Коммерческая недвижимость

🚩 8 красных флагов в объявлении о продаже готового арендного бизнеса

Готовый арендный бизнес (ГАБ) — помещение с арендатором внутри. Иногда «готовый бизнес» собирают специально к продаже. Вот что должно насторожить.

1. Аренда заметно выше, чем у соседей. Возможно, ставку завысили, чтобы продать дороже, а после продажи арендатор попросит скидку или съедет.
2. Арендатор заехал пару месяцев назад, договор подписан перед продажей.
3. Арендатор связан с продавцом: та же фамилия, общий директор или учредитель.
4. Договор на 11 месяцев или с правом выйти, предупредив за месяц.
5. Договор на год и больше не зарегистрирован в Росреестре.
6. В ЕГРН залог, арест или другие ограничения.
7. Перепланировки и пристройки не узаконены: план из документов не совпадает с тем, что вы видите.
8. Доходность «слишком хорошая» для этого города и этого арендатора.

🔍 Как проверить быстро
• Выписка из ЕГРН — собственник, обременения, зарегистрированная аренда
• Цены соседей — объявления об аренде похожих помещений рядом
• Связь арендатора и продавца — бесплатная выписка из ЕГРЮЛ на сайте налоговой

💡 Что это значит для инвестора
Один флаг — повод задать вопрос. Три и больше — повод уйти или серьёзно торговаться. Вы покупаете не стены, а денежный поток, поэтому проверять нужно в первую очередь арендатора и договор.

📌 Перешлите тому, кто сейчас выбирает объект.

🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🚗 6 182 машино-места за 9 месяцев — и по три покупателя на каждое. Москва распродаёт подземные паркинги
​
Город подвёл итоги своих торгов за январь–сентябрь 2026 года. Машино-места — одна из самых массовых позиций: их покупают не только для своей машины, но и чтобы сдавать.
​
📊 Цифры
• продано 6 182 машино-места
• в среднем за каждый лот спорили три участника — об этом рассказал Кирилл Пуртов, руководитель Департамента города Москвы по конкурентной политике
• почти 98% лотов — места в подземных паркингах
• около 73% продаж пришлись на пять округов: Северный, Восточный, Северо-Восточный, Юго-Восточный и Западный
​
🔍 Что такое машино-место как инвестиция
Это самостоятельная недвижимость с собственным кадастровым номером. Его можно купить, сдать в аренду соседу по дому и продать — как маленькую квартиру, только без ремонта и мебели.
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
Три участника на лот означают торг: стартовая цена на аукционе почти никогда не бывает итоговой. Поэтому доходность считайте от цены, до которой вы готовы дойти, а не от стартовой.
​
💡 Что это значит для инвестора
Машино-место — самый маленький «вход» в коммерческую недвижимость: управлять почти нечем, ремонт не нужен. Но и доход скромный, а спрос на аренду сильно зависит от конкретного дома: сколько в нём квартир, мест и есть ли бесплатная парковка во дворе. Перед покупкой загляните в паркинг вечером — сколько мест пустует.
​
📎 Arendator.ru, 19.10.2026; Департамент города Москвы по конкурентной политике
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🖥 201,6 млн ₽ в год — за аренду под серверы. «Останкино» сдаёт пять зданий под дата-центр
​
Телевизионный технический центр «Останкино» выставил на торги право аренды пяти своих зданий в Москве. Использовать их предлагают под ЦОД — центр обработки данных, где стоят серверы.
​
📍 Что сдают
• пять зданий на Алтуфьевском шоссе, д. 3 (строения 1, 2, 5, 6 и 7)
• общая площадь — 11,2 тыс. м²
• договор — на 10 лет
• стартовая ставка — около 201,6 млн ₽ в год
• заявки — до 26 октября 2026 года, торги — 27 октября, площадка «РТС-тендер»
​
⚡ Почему именно ЦОД
По данным NF Group, в Московском регионе острый дефицит мощностей для дата-центров:
• неудовлетворённый спрос в 2026 году — 200–300 МВт
• ввод новых мощностей упал с 13–15% от ёмкости рынка в 2023–2024 годах до 5–7% в 2025–2026 годах
• мешают ограничения на подключение к электросетям, нехватка участков и специалистов, дорогие кредиты
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
201,6 млн ₽ ÷ 11,2 тыс. м² ≈ 18 тыс. ₽ за «квадрат» в год, или около 1 500 ₽ в месяц. Для зданий за пределами центра это ставка уровня хорошего склада или офиса класса B — и это только старт торгов.
​
💡 Что это значит для инвестора
Главный дефицит для ЦОД — не стены, а электричество. Поэтому здания с большой подведённой мощностью становятся отдельным классом активов: их можно сдать дата-центру надолго и дорого. Если у вашего объекта есть свободные мегаватты — это ценность, которую стоит учитывать в цене.
​
📎 CRE.ru, 19.10.2026; пресс-служба «РТС-тендер»; данные NF Group
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🔍 Разбор дня
🏦 Ставка осталась 14%, но главное не это. ЦБ дал понять, что дешёвых денег не будет и в 2027-м
​
23 октября Банк России второй раз подряд оставил ключевую ставку на 14%. Этого ждали. Неожиданным стал прогноз: в 2027 году ставка в среднем будет 12,5–13,5%. Летом ЦБ называл 10,5–12,5%.
​
📊 Цифры и контекст
• Год назад ставка была 16,5%. В 2026-м ЦБ снижал её пять раз, с сентября — пауза
• Инфляция на 19 октября — 6,8% в годовом выражении. Прогноз на конец 2026 года — 7,1–7,6%
• Лучший вклад в топ-10 банков сейчас даёт 13,06% годовых
• Склады в среднем приносят 12–13% годовых (ставка капитализации — годовая аренда к цене объекта, CORE.XP)
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
Помещение с арендатором за 30 млн ₽ сдаётся за 300 тыс. ₽ в месяц. Это 3,6 млн ₽ в год, или 12% годовых.
Вклад на те же 30 млн по ставке 13,06% принёс бы около 3,9 млн ₽. Вклад пока впереди, но его ставка падает вслед за ключевой, а аренду обычно индексируют на инфляцию.
Купили в кредит дороже 12% — объект работает в минус, пока не вырастет аренда.
​
⚖️ Кто выигрывает и кто проигрывает
• Покупатели готового арендного бизнеса (ГАБ — помещение, которое уже сдано арендатору) за свои деньги: цены не взлетят, есть время выбирать
• Продавцы: покупатели сравнивают доходность со вкладом, быстрого роста цен не будет
• Кто ждал дешёвых кредитов в 2027-м — сценарий отложен
• Арендаторы: своё помещение в кредит по-прежнему дорого, бизнесу проще арендовать
​
💡 Что это значит для инвестора
Рынок нужно планировать на ставке 12–14%, а не на 8–10%. Сделки в кредит считайте по сегодняшним ставкам, без надежды на скорое снижение. Со своими деньгами сравнивайте не только доходность сегодня, но и через год: аренда растёт с инфляцией, вклад дешевеет вместе с ключевой. Следующее заседание ЦБ — 18 декабря.
​
📎 Источники: Банк России, пресс-релиз 23.10.2026; Сравни, 22.10.2026; «Эксперт», 11.09.2026 (июльский прогноз ЦБ); CRE.ru, 22.10.2026 (CORE.XP)
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🍔 Год назад — минус, теперь — плюс. Фастфуд снова растёт, но только за счёт сетей
​
После года сокращения рынок быстрого питания в России снова пошёл вверх. Но выигрывают не все: растут большие сети, а одиночные кафе продолжают закрываться.
​
📊 Что показали данные «Яндекс Карт»
• к началу октября в России около 45 тыс. точек фастфуда — на 2% больше, чем год назад
• годом ранее рынок сокращался
• Rostic's, «Додо Пицца» и «Вкусно — и точка» прибавили в среднем около 20% точек
​
🏙 Москва
• около 4 тыс. точек — +4% за год
• при этом годом раньше столица потеряла 20% заведений
• закрывали их высокая аренда и расходы на персонал
​
🔄 Откуда рост
Крупные сети занимают помещения, которые освободили закрывшиеся конкуренты. Независимым точкам тяжело из-за высоких расходов — поэтому игроков на рынке в 2024–2025 годах стало меньше.
​
🗣 Алёна Овчинникова (Ассоциация торговли и экспертов ритейла, АТЭР) ждёт роста рынка ещё на 2–5% в 2027 году. Расти будут маленькие форматы с недорогим запуском: шаурма, кофе с собой. А вот в Москве быстрого роста она не ждёт.
​
💡 Что это значит для инвестора
Небольшое помещение у метро или на проходной улице, где закрылось кафе, сейчас имеет шанс быстро найти нового арендатора — сеть фастфуда. Для собственника сеть надёжнее одиночного заведения: у неё есть деньги на открытие и на аренду. Но и торгуется она жёстче — готовьтесь к долгим переговорам о ставке.
​
📎 CRE.ru, 19.10.2026, со ссылкой на РИА Недвижимость; данные «Яндекс Карт», АТЭР
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🛒 1,1 млн «квадратов» — и половина магазинов уже «новые». «Перекрёсток» растёт не числом, а ремонтом
​
Сеть супермаркетов «Перекрёсток» (входит в X5) отчиталась за III квартал 2026 года. Открытий немного, зато обновлённых магазинов уже больше половины.
​
📊 Цифры на конец сентября
• общая торговая площадь — 1,102 млн м²
• в обновлённом формате — 523 магазина, это 51,9% сети
• за квартал: 7 открытий, 6 обновлений, 1 реконструкция
• с учётом закрытий сеть выросла всего на 3 магазина
• компактный формат «Перекрёсток Select» (магазин + кафе) — уже 14 точек
​
💰 Как идут продажи
• выручка розницы — +8% за год
• продажи в тех же магазинах (LFL) — +7,4%
• средний чек — +4,9%, покупателей — +2,4%
​
🔍 Что такое LFL
Like-for-like — сравнение продаж только тех магазинов, что работали и год назад. Это честный показатель: он не раздувается за счёт новых открытий.
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
1 102 000 м² — это в среднем около 1 000 м² на магазин. Супермаркет такого размера — уже не «у дома на первом этаже», а отдельное здание или большой блок в ТЦ.
​
💡 Что это значит для инвестора
Крупные сети сейчас меньше открываются и больше вкладывают в ремонт уже работающих магазинов. Для собственника помещения с таким арендатором это хороший знак: сеть, которая потратила деньги на обновление точки, вряд ли скоро съедет. А вот новых договоров с «Перекрёстком» на рынке будет немного — значит, такие объекты ценятся дороже.
​
📎 Arendator.ru, 19.10.2026
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🏢 25 тысяч «квадратов» с арендаторами внутри — от 3,6 млрд ₽. В Москве с торгов продают целый офисный квартал
​
На Хорошёвке выставили на продажу имущество компании «Инжтехсвязь», которая проходит банкротство. Это не одно здание, а целый комплекс — и он не пустой: по описанию лота, помещения сданы в аренду.
​
📍 Что продают
• адрес: 4-я Магистральная улица, вл. 5, Хорошёвский район Москвы
• восемь отдельных зданий — около 17 тыс. м², плюс нежилые помещения — около 8,2 тыс. м²
• всего — 25,1 тыс. м², здания от одного до пяти этажей
• главное — пятиэтажный корпус на 15,6 тыс. м²
• земля под зданиями — около 1,72 га
• в придачу — лифты, пожарная сигнализация, ворота, ограждение, инженерные сети
​
💰 Условия
• начальная цена — 3,6 млрд ₽
• имущество в залоге у банка ПСБ
• заявки принимают до 15 марта 2027 года
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
3,6 млрд ₽ ÷ 25,1 тыс. м² ≈ 143 тыс. ₽ за «квадрат» вместе с землёй. Для Москвы в пределах старых промзон это недорого — но всё решат реальные договоры аренды: кто сидит, сколько платит и на какой срок.
​
💡 Что это значит для инвестора
Банкротные торги — один из способов купить готовый арендный бизнес (ГАБ — объект с арендаторами, которые уже платят) ниже рынка. Но цена здесь — только начало: перед заявкой стоит проверить договоры аренды, обременения и состояние зданий. Срок подачи длинный, и цена может ещё снижаться, если первые торги не состоятся.
​
📎 CRE.ru, 19.10.2026; документация торгов
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🛒 «Дикси» знает, какое помещение ей нужно, с точностью до метра. Шесть размеров магазина у дома

Продуктовая сеть — мечта любого собственника первого этажа: долгий договор, стабильная аренда, поток людей. Но магазин заезжает не в любое помещение. В презентации развития за 2025 год «Дикси» показала свои типоразмеры. Сохраните таблицу.

📐 Общая площадь / торговый зал
• Micro: 213–252 м² / 160–189 м²
• Mini: 253–327 м² / 190–245 м²
• Medi: 328–420 м² / 246–315 м²
• Maxi: 421–507 м² / 316–380 м²
• Full: 508–563 м² / 381–450 м²
• Super: 563–625 м² / 451–500 м²

Пропорция почти везде одна: три четверти площади — торговый зал, четверть — подсобки и склад.

📦 Ещё формат: даркстор
Склад для доставки, куда покупатели не заходят: 440–745 м², из них склад 350–600 м².

📊 Сама сеть
• 2 506 магазинов на 25.07.2025
• 629 населённых пунктов, Центр и Северо-Запад

🧮 На салфетке
Помещение на 300 м², где под зал можно отдать около 225 м², попадает в формат Mini. Если зал получается меньше 160 м², «Дикси» вряд ли заинтересуется. Тогда стоит смотреть на аптеки и ПВЗ.

💡 Что это значит для инвестора
Сеть смотрит не на «общие метры», а на то, сколько из них станет торговым залом. Колонны, лишние стены и узкие коридоры съедают зал — и помещение выпадает из формата.

📎 Презентация развития сети «Дикси», 2025

📌 Перешлите тому, у кого помещение на 200–600 м².

🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

💼 До 25% бизнеса — фонду. «Атолл Капитал» вошёл в сеть гибких офисов Aspace
​
Второй по размеру оператор гибких офисов в стране впустил в капитал институционального инвестора. Деньги нужны на рост сети.
​
📍 Что за сделка
• фонд «Атолл Капитал» купил до 25% долей Aspace
• Ярослав Кабаков («Финам») оценил долю в 330–515 млн ₽
• у Aspace в управлении больше 49 тыс. м² сервисных офисов
• по объёму портфеля это второе место на рынке после Space1 (данные CMWP)
​
🗣 Зачем это компании
Основатель и гендиректор Aspace Иван Гуськов ждёт от нового акционера лучшего корпоративного управления и роста инвестпривлекательности. Николай Горюнов (IBC Real Estate): эти деньги позволят расширяться без лишней зависимости от кредитов. Кирилл Агапов (Umbrella Consulting Group): новая площадка — это аренда, отделка и запуск, а при быстром росте долги начинают тормозить развитие.
​
🔙 Предыстория
Ранее Aspace присматривалась к сети Multispace: 4 площадки в Москве на 18,2 тыс. м², сделку оценивали в 800–950 млн ₽.
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
Если 25% стоят 330–515 млн ₽, то вся компания — примерно 1,3–2,1 млрд ₽. Это около 27–42 тыс. ₽ на каждый «квадрат» под управлением: бизнес оценивают как сервис, а не как стены.
​
📖 Простыми словами
Гибкий офис (коворкинг, сервисный офис) — оператор арендует этаж или здание, делает ремонт и сдаёт рабочие места и кабинеты с мебелью и интернетом на короткий срок.
​
💡 Что это значит для инвестора
Операторы гибких офисов — крупные и стабильные арендаторы для собственников бизнес-центров. Когда в такие сети приходят фонды, у них появляются деньги на новые площадки, а у владельцев зданий — больше шансов сдать этаж целиком одному арендатору.
​
📎 CRE.ru
, 16.10.2026, со ссылкой на «Коммерсантъ»
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»

🏢 92 сделки за 9 месяцев — на 64% больше. Офисы за МКАД стали покупать в 1,6 раза чаще
​
Ещё три года назад офис за МКАД почти никому не был нужен. Теперь компании не только арендуют там площади, но и покупают их.
​
📊 Январь–сентябрь 2026, офисы за МКАД
• сделок купли-продажи — 92, на 64% больше, чем годом ранее
• проданная площадь — 17,1 тыс. м², в 5,8 раза меньше (в прошлом году сравнение «портит» одна крупная сделка)
• договоров аренды — 103, на 29% меньше
• арендовано 89,1 тыс. м² — почти столько же, сколько год назад (89,5 тыс.)
​
🧭 Москва уходит из центра
• за ТТК в первом полугодии 2026 года пришлось 87,7% поглощения офисов (в 2023 году — 77,3%)
• доля сделок за МКАД выросла с менее 1% три года назад до 13,3%
• внутри Садового кольца доля сделок сократилась примерно на треть, в «Москва-Сити» — втрое
​
🗣 Почему покупают
Коммерческий директор «Рублево Бизнес Парка» Никита Константинов оценивает: около 77% офисов, которые выйдут на рынок до 2028 года, будут продавать, а не сдавать. По его словам, покупка в рассрочку закрепляет помещение за компанией и снижает зависимость от роста ставок аренды.
​
🧮 Расчёт «на салфетке»
17,1 тыс. м² ÷ 92 сделки ≈ 186 м². В среднем покупают небольшой офис — на команду из 15–20 человек, а не этаж в башне.
​
💡 Что это значит для инвестора
Спрос сдвигается туда, где дешевле: за ТТК и за МКАД. Небольшие офисы в загородных бизнес-парках становятся ликвиднее, их покупают сами пользователи. Но при покупке под сдачу смотрите на транспорт и арендаторов рядом: за МКАД разброс между удачными и пустыми проектами большой.
​
📎 CRE.ru
, 16.10.2026; исследование БЦ «Рублево Бизнес Парк» и CORE.XP; Bright Rich | CORFAC International
​
🔔 Подписаться на канал «Коммерческая недвижимость»