом занижение стоимости не всегда действительно необходимо продавцу.
Сейчас я очень часто сталкиваюсь с ситуацией, когда продавцы просят занизить стоимость квартиры в договоре, потому что не хотят платить налог. Но желание сэкономить на НДФЛ не делает такую схему безопасной для покупателя и не отменяет налоговые обязанности продавца.
Перед сделкой стоит спокойно проверить срок владения квартирой, возможность освобождения от НДФЛ, подтверждённые расходы на приобретение и право на имущественный вычет. Налог в некоторых случаях может рассчитываться не только от цены в договоре, но и от кадастровой стоимости с учётом установленного коэффициента. Причём в предусмотренных законом случаях регион вправе повысить его с 0,7 до 1.
Получается, меньшая сумма в договоре не всегда означает, что налог будут считать только с неё. Законные способы снизить налоговую нагрузку есть, но выбирать их нужно с учётом конкретной ситуации, а не по принципу «так делают все».
Есть и ещё один момент, о котором покупатели часто вспоминают уже после сделки.
Допустим, квартира фактически обошлась в 12 млн рублей, но документально подтверждены расходы только на 5 млн. Если затем покупатель решит продать её за 12 млн и у него не будет освобождения от налога, доказать реальные расходы может оказаться сложно. В результате налогооблагаемый доход будет выше, чем ожидалось.
Для продавца последствия тоже могут проявиться не сразу. При выявлении неуплаты налога возможны доначисления, пени и штрафы, а при наличии предусмотренных законом оснований — и уголовная ответственность.
Поэтому до подписания договора я бы рекомендовала проверить несколько вещей:
- возникает ли у продавца обязанность платить НДФЛ и можно ли законно уменьшить налог;
- соответствует ли цена в договоре реальным договорённостям;
- подтверждается ли вся сумма оплаты документами;
-есть ли у продавца долги, судебные споры и признаки возможного банкротства;
- как занижение повлияет на будущую продажу квартиры покупателем.
Главное правило здесь простое: не стоит решать чужие налоговые вопросы за счёт собственной юридической безопасности.
Если квартира продаётся за 12 млн рублей, безопаснее указать полную стоимость в договоре и документально подтвердить расчёты. Да, иногда это означает большую налоговую нагрузку для продавца. Но зато обе стороны понимают, какие условия они согласовали и какие суммы действительно передали.
Экономия должна быть законной, а сделка — прозрачной. Иначе она может обойтись значительно дороже предполагаемой выгоды.
А если всё-таки вы решите купить такую квартиру , теперь подумайте если вдруг вы заходите её продать в течение 5 лет. Как вы будете продавать её?