ЖУКОВА ДИАНА|НЕДВИЖИМОСТЬ СОЧИ И КРЫМА

🏡 КРЫМСКАЯ ИПОТЕКА ПОД 8% — ПЕРВЫЕ ПОДРОБНОСТИ

Появилась предварительная информация о новой ипотечной программе для покупки недвижимости в Крыму и Севастополе.

Какие условия обсуждаются:

▪️ Ставка — 8% годовых.
▪️ Первоначальный взнос — 20–30%.
▪️ Сумма кредита — до 8 млн рублей.
▪️ Срок кредита — до 15 лет.
▪️ Стоимость недвижимости — не выше 350 тыс. рублей за м².
▪️ Квартиры и апартаменты от застройщика, в том числе в сданных домах.
▪️ Регистрация покупателя — в любом регионе России.

Предполагаемый период оформления — с 1 ноября 2026 года по 30 апреля 2027 года.

По информации от застройщиков, они ждут более подробных условий от банка: какие объекты войдут в программу, какие будут требования к покупателям и когда начнут принимать заявки! НО УЖЕ ПРИНИМАЮТ БРОНИ ПОД ЭТУ ИПОТЕКУ!

По первым сведениям, количество лотов в программе будет ограничено.

🏡 ТРИ НОВОСТИ ДЛЯ ТЕХ, КТО ПЛАНИРУЕТ ПОКУПКУ НЕДВИЖИМОСТИ

1️⃣ РАССРОЧКА 0%: РАЗНИЦУ В ЦЕНЕ ХОТЯТ СДЕЛАТЬ ВИДИМОЙ

По сообщению Циан, в доработанный законопроект о рассрочках включили требование раскрывать разницу в стоимости квартиры при разных способах оплаты.

Пока это законопроект, новые правила ещё не вступили в силу.

Но сравнивать цены стоит уже сейчас. Попросите расчёт на одну и ту же квартиру при полной оплате, ипотеке и рассрочке. Отсутствие процентов ещё не означает одинаковую итоговую стоимость.

2️⃣ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРЕДЛОЖИЛИ УВЕЛИЧИТЬ ДО 8 МЛН РУБЛЕЙ

С таким предложением выступил зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко.

Речь о сумме расходов на покупку жилья, с которой рассчитывается вычет. При ставке НДФЛ 13% возврат с 8 млн рублей мог бы составить до 1,04 млн рублей — при наличии права на вычет и достаточной суммы уплаченного налога.

❗️Увеличение пока не принято. Действующий лимит расходов на покупку жилья для расчёта вычета — 2 млн рублей.

3️⃣ В СЕНТЯБРЕ — РЕКОРД ПО ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКЕ. А ЧТО В ОКТЯБРЕ?

По данным ОКБ, в сентябре банки выдали 70,37 тыс. ипотечных кредитов с господдержкой — на 98% больше, чем в августе. Объём выдач достиг 430,68 млрд рублей — вдвое больше, чем месяцем ранее.

А вот в октябре, по словам нашего ипотечного брокера и сотрудников банков, с которыми мы работаем, после изменения условий семейной ипотеки одобрения стали редкостью.

Одна из сложностей — высокий ежемесячный платёж. По вариантам, где кредит предлагают на 15 лет, многие покупатели не проходят по долговой нагрузке: подтверждённого дохода недостаточно для одобрения нужной суммы.

При этом 15 лет — не общий предел срока кредита для всех банков и объектов. Возможность оформить ипотеку на более длительный срок и условия сохранения льготной ставки нужно уточнять отдельно.

Поэтому начинать подбор квартиры с ипотекой сейчас лучше с расчёта: какую сумму банк готов одобрить, какой потребуется первоначальный взнос и сколько придётся платить каждый месяц.

🏨 Marine Garden Сочи: что сказал совладелец ZONT

📌 Прочла тут одну статью и забыла с вами поделиться, ссылку оставлю ниже. В ней собственники апартаментов Marine Garden в Хосте и гендиректор и совладелец ZONT Hotel Group Николай Филатов рассказывают каждый свою сторону конфликта. Напомню суть. С июня собственникам не платят гарантированную аренду, а ZONT прислал им предсудебное письмо: скидка к аренде 85,2% и пересчёт задним числом, с января 2026 года. Больше 400 владельцев выступили против. Часть согласилась на 12–15% от прежних сумм, часть готовит иски.

🎙 Что говорит Филатов:
• Выручка упала примерно на 45% к прошлому году. По его словам, «фактически нет дохода».
• Поэтому компания «вынуждена пересчитывать аренду».
• К прежним выплатам вернутся, когда средний доход с номера дойдёт до 90% от уровня 2024 года.
• «Библио-Глобус» выкупил около 40% номеров на год, до 10 января 2027 года. По словам Филатова, на условиях лучше нынешних рыночных. Поэтому собственникам, которые хотят забрать номера из управления, отказывают.

👥 Что говорят собственники: номера отдали туроператору слишком дёшево, и оператор на них зарабатывает, а аренду не платит. Юрист в статье напоминает, что падение спроса — предпринимательский риск оператора. Обычно оно не отменяет выплату по договору, а пересчитать прошлые месяцы задним числом нельзя, если договор этого прямо не допускает. Застройщик уже ведёт переговоры с семью другими операторами, но сохранить прежние выплаты пока не согласился ни один.

💡 Я думаю, на сегодня проблема не только в том, что на гарантированные выплаты никто не согласится. Мало кто из отельеров вообще захочет брать на себя риски, да ещё и раскручивать отель в такое время! Гостиничный рынок Сочи в серьёзной просадке: отели сокращают операционные расходы и увольняют персонал. А впереди зима ❄️

Я уже говорила об этом в своём Reels про Marine Garden: гарантированный доход — это инструмент продаж, а не системный подход отельеров. Но у ZONT это схема работы с самого начала, а вернее, фиксированный платёж по договору аренды. Просто сумму в договоре, как мне кажется, максимально привязали к инструменту продаж, чтобы обосновать стоимость апартаментов. Это моё мнение. Но нужно быть честными: такого кризиса, который обрушился на Сочи, не ожидал никто. Просто нужно набраться сил и терпения нам всем и пережить это.

✍️ P.S. Пару недель назад я была в Marine Garden, не как отдыхающая, а по работе. Честно, мне очень горько за отель и за уровень пяти звёзд. Отель набили до загрузки, которой в пятёрке не может быть в принципе. Во-первых, за копейки. Во-вторых, битком: людям некомфортно, в коридорах толкаются плечами. В-третьих, простите меня, но отель наполнен совершенно не своей целевой аудиторией. А это максимальный износ всего: текстиля, мебели, техники, ремонта.

И вот что странно. Перед собственниками ZONT свои обязательства не выполняет, а перед «Библио-Глобусом», судя по всему, выполняет целиком. А что? С физлицами-то проще, а «Библио-Глобус» — это уже другая весовая категория. Ситуация, на мой взгляд, отвратительная.

🔗 Статья: https://www.bfm.ru/news/619362

🤖 ИИ знает всё. Даже то, чего ещё не было

😄 Сегодня в 13:18, за 12 минут до объявления решения ЦБ, спросила у Алисы, во сколько заседание. Ответ был уверенный: «Уже прошло, ставку сохранили на 14%». Ещё и прогнозы ЦБ рассказала. Ставку угадала, тут не поспоришь. А прогноз оказался июльским, вперемешку с ожиданиями аналитиков. Настоящий вышел жёстче. Так что пресс-релиз ИИ пока не заменяет 😉 А теперь по-настоящему, после 13:30:

📌 Банк России оставил ключевую ставку 14%. Это вторая пауза подряд после десяти снижений. Причина в пресс-релизе прямая: ценовое давление остаётся повышенным, инфляционные ожидания высокие. Инфляция на 19 октября — 6,8%, к концу года ЦБ ждёт 7,1–7,6%.

📉 Самое важное сегодня — прогноз. Среднюю ставку в 2027 году ЦБ теперь ждёт на уровне 12,5–13,5%, в июле было 10,5–12,5%. Значит, снижать будут, но медленнее, чем рассчитывал рынок. Следующее заседание — 18 декабря.

🏠 Что это значит на практике:
• Рыночная ипотека остаётся дорогой, около 18% в среднем. Ждать к весне ставку 12% уже нет смысла. ЦБ сам показал, что снижать будет медленно.
• Вклады пока выгодны, особенно короткие, на 3–6 месяцев. Длинные ставки банки уже снижают, так что зафиксировать доход лучше сейчас.
• Семейная и другие льготные программы от ключевой ставки почти не зависят. Если вы под них подходите, ждать решений ЦБ смысла нет.

🌊 Сочи и Крым. Я думаю, ближайшие месяцы рынок останется рынком покупателя. Многие ждут дешёвой ипотеки и откладывают покупку, поэтому продавцы на вторичке готовы торговаться, а застройщики держат рассрочки и спецусловия. Кто покупает за свои деньги или по льготной программе, сейчас в сильной позиции. Кто ждёт снижения ставки, рискует дождаться другого: спрос вернётся сразу, а вместе с ним и цены.

📊 На следующей неделе, как обещала, разберу вторичку Сочи: минимальные цены сейчас и где реально торговаться.

У Алисы уже прошло заседание ЦБ 😁

📊 Ставка 14%: ждать или покупать? Что решит ЦБ 23 октября

🏦 Завтра Банк России проведёт заседание по ключевой ставке. Сейчас она 14%: в сентябре регулятор взял паузу после цикла снижения, который начался летом 2025 года.

📈 Инфляция в начале октября подскочила до 0,96% за неделю из-за индексации тарифов ЖКХ, потом замедлилась до 0,11% и 0,05%. Годовая инфляция — около 7,2%, выше прогноза ЦБ в 6–7% на этот год. Хорошая новость: инфляционные ожидания населения в октябре снизились с 14,2% до 13,2%.

🗣 Консенсус почти единогласный: 7 из 8 экспертов, опрошенных «Известиями», ждут сохранения 14%. Аналитики Совкомбанка, БКС и Финама не ждут снижения до конца года, первые шаги — в 2027-м. Глава РСПП Александр Шохин тоже считает, что ставку сохранят, а сигнал ужесточат.

💰 Рыночная ипотека сейчас около 18,7%, вклады в крупнейших банках — от 13% и выше. С 15 октября ЦБ ввёл повышенные надбавки по ипотеке для закредитованных заёмщиков, и банки стали осторожнее с одобрением. По семейной ипотеке на практике вижу много отказов: с 1 октября государство субсидирует ставку не дольше 15 лет. Платёж выходит выше, и заёмщики чаще не проходят по долговой нагрузке.

🔮 Я тоже жду сохранения 14%. И думаю, что для рынка недвижимости важнее не само решение, а сигнал о том, насколько ЦБ готов снижать ставку в 2027 году. Сценарии: • сохранение с жёстким сигналом — дорогие деньги минимум до весны, ипотека 18–19%, спрос без изменений • сохранение с мягким сигналом — рынок начнёт закладывать снижение, отложенный спрос проснётся ближе к весне • снижение на 0,25–0,5 п.п. — маловероятно и сразу ипотеку не удешевит, но станет сигналом для тех, кто ждёт.

🏡 Для нас главный вывод такой: пока деньги дорогие, у покупателя с собственными средствами сильная позиция. В Сочи продажи новостроек во II квартале упали более чем вдвое, на вторичке растёт доля объявлений с торгом. Когда ставка пойдёт вниз, покупатели вернутся одновременно, и торговаться станет сложнее. Недвижимость — не про быстрые деньги, а про правильный момент входа.

📍 На следующей неделе актуализирую для вас вторичный рынок Сочи: минимальные цены и где сейчас реально можно торговаться.