Недвижимость без фильтров

Центробанк ставку не меняет, а ипотека дорожает. Почему?

23 октября ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14%. При этом в течение октября несколько крупных банков повысили проценты по рыночной ипотеке.

По опубликованным данным ДОМ.РФ, Банк ДОМ.РФ увеличил ставки на 0,5 процентного пункта. ПСБ повысил ставки на покупку квартир на 0,44 пункта, Газпромбанк — на 0,2.

Речь об обычной рыночной ипотеке. У семейной программы и предложений с субсидированием от застройщика свои условия.

Почему банки повышают процент, если ЦБ этого не делал?

Ключевая ставка влияет на стоимость денег, но ипотечные предложения не обязаны повторять каждое её движение.

Банк выдаёт кредит на десятилетия. Ему важно, сколько стоит привлекать деньги, какие расходы и риски несёт кредитование и как долго ставки могут оставаться высокими.

Поэтому банк может пересмотреть условия, даже когда Центробанк взял паузу. В комментариях РБК аналитики связывают часть октябрьских повышений с ожиданием более медленного снижения ключевой ставки.

Что означает прибавка в полпроцента для покупателя?

Возьмём условный кредит на 5 млн рублей сроком на 20 лет с равными ежемесячными платежами:

— под 18,5% — около 79100 ₽ в месяц;
— под 19% — около 81000 ₽.

Разница — примерно 1900 рублей ежемесячно. Расчёт без страхования и дополнительных расходов.

Если бюджет покупки уже рассчитан почти до рубля, даже такое изменение потребует пересмотреть условия сделки: добавить собственных денег, уменьшить сумму кредита или выбрать другую квартиру.

Особенно внимательно я бы отнёсся к ситуации, когда ипотека уже одобрена, а квартира ещё не найдена.

Одобрение заявки нельзя автоматически считать фиксацией процента до любой удобной вам даты. Нужно уточнить у своего банка, сохраняется ли ставка, до какого числа и что требуется успеть: выбрать объект, подписать договор или получить кредит.

Перед внесением денег за квартиру я бы запросил актуальный расчёт именно по этой сделке. В нём должны быть ставка, платёж, полная стоимость кредита и условия скидок — включая страхование или платные услуги.

И отдельно проверил бы, что предусмотрено соглашением с продавцом, если окончательные условия банка окажутся другими. Это лучше выяснить до передачи денег, когда ещё можно спокойно выбирать.

Октябрьские повышения не означают, что теперь все банки обязательно поднимут ставки. Но они показывают: ожидание следующего решения ЦБ не гарантирует более дешёвую ипотеку.

Планировать покупку стоит по платежу, который вы можете обслуживать сегодня. Будущее рефинансирование можно рассматривать как возможность, но обязательства по нынешнему кредиту придётся выполнять независимо от того, когда появятся более выгодные предложения.

Как выбрать квартиру для жизни и не пожалеть о покупке

За 7 лет работы с недвижимостью я убедился: начинать выбор нужно не с фотографий и цены квадратного метра, а с обычной жизни вашей семьи.

Представьте свой день.
Кто будет жить в квартире? Сколько нужно отдельных комнат? Где работать, хранить вещи, принимать гостей? Если планируете детей, подумайте, подойдёт ли жильё через несколько лет.

Одной семье важна кухня-гостиная, другой — отдельные спальни, третьей — место для домашнего офиса. До просмотров разделите требования на обязательные и те, которыми готовы пожертвовать.

Район проверяйте ногами, а не по карте.
Школа может быть рядом, но за оживлённой трассой. Навигатор покажет 20 минут до работы — только без утренних пробок. Приезжайте в район в будний день, в привычное время поездки. Посмотрите транспорт, переходы, тротуары, освещение, парковки, магазины и поликлиники.

Не путайте метраж с удобством.
Длинный коридор, проходная комната и отсутствие мест хранения могут съесть преимущества просторной квартиры. Мысленно расставьте мебель: где кровать, шкаф, рабочий стол? Проверьте освещение, расположение окон, шум и вентиляцию. Уточните, что можно перепланировать законно: несущие стены и инженерные системы накладывают ограничения.

Новостройка или вторичка?
Новостройка — это возможность получить современные планировки и новые коммуникации. Но учитывайте срок передачи ключей, ремонт и время на развитие района.

Во вторичке уже видны подъезд, двор, окружение и состояние дома; переезд часто можно организовать быстрее. Зато нужно внимательно оценивать износ коммуникаций, историю собственности и юридические риски.

Я не считаю, что новое автоматически лучше. Сравнивайте конкретные квартиры под свои задачи и бюджет.

Проверяйте документы до передачи денег.
В новостройке изучите застройщика, проектную декларацию, разрешение на строительство, договор, способ оплаты и сроки передачи квартиры. Данные о проекте можно проверить на наш.дом.рф.

Во вторичке проверьте ЕГРН, право продавца, обременения, основания приобретения и обстоятельства предыдущих сделок. При сложной истории лучше привлечь профильного юриста.

Цена в объявлении — только начало
Добавьте ремонт, мебель, переезд, страховки и оформление. По ипотеке сравнивайте не только ставку, но и полную стоимость кредита, ежемесячный платёж, переплату и условия изменения ставки. Особенно внимательно читайте условия временных скидок и субсидий.

Я стараюсь показывать именно это: за квадратными метрами стоит повседневная жизнь и прожить в выбранной квартире предстоит не один год. За подбором квартиры для жизни пишите: https://clck.ru/3Wg3FC

Можно ли сравнивать квартиру в России, зарубежный проект и коммерческую недвижимость?
Можно. Именно такие сравнения мы и проводим в проекте «Метод инвестиционного сравнения», включая жилую, курортную, коммерческую недвижимость и Light Industrial.

Но сравнивать нужно сопоставимые показатели.

Например, доходность зарубежного объекта может быть рассчитана в другой валюте и без учёта местных налогов, комиссий управляющей компании и расходов на перевод денег.

В коммерческой недвижимости многое зависит от арендатора, срока договора, назначения помещения и расходов, которые несёт собственник. Поэтому одинаковые рекламные проценты ещё не означают одинаковый финансовый результат.

И последнее — риски.
До покупки я предлагаю рассматривать не только оптимистичный сценарий. Что будет, если аренда окажется ниже ожидаемой? Если объект несколько месяцев простоит? Если строительство задержится или возникнут сложности с продажей?

Отдельно проверяются документы, условия договора, правовой режим объекта, налогообложение и возможность распоряжаться активом. Для зарубежной недвижимости добавляются валютные и страновые риски.

Хорошая инвестиция должна выдерживать не только красивый расчёт, но и неудобные вопросы.

Мой главный принцип: сначала понять, на чём и за счёт чего мы собираемся заработать. Только потом решать, какую недвижимость покупать.

Потому что инвестору нужен не объект с самой впечатляющей доходностью в презентации, а понятная стратегия, реальные расчёты и возможность управлять своими рисками.

«Недвижимость без фильтров» — здесь мы разбираем недвижимость именно с этой позиции. Для записи пишите в личку: https://clck.ru/3Wg3FC

Метод инвестиционного сравнения: как выбрать недвижимость для инвестиций и не потерять деньги на ошибочном решении

Квартира в новостройке, апартаменты у моря, коммерческое помещение, склад Light Industrial или недвижимость за рубежом? Все эти активы могут приносить доход, но работают по совершенно разным правилам. Я расскажу, почему не советую начинать инвестиции с выбора конкретной квартиры, какие показатели действительно стоит сравнивать и как определить стратегию, которая соответствует вашим финансовым целям.

Один застройщик обещает 15% годовых. Другой показывает рост стоимости на 30%. Третий уверяет, что его апартаменты окупятся быстрее обычной квартиры.

Предложения выглядят убедительно.

Особенно когда цифры подкреплены красивой презентацией.

Но у меня всегда возникает один вопрос: а сколько денег инвестор действительно заработает после всех расходов и сможет ли он потом продать этот объект?

В основе моего подхода лежит Метод инвестиционного сравнения. Его логика простая: сначала определяем стратегию, затем выбираем рынок и класс недвижимости. Только после этого переходим к конкретным объектам.

Начинать нужно с цели, а не с доходности.

Допустим, вы хотите получать регулярный доход. Тогда нас интересуют спрос на аренду, расходы на содержание, простой между арендаторами и возможность передать управление.

Если цель — заработать на перепродаже, важнее цена входа, перспективы рынка, конкуренция и возможность найти покупателя в нужный момент. А если задача — сохранить капитал, на первый план выходят юридическая надёжность, устойчивость спроса и ликвидность.

Это разные стратегии. Объект, который отлично подходит для одной, может оказаться неудачным для другой. Цена покупки — ещё не размер инвестиций.

Представим квартиру за 10 млн рублей. Но ещё требуется ремонт, мебель и дополнительные расходы на финансирование сделки. В итоге вложения окажутся больше первоначальной цены. Значит, и доходность нужно считать от полной суммы инвестиций, а не от цифры в объявлении.

С арендой та же история.
Я отдельно смотрю валовой доход, а отдельно — чистый денежный поток. Из поступлений от аренды нужно вычесть расходы собственника: содержание, ремонт, управление, налоги и периоды простоя.

Чистую арендную доходность можно предварительно оценить так: годовой доход после расходов разделить на полную сумму вложений и умножить на 100%. При финансировании заёмными средствами дополнительно считаются кредитные платежи и доходность собственного капитала.

Следующий вопрос — как выйти из инвестиции.
Предполагаемый рост цены на бумаге ещё не означает, что объект удастся продать с прибылью.
Я смотрю, кто будет будущим покупателем, сколько аналогичных предложений находится на рынке, насколько конкурентоспособна цена и сколько времени может занять продажа.

Особенно важно это для курортной недвижимости, небольших коммерческих помещений и специфических объектов, где круг покупателей ограничен.

Семейная ипотека под 3–5%:
что стоит за предложениями застройщиков

После изменения условий семейной ипотеки смотреть только на базовую ставку программы уже недостаточно. У застройщика могут быть свои условия с банком — со снижением процента для покупателя.

Как это работает?
Застройщик оплачивает банку снижение ставки. Покупатель получает кредит под меньший процент, а размер субсидирования зависит от выбранной программы. Поэтому в одном комплексе могут предложить несколько вариантов покупки: скидку на квартиру, пониженную ставку или сочетание этих условий. Для семьи с небольшим первоначальным взносом и планом долго выплачивать кредит снижение ежемесячного платежа может оказаться существенным.

Посмотрим на цифры.
Допустим, вы берёте 6 млн рублей на 30 лет. При фиксированной ставке и аннуитетных платежах расчёт будет примерно таким:
— под 6% — 35 973 ₽ в месяц;
— под 5% — 32 209 ₽;
— под 4% — 28 645 ₽;
— под 3% — 25 296 ₽.
Это условный расчёт без страхования и дополнительных расходов. Сумма кредита во всех вариантах одинаковая.

Разница между 6% и 3% — почти 10 700 рублей ежемесячно. Для семейного бюджета это деньги на вполне конкретные расходы: детский сад, занятия ребёнка или накопления на ремонт.
Но здесь есть два вопроса, которые решают всё.

Первый — на сколько лет снижают ставку?
Кредит на 30 лет и сниженный процент на все 30 лет — разные условия. Ставка может действовать весь срок либо только первые несколько лет. Во втором случае нужно сразу смотреть, каким станет платёж после окончания льготного периода.

Если вам предлагают фиксированный процент на весь срок, это должно быть прямо закреплено в кредитном договоре. Тогда можно планировать выплаты без расчёта на обязательное рефинансирование в будущем.

Второй — сколько стоит сама квартира?
Попросите два расчёта по одной квартире: с субсидированной ставкой и без неё.
В каждом должны быть цена, первоначальный взнос, сумма кредита и ежемесячный платёж. Если ради низкого процента цена становится выше или пропадает скидка, это нужно учитывать.

Особенно если собираетесь закрыть ипотеку быстро. При досрочном погашении вы пользуетесь сниженной ставкой меньше времени, а возможная прибавка к цене квартиры уже вошла в покупку.
Отдельное внимание — кредитам сверх льготного лимита. В них могут сочетаться две части с разными ставками. Низкий процент в рекламной карточке тогда относится только к части долга, а платить предстоит по общему расчёту.

Я бы начинал подбор с комфортного платежа и суммы, которую семья готова внести сразу. Затем сравнивал конкретные квартиры и банковские программы.

Предложение под 3–5% имеет смысл рассматривать, когда подтверждены доступность ставки именно вашей семье, срок её действия и итоговая цена квартиры. Самая полезная цифра здесь — сколько вы платите за подходящую вам квартиру при выбранном сроке погашения.