ИЖС и земельные участки

🏡 Почему я сейчас активно работаю с торгами? И где вижу интересные возможности для инвесторов?

Всем привет! 🌱

В последнее время я много времени уделяю поиску и анализу объектов на торгах.
И чем больше погружаюсь в эту работу, тем интереснее вижу возможности для разных стратегий: строительства, бизнеса, аренды и последующей перепродажи.

Сегодня хочу поговорить о банкротных торгах.
Это продажа имущества должников в рамках процедуры банкротства.
И здесь можно найти не только земельные участки, но и дома, квартиры, коммерческую недвижимость, производственные объекты и целые имущественные комплексы.

Почему мне интересно это направление?

📌 1. Разнообразие объектов и локаций.
В отличие от муниципальных торгов, здесь можно встретить уже сформированные активы в развитых районах, иногда даже в центре населенного пункта.
📌 2. Возможность купить по привлекательной цене.
Особенно интересны торги в форме публичного предложения, где цена может снижаться по установленному графику.
Но ждать минимальной цены — не всегда лучшая стратегия. Хороший объект могут купить раньше.
📌 3. Разные инвестиционные бюджеты и цели.
Можно искать небольшой участок под перепродажу, землю под строительство или готовый объект для сдачи в аренду.

Все зависит от бюджета и выбранной стратегии.

⚠️ Но есть нюанс, о котором я постоянно говорю инвесторам.
Низкая цена еще не означает выгодную покупку.
Перед участием в торгах мы анализируем юридические риски, ограничения, состояние объекта, рыночную стоимость, дополнительные расходы и ликвидность.

И обязательно отвечаем на главный вопрос:
Что мы будем делать с этим активом после покупки и за счет чего получим прибыль?
Потому что моя задача — не просто выиграть торги.

Моя задача — найти объект, который действительно подходит под инвестиционную цель клиента.
Работаю с инвесторами из разных регионов России: от поиска и анализа лотов до участия в торгах и сопровождения сделки.

🔥 И дальше я буду рассказывать о торгах гораздо подробнее!
Буду показывать интересные лоты, разбирать реальные цифры и конкретные стратегии: как находить недооцененные объекты, выгодно их приобретать и при удачных условиях зарабатывать на них в короткие сроки.
Покажу не только возможности, но и ошибки, из-за которых вместо прибыли можно получить головную боль.

Так что следите за публикациями — впереди много интересного! 😉
📩 А если уже сейчас хотите рассмотреть покупку недвижимости или земельного участка через торги — пишите мне в личные сообщения. Обсудим вашу цель, бюджет и возможные стратегии ☘️

🌱 Что нужно сделать с участком за 3 года, чтобы он считался освоенным?

В прошлом посте разобрали два срока:
3 года — на освоение участка.
7 лет — один из критериев неиспользования участка ИЖС, связанный с отсутствием зарегистрированного дома.

А теперь главный вопрос: что значит «освоить участок»?
Закон не требует за три года обязательно построить дом.
Задача другая — привести участок в состояние, пригодное для использования по назначению.

В зависимости от состояния земли это может быть:
— расчистка от мешающих деревьев, кустарников и сорной растительности;
— уборка мусора и устранение захламления;
— осушение участка, если это необходимо;
— земляные работы: планировка территории, перемещение и укрепление грунта, устройство насыпей и выемок;
— рекультивация, если она требуется.
Причем выполнять абсолютно все из этого списка не нужно.
Какие именно работы необходимы — зависит от состояния конкретного участка.

⚠️ И важный момент.
Заказать межевание, сделать топосъемку или просто решить: «через пару лет начну строиться» — это еще не значит освоить участок.
Речь идет именно о приведении самой земли в состояние, пригодное для использования.
Поэтому если у вас есть участок, который несколько лет стоит заросшим и заброшенным, я бы уже сейчас обратила на него внимание.
Особенно если участок был приобретен до 1 марта 2025 года: для таких участков трехлетний период в общем случае отсчитывается с 1 марта 2025 года.

То есть время идет. ⏳
И ждать 2028 года, чтобы впервые вспомнить о своем участке, точно не лучшая стратегия. 😉🌱

🏡 Купили участок ИЖС — за сколько лет нужно построить дом? За 3 года? За 7 лет?

В этих сроках сейчас много путаницы. Давайте разберемся просто.

С 1 марта 2025 года действуют новые правила освоения земельных участков.

📌 3 года — это срок на освоение участка.
То есть собственнику дается время, чтобы привести землю в состояние, пригодное для использования по назначению.
И это не означает, что за три года вы обязаны построить и зарегистрировать жилой дом.
Если участок был у вас уже до 1 марта 2025 года, трехлетний срок отсчитывается с этой даты.
Если приобрели позже — срок считается с даты возникновения права.

📌 А откуда тогда взялись 7 лет?
С 1 сентября 2025 года действуют признаки неиспользования земельных участков.
Для участка ИЖС одним из таких признаков является отсутствие в течение 7 и более лет индивидуального жилого дома, право на который зарегистрировано.
То есть просто поставить коробку дома и оставить ее на годы — не тот результат, на который ориентируется законодательство.

⚠️ Но это не значит, что первые семь лет с участком можно вообще ничего не делать.
Захламление, загрязнение и другие признаки неиспользования тоже имеют значение.

И еще важное:
выявление признаков неиспользования не означает, что участок на следующий день автоматически изымут.
Для этого предусмотрена отдельная процедура.

Поэтому запоминаем:
3 года — на освоение участка.
7 лет — один из критериев неиспользования участка ИЖС, связанный с отсутствием зарегистрированного жилого дома.

Если участок куплен давно и вы до сих пор откладываете его освоение и строительство — самое время проверить свои сроки и понять, что нужно сделать. 🌱

🌊 А вот это уже серьезная новость для собственников земельных участков.

С 4 августа 2026 года изменили ст. 67.1 Водного кодекса РФ.
И изменения, мягко говоря, существенные.

Теперь в установленных зонах затопления и подтопления запрещено строительство объектов капитального строительства.

Исключение — сооружения инженерной защиты от негативного воздействия вод.
Раньше логика была другой: строить можно было при условии обеспечения инженерной защиты территории и объекта.

Теперь для нового строительства подход стал гораздо жестче.
И касается это не только крупных застройщиков.

Представьте обычную ситуацию:
человек несколько лет назад купил участок под ИЖС или садовый участок, планировал построить дом, но строительство отложил.
А участок находится в официально установленной зоне затопления или подтопления.
И вот здесь теперь могут возникнуть очень серьезные сложности.

❗️ Но есть важный нюанс для тех, кто начал оформление строительства раньше.
Минстрой уже дал разъяснения.
Если до 4 августа 2026 года было получено разрешение на строительство либо уведомление о соответствии планируемого строительства ИЖС или садового дома, такой объект можно достроить с учетом ранее действовавших требований.

И вот здесь особенно хочется еще раз сказать:
не всегда стоит рассчитывать только на упрощенный порядок оформления дома после того, как он уже построен.
Уведомление о планируемом строительстве сегодня может оказаться тем документом, который подтверждает, что строительство было начато по действовавшим на тот момент правилам.

⚠️ И еще один важный момент.
Зоны затопления и подтопления — это официально устанавливаемые ЗОУИТ. Их границы могут устанавливаться и изменяться.
А теперь представьте, сколько у нас дачных, садовых поселков и территорий ИЖС, которые такие зоны местами накрывают, и многие об этом еще не знают!

И вот собственникам, которые только собирались строить или реконструировать капитальный объект, законодатель передал такой своеобразный «пламенный привет».
Если участок попал в установленную зону затопления или подтопления, новые правила могут серьезно ограничить возможность строительства или реконструкции ОКС.

Но фото один из примеров.... пригород Самары) Друзья, у кого там есть участки в дачных массивах?

Думаю, скоро начнется паника и много вопросов "о несправедливости" у собственников участков😣

И конечно, актуально для тех кто выбирает участок: при покупке нельзя ограничиваться только выпиской ЕГРН.
Сведения об ограничениях и зонах должны вноситься в ЕГРН, но на практике при проверке конкретного участка необходимо дополнительно анализировать официальные источники и документы, чтобы понимать актуальную ситуацию по территории.

Особенно сейчас, когда цена ошибки — купить участок под строительство и уже после сделки узнать, что реализовать задуманное не получится.

Поэтому, если покупаете участок под дом, коммерческий объект или другой проект, проверяйте его именно под вашу цель и не ограничивайтесь одной выпиской ЕГРН.

А если не знаете, где и что смотреть, — обращайтесь за помощью к специалистам.
Потому что узнать обо всех ограничениях до покупки гораздо дешевле, чем разбираться с ними после. 🌱

Если вы выбираете земельный участок под строительство дома, дам один совет:
не принимайте решение о покупке только потому, что увидели в объявлении «ИЖС»🏡

Да, ВРИ — это важно👆
Но надпись «для индивидуального жилищного строительства» сама по себе ещё не отвечает на главный вопрос:
👉 сможете ли вы построить на этом участке именно то, что запланировали?

Поэтому перед покупкой я советую проверять участок гораздо глубже.
Начните с документов.
✔️Посмотрите актуальную выписку из ЕГРН: кто собственник, какая площадь и категория земли, какой ВРИ зарегистрирован, установлены ли границы, есть ли зарегистрированные обременения и ограничения.

✔️Обязательно изучите правоустанавливающие документы — на каком основании участок принадлежит продавцу: договор купли-продажи, дарение, наследство, решение суда, акт органа власти и т. д.

Потому что выписка из ЕГРН показывает зарегистрированные сведения, но для полноценной проверки сделки мне важно понимать и историю возникновения права.

Дальше — градостроительная часть.

Смотрим ПЗЗ и выясняем:
— в какой территориальной зоне находится участок;
— какие ВРИ предусмотрены градостроительным регламентом;
— какие минимальные отступы необходимо соблюдать;
— какая допустима высота или этажность;
— какой установлен максимальный процент застройки;
— есть ли другие параметры, которые могут повлиять на ваш будущий проект.

И обязательно проверяем ограничения территории и самого участка.

ЗОУИТ, красные линии, водоохранные и иные ограничения могут существенно повлиять на то, где и что вы сможете разместить.

Если планируете строительство, я также рекомендую получить и внимательно изучить ГПЗУ. Именно в комплексе документы начинают давать реальную картину участка.

И вот тогда вполне может оказаться, что два участка:
одинаковой площади,
с одинаковым ВРИ — ИЖС,
в одном районе,
имеют совершенно разный потенциал для строительства.

На одном ваш дом спокойно размещается с учётом установленных требований.
А на другом после проверки выясняется, что часть участка попадает в ограничения, нужный дом не помещается с учётом отступов или первоначальный проект приходится серьёзно пересматривать.

И всё это лучше узнать до передачи задатка и подписания договора, а не после регистрации права собственности.

Поэтому мой совет покупателям земли:
сначала определите, что именно вы хотите построить, а потом проверяйте, подходит ли под эту задачу конкретный участок. А не наоборот.

Если вы не знаете, где искать ПЗЗ, как читать ГПЗУ, что смотреть в выписках ЕГРН и какие документы запросить у продавца — это нормально. Именно такой проверкой я занимаюсь при сопровождении покупателей земельных участков.

Вы присылаете мне участок и рассказываете, для чего хотите его приобрести.
А я проверяю документы, ограничения и градостроительные параметры и показываю вам, что мы имеем на самом деле — до того, как вы отдадите деньги за землю. 🌿

❌ Почему могут отказать в «прирезке» земельного участка?

Вчера мы говорили о том, что в определенных случаях свой земельный участок можно увеличить за счет государственной или муниципальной земли без проведения торгов.

Но есть и вторая сторона этой процедуры😉

Вы нашли рядом свободную землю.
Подготовили схему.
Подали заявление на перераспределение.
И получили отказ.
Почему?
Потому что одного желания собственника увеличить участок недостаточно. Земельный кодекс РФ предусматривает основания, при которых уполномоченный орган откажет в заключении соглашения о перераспределении.

Разберем несколько ситуаций, которые важно проверить заранее.

📌 1. На землю уже есть права другого лица
Например, территория, которую вы хотите присоединить, уже предоставлена другому гражданину или организации.
В отдельных случаях имеет значение согласие соответствующего правообладателя, поэтому такую землю уже нельзя автоматически считать «свободной».

📌 2. На территории расположен объект недвижимости другого собственника
Если на присоединяемой земле находится здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащий другому лицу, это может стать основанием для отказа.

📌 3. Земля изъята из оборота или ограничена в обороте
Не вся государственная или муниципальная земля может участвовать в перераспределении с частным участком.
Поэтому правовой режим территории необходимо проверять заранее.

📌 4. Земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд
На местности вы можете видеть обычную свободную территорию.
Но по документам здесь уже может быть запланирована, например, дорога или другой объект государственного или муниципального значения.
И визуально этого не определить.

📌 5. Земля уже участвует в другой процедуре предоставления
Например, в предусмотренных законом случаях уже опубликовано извещение о проведении аукциона либо поступило заявление о предварительном согласовании предоставления участка или о его предоставлении.

📌 6. Схема расположения участка не может быть утверждена
Проблема может быть в границах, конфигурации или несоответствии требованиям к образуемому участку.
То есть иногда сама возможность перераспределения существует, но «прирезать» землю именно так, как хочет собственник, нельзя.

📌 7. После перераспределения участок не будет соответствовать требованиям законодательства
Здесь могут иметь значение предельные размеры, требования к границам, доступу, конфигурации и другие нормы, предъявляемые к образуемым и измененным земельным участкам.
И это далеко не все основания для отказа.

⚠️ Поэтому я не рекомендую начинать с логики:
«Земля рядом пустая — значит, сейчас прирежем».
Сначала нужно проверить правовой статус территории, сведения ЕГРН, ПЗЗ, ВРИ, ограничения, документы территориального планирования и планировки — когда они имеют значение, — а главное, есть ли в конкретной ситуации законное основание для перераспределения и нет ли причин для отказа.
И только после этого становится понятно, стоит ли запускать процедуру.

Иногда анализ показывает:
да, перераспределение возможно — можно двигаться дальше.
А иногда становится понятно, что этот вариант не пройдет и нужно искать другой законный способ оформления земли.

Поэтому в земельных вопросах принцип остается прежним:
сначала анализ → потом стратегия → и только затем оформление.
Так мы экономим самое ценное — время, деньги и нервы собственника🤝

🌱 Можно ли увеличить свой земельный участок без торгов?

«Ольга, рядом с моим участком есть свободная земля. Можно ее присоединить?»
Такой вопрос мне задают довольно часто.
И ответ — да, в определенных случаях это возможно.

Такая процедура называется перераспределением земель и земельных участков. В быту ее часто называют «прирезкой».

Но сразу важный момент:
если рядом с вашим забором есть свободная земля, это еще не означает, что ее можно присоединить к своему участку.

Для перераспределения должны быть основания, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

📌 Когда это возможно?
Один из распространенных случаев — когда участок принадлежит гражданину и предназначен для:
— ИЖС;
— ведения личного подсобного хозяйства;
— садоводства для собственных нужд;
— огородничества для собственных нужд.
При таком основании площадь участка после перераспределения не должна превышать установленный предельный максимальный размер.

Поэтому обязательно анализируем ВРИ, территориальную зону, ПЗЗ и градостроительный регламент, а также другие требования к образуемому участку.

❗️ Но с 2026 года возможностей стало больше.
С 10 февраля 2026 года появились дополнительные основания для перераспределения.
В определенных случаях оно возможно и для частных участков, которые не относятся к ИЖС, ЛПХ, садоводству или огородничеству, если перераспределение необходимо для обеспечения требований к земельным участкам, предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ.
У этого механизма есть свои условия и ограничения, поэтому каждый участок нужно рассматривать индивидуально.

⚠️ Что проверяем перед «прирезкой»?
Недостаточно увидеть свободную землю рядом.
Нужно выяснить:
— кому принадлежит земля и кто вправе ею распоряжаться;
— не предоставлена ли она другому лицу;
— существуют ли права и ограничения третьих лиц;
— соответствует ли будущий участок установленным требованиям;
— позволяет ли конфигурация провести перераспределение;
— какие ограничения и ЗОУИТ действуют на территории.

Причем наличие ЛЭП, газопровода, водоохранной или другой зоны не всегда автоматически означает невозможность перераспределения. Нужно анализировать режим конкретной территории.

💰 А «прирезка» бесплатная?
По общему правилу увеличение площади частного участка за счет государственной или муниципальной земли происходит за плату.
Основные правила перераспределения установлены ст. 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ.
Поэтому я всегда рекомендую начинать не со схемы и не с кадастровых работ.

Сначала нужно понять, есть ли вообще правовые основания для перераспределения.
Потому что свободная земля рядом с вашим забором еще не означает, что ее можно оформить.
И даже если на первый взгляд все подходит, собственник может получить отказ в перераспределении.
Причем основания для отказа вполне конкретные и предусмотрены Земельным кодексом.

👉 Почему администрация может отказать в «прирезке» и что стоит проверить еще до подачи заявления — разберем завтра. 🌱

🏡 Сделки с недвижимостью по биометрии. Что изменилось?

Оформлением сделок с недвижимостью я занимаюсь уже более 16 лет.
И если раньше сложно было представить сделку, где продавец находится в одном регионе, покупатель — в другом, а объект — в третьем, то сегодня для меня это обычная практика.
Многие сделки мы проводим дистанционно.

А с 1 июля 2026 года возможностей для этого стало еще больше.
Вступил в силу Федеральный закон № 133-ФЗ, который внес изменения в Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

📌 Что нового?
Для физических лиц появился еще один механизм электронной регистрации сделки — с подтверждением личности через Единую биометрическую систему (ЕБС).
Его важное преимущество: при соблюдении предусмотренных законом условий собственнику не требуется заранее вносить в ЕГРН специальную запись о возможности электронной регистрации.

👆При этом важно не запутаться:
использовать биометрию для всех сделок с недвижимостью никто не обязывает.
Но если стороны выбирают именно этот новый механизм, идентификация с использованием ЕБС является одним из его условий.

📲 Как это выглядит на практике?

Если продавец и покупатель решили провести электронную регистрацию с использованием ЕБС:
1️⃣ у участников должна быть зарегистрирована необходимая биометрия в ЕБС;
2️⃣ готовятся договор, заявление и другие необходимые для конкретной сделки документы;
3️⃣ стороны дистанционно подтверждают личность с использованием ЕБС и подписывают электронные документы усиленной квалифицированной электронной подписью — УКЭП;
4️⃣ документы направляются в Росреестр в электронном виде. После государственной регистрации сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН.

То есть продавец и покупатель могут находиться в разных регионах и использовать этот механизм для дистанционного оформления сделки.

А если вы пока не готовы использовать биометрию, но хотите провести сделку дистанционно — это тоже возможно.
Мы можем провести ее, как я иногда говорю, «по старинке» — без использования ЕБС, выбрав другой предусмотренный законодательством способ дистанционного оформления.

В моей практике такие сделки проходят регулярно: подбираем вариант исходя из конкретной ситуации, местонахождения сторон, объекта недвижимости и документов.
Удобно? Безусловно👌

Но есть то, что ни новый, ни привычный способ проведения сделки не заменяет.
⚖️ Юридическую проверку недвижимости.

Многие знают меня как эксперта по земельным вопросам. Но меня также часто рекомендуют как специалиста по продаже и покупке недвижимости, юридической проверке объектов и сопровождению сделок.
И проверяю я не только земельные участки.
Квартиры, дома, коммерческая недвижимость — у каждого объекта свои риски и своя история.
- Биометрия помогает подтвердить личность.
- УКЭП — подписать документы.
- Росреестр — зарегистрировать переход права.

Но безопасен ли сам объект и сделка — это уже другой вопрос🧐

Поэтому за 16 лет мой принцип не изменился:
сначала проверяем недвижимость и возможные риски — потом подписываем договор.
Технологии делают сделки удобнее.
А моя задача — помочь сделать их еще и безопасными. 🏡⚖️

💰 Снизили кадастровую стоимость. А можно вернуть переплаченный налог?

Утром мы разобрали, что кадастровая стоимость участка может существенно отличаться от рыночной и в определенных случаях ее можно пересмотреть.

Теперь самое интересное — деньги💰

Возьмем условный пример.
🌱 Земельный участок:
кадастровая стоимость — 13 млн рублей;
рыночная стоимость по результатам оценки — 8 млн рублей.
Допустим, для нашего примера применяется ставка земельного налога 1,5%.
Считаем.
📌 При кадастровой стоимости 13 млн:
195 000 рублей в год.
📌 При стоимости 8 млн:
120 000 рублей в год.
Разница:
75 000 рублей ежегодно.

А теперь представьте не один небольшой участок, а дорогую коммерческую землю или несколько земельных активов.
Там разница может быть уже совсем другого масштаба😅

И поэтому перед началом процедуры я всегда считаю:
сколько стоит решить вопрос и сколько денег это потенциально позволит сохранить.
Потому что если на процедуру вы потратите больше, чем получите в результате, — возникает вопрос, зачем ее начинать.

🔄 А можно ли вернуть налог за прошлые годы?
В определенных ситуациях перерасчет действительно возможен.
Но здесь я бы особенно предостерегла от советов из интернета в стиле:
«Снизили кадастровую стоимость — автоматически возвращаем налог за три предыдущих года».
Все не настолько просто.

👆Необходимо смотреть:
— на каком основании изменилась кадастровая стоимость;
— с какого момента применялась прежняя стоимость;
— за какие налоговые периоды производились начисления;
— когда установлена новая стоимость;
— какой порядок применялся;
— есть ли основания для перерасчета;
— возможно ли вернуть или зачесть образовавшуюся переплату.

⚖️ И здесь есть важная свежая судебная практика.
В июле 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 48-П, которое затронуло вопрос использования рыночной стоимости для корректировки налоговой базы за предыдущие периоды при определенных обстоятельствах.
Поэтому сейчас особенно важно анализировать каждую ситуацию индивидуально.

📊 Когда имеет смысл заниматься кадастровой стоимостью?
На мой взгляд, не тогда, когда вы просто увидели:
«Кадастровая стоимость кажется мне слишком большой».
А когда есть три составляющие:
✔️ существенное расхождение с рыночной стоимостью;
✔️ ощутимая налоговая нагрузка;
✔️ экономический смысл процедуры после учета всех расходов.

Именно поэтому мой алгоритм здесь тот же, что и в других земельных вопросах:
анализ → расчет → стратегия → действие.
А не наоборот.
Потому что кадастровая стоимость — это не просто цифра, которую мы видим в сведениях об объекте.
Иногда одна цифра напрямую определяет, сколько денег собственник будет платить год за годом💰