Новиков Дмитрий | Готовый Арендный Бизнес | Академия ГАБ

Деньги есть, опыта нет. С чего начать?

Если вы из бизнеса:

▸ Бизнес выдохся, деньги лежат на вкладе. Куда их переложить, чтобы работали?

▸ У меня 1 млн. Хватит, или без десятков миллионов в ГАБ не зайти?

▸ Я в этом ничего не понимаю. Как не ошибиться на первой сделке?

▸ Основное дело съедает всё время. Когда мне этим заниматься?

Если капитал уже есть:

▸ Куда поставить 10-100 млн, чтобы выходило 15-30% годовых?

▸ 50 млн дадут около 430 тысяч в месяц. А мне нужен миллион.

▸ Как понять, что объект мне не приукрасили?

▸ А если арендатор съедет?

Узнали свои мысли?

Внутри Академии ГАБ такие вопросы решаются каждый день. Не в одиночку, а в команде из 333 резидентов: в десятках, на эфирах, в совместных сделках.

Объекты, которых нет на Авито.
Юрист и бухгалтер рядом.

Мест сейчас нет. Но они освобождаются, и тогда мы идём по списку предзаписи.

➡️ Запишитесь на экскурсию по Академии

Покажем, как всё устроено изнутри, и поставим вас в список.

Мой коллега свяжется и ответит на ваши вопросы. Это ни к чему не обязывает.

1️⃣ С какой суммы можно зайти? Я так понял, от 5 миллионов.

Да, 5 миллионов - это минимальная сумма.

Но можно и от 3. Если зайти в объект в складчину или открыть кладовку в небольшом населённом пункте.

2️⃣ Федералы сами делают ремонт в помещении?

Да. У федеральных сетей есть капекс, то есть бюджет на ремонт.

В объекты Игоря Храброва Пятёрочка вкладывала в среднем по 12 миллионов рублей в каждый.

Но так у сильных сетей. У Доброцена и Светофора ремонт, отопление, вода и даже уборка снега на собственнике. Мы много раз их просчитывали, и финмодель ни разу не сошлась.

3️⃣ Какой налог на коммерческую недвижимость? Какой НДФЛ с дохода от аренды?

Зависит от вашей системы налогообложения. У наших резидентов в 99% случаев это ИП на упрощёнке.

В цифрах:

Налог на имущество: до 2% от кадастровой стоимости
УСН: 6%
УСН и НДС 5%: 11%
УСН и НДС 7%: 13%

Какая нагрузка выйдет у вас, зависит от оборота.

4️⃣ Не вижу у вас коммерческих помещений в новых ЖК на первых этажах. Почему?

Честно, я не очень люблю новостройки. В них мы берём около 1% объектов.

Причина - период заселения. Пока дом наполняется людьми, магазину не на кого торговать.

У меня есть своя золотая метрика: возраст дома.

Дом 2000 года и новее - круто.
2010 и новее - офигенно.

Это короткие ответы. В сделке за каждым из них стоит длинный разговор.

Хватит ли именно ваших 3 миллионов, и на какой объект? Под какую сеть брать помещение, чтобы ремонт сделала она, а не вы? Как обнулить налог на имущество, если магазин в пристройке к жилому дому?

В чате эфира это не решить. Это решается на вашей сумме и конкретном объекте.

Так мы работаем в Академии ГАБ: 333 резидента, совместные сделки, юрист и бухгалтер рядом. Мест сейчас нет, но они освобождаются, и тогда мы идём по списку предзаписи.

👉 Записаться на бесплатную консультацию

Мой коллега созвонится, разберёт вашу сумму и задачу и поставит вас в список. Это ни к чему не обязывает.

Долгосрочная стратегия

Практикум для инвесторов:

10 эфиров · 30 разборов конкретных ГАБ · 10 опытных практиков

ОНЛАЙН. Никуда ехать не нужно.

Научитесь собирать портфель ГАБ, который работает 10+ лет.

Бизнес-модели арендаторов, выбор регионов и стратегия выхода. На каждом эфире - разбор 3 проектов, которые реально можно купить.

Посмотреть программу практикума

Практикум стартовал 16 октября.
Первый эфир уже прошёл.
Осталось 2 места.

В эту пятницу, 23 октября: Пятёрочка - Царь-ГАБ

✦ История компании и проекты с конкретными цифрами
✦ Регионы с максимальными и минимальными выручками
✦ Нормативные показатели и причины закрытий
✦ Индексация арендной ставки и изменение условий договора
✦ Какие объекты с Пятёрочкой оставлять, а какие продавать
✦ Разбор 3 ГАБов с Пятёрочкой, готовых к продаже

С 14:00 до 17:00 МСК. Три часа чистой практики.

Занять одно из двух мест

Дальше каждую пятницу новый арендатор: Магнит, Монетка, аптеки «Апрель», ПВЗ Озон и Вайлдберриз, кладовки, перспективные регионы, Чижик.

18 декабря подводим итоги и собираем стратегию 2030.

Эфиры ведут лучшие резиденты Академии, каждый в своём направлении. Один специализируется только на ПВЗ, другой на Монетках, третий на кладовках. Четвёртый открыл десятки аптек, пятый - под полсотни Пятёрочек.

Записи каждого эфира и общий чат в Телеграме остаются у вас.

Два места - это два инвестора, которые начнут собирать свой портфель уже в пятницу.

🔥 Забронировать

Налог на вклады могут поднять до 22% 👇

Минфин предложил считать проценты по депозитам по прогрессивной шкале НДФЛ, пишет «Российская газета»

Поправки уже внесены в Госдуму вместе с бюджетом, но пока не приняты.

Ставка будет зависеть от всего годового дохода, включая зарплату:

● до 2,4 млн ₽ - 13%
● 2,4-5 млн ₽ - 15%
● 5-20 млн ₽ - 18%
● 20-50 млн ₽ - 20%
● свыше 50 млн ₽ - 22%

Налог по-прежнему возьмут только с процентов сверх необлагаемого лимита.

По оценке Минфина, изменения коснутся 6% граждан. То есть в первую очередь тех, у кого на вкладах крупные суммы.

Эксперты уже говорят: на фоне падения ставок крупные вклады станут менее привлекательными.

Если капитал лежит в банке, самое время посчитать, где он может работать иначе.

Мы запустили новый эфир для инвесторов: «Как тратить деньги на коммерческую недвижимость, чтобы они стали инвестицией».

Такого разговора про ГАБы ещё не было: реальные сделки с цифрами, успехи и провалы, о которых обычно молчат.

Регистрация бесплатная, время выбираете сами.

Выбрать время эфира 👈

Деньги пришли, хочется в ГАБ. Чего не делать ☝️

Продал квартиру, закрыл бизнес, получил наследство.
На счёте сумма, с которой раньше не сталкивался.

И первая мысль: вложить в ГАБ.

Помещение, арендатор-сеть, аренда каждый месяц без твоего участия.

Мысль правильная. Ко мне регулярно приходят люди именно с ней. И почти все до первого нормального объекта успели...

🔥Наступить на одну из трёх одинаковых мин:

Первая: купить «готовый арендный бизнес» на Авито. Вбиваете в поиск, находите помещение с арендатором. Доходность 15% годовых, всё красиво. Покупаете.

Через полгода выясняется: договор аренды был на год.
Продавец это знал.
Арендатор съехал.
Помещение стоит пустое.

Или другой вариант: ставка в договоре надутая.

Продавец поднял её за месяц до продажи, чтобы показать красивую окупаемость. Арендатор платит квартал и уходит на пересмотр.

На площадках чаще продают то, от чего хотят избавиться. Хорошие объекты уходят по-другому.

Это не значит, что на Авито совсем ничего нет. Но без опыта отличить рабочий объект от упаковки вы не сможете.

Вторая: оставить на вкладе «пока не пойму». Кажется разумным. Деньги в банке, процент капает, а вы пока разбираетесь.

Проблема в том, что «пока» растягивается на годы.

Через полгода вы знаете ровно столько же, сколько в первый день. Потому что разбираться - это не статьи и не Ютуб. Это считать конкретные объекты, говорить с теми, кто уже покупал и продавал.

Вклад сохраняет деньги. Он не приближает вас к первой сделке ни на шаг. А ставки тем временем падают.

Было 18%, стало меньше 14%. Да и с налогом на проценты, судя по разговорам в Минфине, спокойно может уже не быть.

Третья: отдать тому, кто «всё сделает сам».

Знакомый знакомого, управляющая компания, брокер с презентацией. Вы переводите деньги и ждёте дохода.

А потом выясняется, что комиссия съела половину доходности.
Или что объект куплен с наценкой, которая ушла тому, кто его для вас «нашёл».

Но самое плохое даже не деньги. После такой истории вы по-прежнему ничего не понимаете в недвижимости.

Деньги вложены, а знаний ноль. Когда что-то идёт не так, вы не можете отличить рабочую ситуацию от потери.

Все три ошибки объединяет одно: человек действует быстро и в одиночку. С деньгами, но без карты.

Эту карту я как раз даю на эфире для инвесторов «Как тратить деньги на коммерческую недвижимость, чтобы они стали инвестицией».

На каждую из трёх мин там свой разбор:

● как за 18 минут отличить рабочий объект от мусора и заранее понять, что арендатор съедет или попросит скидку

● кому доверить объекты и сколько за это платить на самом деле

● как собрать личный план защиты и приумножения капитала

Регистрация бесплатная, время эфира выбираете сами. Сразу после регистрации - чек-лист «10 ошибок при покупке ГАБ».

👉 Занять место

Но! Он только для инвесторов

🔥 Ребятки нацелены сделать 1000 ГАБов с Апрелями!!!

Зацените слайд!

Завтра в Академии:
Эфир на тему ГАБов с аптекой Апрель.

Дима Хрупин с командой поделится опытом.

Доступ + Запись только для резидентов команды

В начале июля купили с инвестором помещение за 19,7 млн и команда принялась за свое дело...
ㅤ
Пишет Руслан Авдеев. Резидент и глава десятки в нашей команде. Продолжает:
ㅤ
Что сделали:
ㅤ
1) Купили помещение
ㅤ
2) Выполнили ремонт входной группы, отопления, а также входящих коммуникаций
ㅤ
3) Согласовали и произвели двухэтапное увеличение электрической мощности до 65 кВт (это был кот в мешке, так как не всегда эта процедура является легкореализуемой, но всё сложилось)
ㅤ
4) Далее Объект был передан Арендатору по АПП и нам осталось только наблюдать, как скромный провинциальный магазин превращается в современный универсам «Монетка»
ㅤ
🎉 28.08 - магазин открыли!
ㅤ
И далее, ВНИМАНИЕ! (следите за руками):
ㅤ
Данный Объект продан 28 сентября в открытый рынок за 30 млн рублей!
ㅤ
Это именно то, чем мы занимаемся. Моя личная задача (Руслана) - сделать из меньшего количества денег - большее. Обращайтесь.
ㅤ
К слову сказать - всё официально. Все налоги заплачены. И конечный покупатель этого лота - тоже получил прекрасный объект, стоимость которого продолжит расти вместе с ростом товарооборота.
ㅤ
Я благодарю участников этой сделки, а именно:
ㅤ
● Резидента Александра - за ответственный подход и реализацию работ в Кемеровской области. В большей степени именно он автор проекта, но старались все, конечно
ㅤ
● Резидента Дмитрия - за смелость, выстраивание отношений с конечным приобретателем объекта и помощь в сопровождении сделки
ㅤ
Коллеги, я рекомендую Александра и Дмитрия, как надежных партнеров и искренне надеюсь, что нас с ними ждут новые вершины и ГАБы!

Контакты доступны только для резидентов команды.
ㅤ
Отдельно о вознаграждении брокеров
ㅤ
Отдельно остановлюсь на том, о чем рассказал на личной встрече резидентов. Не буду здесь, в печатном формате, озвучивать конкретные размеры вознаграждения брокеров, но скажу так:
ㅤ
● Представьте себе очень смелый (не обычный, а очень смелый) размер комиссии за создание ГАБа, практикуемый в нашем Сообществе. Теперь умножьте его в 2 раза. Это вознаграждение только первого этапа (покупка объекта)
ㅤ
● А теперь добавьте к этому обычный риелторский процент за продажу объекта (второй этап сделки), но только умножьте его ИКС ТРИ с хвостиком!!! Я не шучу )) Спросите у тех, кто был 03.10
ㅤ
Все участники этого проекта заработали превосходно!

Инвестор мне сказала: «Руслан, я в своем обычном бизнесе зарабатываю меньше...». В общем она в восторге.
ㅤ
Мне кажется, что такое беспроблемное протекание проекта было связано именно с тем, что инвестор и несколько (как минимум 5) брокеров не перетаскивали одеяло на себя, а честно делились.

Я желаю Вам таких же качественных контрагентов и супер-доходных объектов!

Здесь всё сложилось.

Но в договорах с сетями хватает скрытых нюансов, и какие именно бывают у Монетки, Магнита и Пятёрочки, я разбираю на эфире для инвесторов.

▫️ Занять место на эфире

«А можно потерять всё?» Вопросы инвесторов. Отвечаю.

Сегодня формат вопрос-ответ. Коротко и по делу)

▪️Дмитрий, а в недвижимости можно потерять все деньги?

Сложновато)

В других бизнесах я деньги терял. В недвижимости - нет. За 18 лет ни разу.

Были проекты, которые подзависали. На 3-4 года, что-то и на 5 лет. Это меньше 1% от всего пула.

Но так, чтобы в итоге не вышли хотя бы во вложенную сумму, - такого не было.

За это я недвижку искренне и люблю.

И ещё. Понял это не сразу, со временем. Первая задача инвестиций - сохранить. Приумножить - вторая. А для второй уже нужны опыт и практика.

▪️Как правильно считать доходность? Через ИРР, РОИ?

Я их не считаю. ИРР, РОИ, ЕБИТДА и прочие умные слова - это игра, которая начинается с капитала от миллиарда.

Вот там можно разговаривать)

Всё просто. Считаю три цифры:

+ сколько владел (в днях)

+ сколько вложил

+ сколько получил за вычетом налогов и затрат

Срок владения в табличке считается сам. Ставите дату покупки и функцию «СЕГОДНЯ» в Экселе - он выдаёт количество дней.

Дальше одна формула. На выходе доходность в процентах годовых и чистый заработок. Вот и всё.

Пример. Монетка в Табунах. Алтай, село на 3,5 тысячи жителей. Мои ребята из Академии, Руслан с партнёрами, четыре соинвестора.

Вложили: 10,5 млн руб. со всеми затратами
Владели: 24 месяца
Продали: 17 млн руб.

Аренда всё это время уходила на налоги, затраты и улучшения объекта. Отопление, крыша, канализация (и замурованный подвал на 50 метров нашли, кстати).

Посчитать по формуле можете сами🙂

▪️Покупатель даёт меньше, чем я хочу. Ждать своей цены?

На той же Монетке расскажу.

На второй месяц проекта уже был покупатель.

На задатке. Тоже за 17. Потом он начал пугаться предстоящего ремонта.

Руслан сейчас сам говорит: в тот момент надо было сказать «забирай за 15». И быстро выйти. А так ремонт растянулся больше чем на год. Два года в итоге прошли прекрасно. Но их могло и не быть.

Я для себя это называю так: деньги сегодня дороже, чем деньги завтра.

Это не значит, что надо бежать и всё продавать. Машины времени у нас нет (китайцы пока изобрели только классные автомобили)). Просто в следующий раз, когда будете торговаться за последние 2 миллиона, вспомните эту Монетку.

▪️А как ещё до покупки понять, что объект потом не придётся спасать?

Большая часть проблем ГАБа видна до сделки.
Если знать, куда смотреть.

Арендатор, который через год съедет или попросит скидку. Скрытые нюансы в договоре с сетью. Красивые цифры, за которыми стоит схема.

ГАБ или ГАБно

Как отличить одно от другого, разбираю на эфире для инвесторов «Как тратить деньги на коммерческую недвижимость, чтобы они стали инвестицией». Время выбираете при регистрации.

▸ метод «18 минут»: как быстро отсеять мусор, не закапываясь в документы

▸ как заранее понять, что арендатор съедет или начнёт просить скидку

▸ договоры с Пятёрочкой, Магнитом и Монеткой: где там подвохи

Сразу после регистрации чек-лист «10 ошибок при покупке ГАБ».

🔥 Проверить свой следующий объект

Первая задача инвестиций - сохранить.
И решается она ещё до сделки.

«А можно потерять всё?» Вопросы инвесторов. Отвечаю.

Сегодня формат вопрос-ответ. Коротко и по делу)

▪️Дмитрий, а в недвижимости можно потерять все деньги?

Сложновато)

В других бизнесах я деньги терял. В недвижимости - нет. За 18 лет ни разу.

Были проекты, которые подзависали. На 3-4 года, что-то и на 5 лет. Это меньше 1% от всего пула.

Но так, чтобы в итоге не вышли хотя бы во вложенную сумму, - такого не было.

За это я недвижку искренне и люблю.

И ещё. Понял это не сразу, со временем. Первая задача инвестиций - сохранить. Приумножить - вторая. А для второй уже нужны опыт и практика.

▪️Как правильно считать доходность? Через ИРР, РОИ?

Я их не считаю. ИРР, РОИ, ЕБИТДА и прочие умные слова - это игра, которая начинается с капитала от миллиарда.

Вот там можно разговаривать)

Всё просто. Считаю три цифры:

+ сколько владел (в днях)

+ сколько вложил

+ сколько получил за вычетом налогов и затрат

Срок владения в табличке считается сам. Ставите дату покупки и функцию «СЕГОДНЯ» в Экселе - он выдаёт количество дней.

Дальше одна формула. На выходе доходность в процентах годовых и чистый заработок. Вот и всё.

Пример. Монетка в Табунах. Алтай, село на 3,5 тысячи жителей. Мои ребята из Академии, Руслан с партнёрами, четыре соинвестора.

Вложили: 10,5 млн руб. со всеми затратами
Владели: 24 месяца
Продали: 17 млн руб.

Аренда всё это время уходила на налоги, затраты и улучшения объекта. Отопление, крыша, канализация (и замурованный подвал на 50 метров нашли, кстати).

Посчитать по формуле можете сами🙂

▪️Покупатель даёт меньше, чем я хочу. Ждать своей цены?

На той же Монетке расскажу.

На второй месяц проекта уже был покупатель.

На задатке. Тоже за 17. Потом он начал пугаться предстоящего ремонта.

Руслан сейчас сам говорит: в тот момент надо было сказать «забирай за 15». И быстро выйти. А так ремонт растянулся больше чем на год. Два года в итоге прошли прекрасно. Но их могло и не быть.

Я для себя это называю так: деньги сегодня дороже, чем деньги завтра.

Это не значит, что надо бежать и всё продавать. Машины времени у нас нет (китайцы пока изобрели только классные автомобили)). Просто в следующий раз, когда будете торговаться за последние 2 миллиона, вспомните эту Монетку.

▪️А как из отдельных объектов собрать портфель, который не придётся распродавать в спешке?

Обычно инвестор начинает с вопроса «что купить сегодня».

Сравнивает окупаемость, торгуется за каждый процент. И через несколько лет у него набор отдельных сделок, а не портфель.

Сильная стратегия начинается с другого вопроса: «Что я хочу видеть в своём портфеле через 10 лет?» И только после ответа на него: «Что покупать сегодня?»

Не ищите один идеальный ГАБ

Как думать о покупке на дистанции, разбираем на эфире для инвесторов «Как собрать портфель ГАБов на 10 лет». Запись пока открыта.

▸ пошаговый подход к портфелю ГАБов на 10 лет: смотреть не только на сегодняшнюю доходность объекта, но и на его перспективу через несколько лет

▸ когда хороший объект пора продавать: появился момент зафиксировать результат, а капитал можно переложить в более сильный ГАБ

➡️ Начать с портфеля, а не с объекта

Объект можно купить за месяц.
Портфель, который работает на вас 10 лет, начинается с одного правильного вопроса.

Сегодня созванивались в Академии

Тема: "ГАБы в малых городах: опыт долгосрочного владения"

Опытом делился Данил

Плюс разобрали на созвоне несколько объектов, их можно купить 🤝 Но только резидентам