Этика недвижимости

. Заросло больше половины, трава выше метра, сарай развалился — это уже не «мелочи быта», а официальные признаки для проверки.

Для тех, у кого земля в залоге. После марта 2027 года залог перестанет быть «щитом». Банк останется с непогашенным кредитом, но без земли. Собственник — без земли и с долгом.

Что делать, если земля лежит без дела

Проверьте статус. Посмотрите на участок глазами проверяющего: зарос? захламлён? есть развалины? Хватит одного признака.

Выясните дату отсчёта. Три года на освоение у всех начались в разное время. Для ИЖС — семь лет с момента предоставления.

Создайте «след» использования. Покос, расчистка, договор с подрядчиком, уведомление о начале освоения, фото- и видеофиксация. Намерения никого не интересуют — интересует документ. Как в деле СНТ «Рябинка»: взносы и яблони оказались убедительнее слов.

Если участок в залоге — переговорите с банком. После вступления закона в силу залог перестанет защищать от изъятия. Возможно, банк пойдёт на реструктуризацию, чтобы не потерять всё.

Прогноз

1. Количество проверок и изъятий в Ульяновской области вырастет. Спутники и дроны работают постоянно, «серые зоны» сужаются. Россельхознадзор уже выявил сотни нарушений — теперь очередь за землями населённых пунктов и СНТ.

2. Банки пересмотрят подход к земельным залогам. Если землю можно забрать без согласия залогодержателя, кредитовать под залог неиспользуемых участков станет рискованнее.

3. «Стратегическое ожидание» перестаёт быть стратегией. Земля требует действий. Не потому что государство злое, а потому что бюджету нужны работающие активы, а не заросшие поля и пустые дачи.

Вывод**

Земля перестает быть активом, который можно просто держать. Раньше купил и ждёшь, пока вырастет в цене. Теперь владение само по себе требует действий — иначе придёт проверка. А с 1 марта 2027 года — придёт и заберёт, даже если земля в банке.

Считайте сроки. Создавайте след. Не надейтесь на залог.

Земля больше не «подушка». Изъятие теперь касается не только сельхозки — ИЖС, СНТ, огородные участки

Госдума в первом чтении приняла законопроект, который расшивает главную пробку в изъятии неиспользуемых земель: теперь участок можно забрать, даже если он в залоге у банка. Ипотека при этом просто прекращается. Документ должен заработать с 1 марта 2027 года.

Раньше залог формально не мешал изъятию, но на практике всё упиралось в реализацию: продать участок с чужими долгами почти нереально. Банк-залогодержатель фактически блокировал изъятие заброшенной земли у недобросовестного собственника. Теперь этот рычаг у банков забирают.

И это касается не только сельхозземель.

Раньше разговор шёл в основном о полях. Теперь — о землях населённых пунктов, участках под ИЖС, садовых и огородных землях. Именно для них с 1 сентября 2025 года действует Постановление Правительства РФ № 826, которое установило четыре официальных признака неиспользования.

Признаки неиспользуемого участка — хватит одного

1. Захламление или загрязнение более чем на 50%. Участок завален мусором, отходами производства и потребления, предметами, не связанными с его использованием. Если нарушение не устранили в течение года с момента выявления — это основание.

2. Отсутствие застройки в течение 5 лет. Для участков, где разрешено строительство (кроме ИЖС), — если за 5 лет не появилось здание или сооружение, права на которое зарегистрированы.

3. Отсутствие жилого дома в течение 7 лет для ИЖС. Если участок предназначен под индивидуальное жилищное строительство, а индивидуальный жилой дом не построен и не зарегистрирован в течение 7 лет — это отдельный признак.

4. Аварийное состояние построек. На участке есть здание с разрушенной крышей, стенами, без окон — и собственник не приступил к восстановлению в течение года после выявления. Исключение — если объект официально признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Плюс — зарастание. Более 50% площади заросло сорными растениями высотой более 1 метра (включая борщевик, хвощ, молочай), деревьями и кустарниками, не относящимися к благоустройству.

Срок освоения — 3 года. Для земель населённых пунктов, садовых и огородных участков с 1 марта 2025 года действует трёхлетний срок на освоение. Три года пошли с марта 2025-го — значит, первые реальные изъятия возможны уже весной 2028 года. А закон про залог вступит раньше, в марте 2027-го.

Что уже происходит в Ульяновской области

Это не абстрактная федеральная история. В регионе механизм уже работает.

Сельхозземли. Россельхознадзор в 2026 году выявил 318 случаев зарастания на площади около 26,7 тыс. га. Материалы на принудительное изъятие трёх участков (38 га) уже направлены в Комитет по управлению имуществом. Сведения о 47 участках (2,4 тыс. га) ушли в налоговую — для применения повышенной ставки земельного налога (1,5% вместо 0,3%).

Судебная практика. Арбитражный суд Ульяновской области уже изымал 88 га в Старомайнском районе. В Инзенском районе у собственника забрали 6,2 га пашни — поле не обрабатывалось более трёх лет.

А теперь — ИЖС и СНТ. Управление Росреестра по Ульяновской области прямо разъясняет: если на участке есть разрушающееся капитальное строение — участок могут признать неиспользуемым. Исключение — если объект официально признан аварийным и подлежащим сносу. Ведомство рекомендовало ульяновцам регулярно осматривать свои участки и объекты на них.

В Ульяновске уже есть прецедент: владелец участка в СНТ «Рябинка» отстоял землю в суде, доказав, что с 2022 года регулярно платит взносы и выращивает яблони. Сработал «след использования». У кого такого следа нет — перспективы другие.

Для кого это критично в Ульяновске

Для тех, кто купил участок под дом, но стройка не началась. Деньги в земле, проект завис из-за ставки, человек ждёт лучших времён. Раньше ждать можно было сколько угодно. Теперь у ожидания появился срок: 7 лет для ИЖС, 5 лет для других строительных участков, 3 года на освоение.

Для тех, кто держит дачу или садовый участок «на всякий случай»