👩💻 Что я считаю в объекте, кроме доходности
Доходность — это один параметр из восьми. Остальные семь не стоят в объявлении никогда, а в деньгах весят больше.
1. NOI, а не аренда. Чистый операционный доход: аренда минус налоги, минус содержание, минус резерв на простой и ремонт. Это и есть деньги объекта. Разница с валовой арендой — [20–25%].
2. Качество арендатора. Не бренд, а бизнес-модель: выживет ли он на этом месте без вас. Сетевой продуктовый в спальном районе выживет. Авторская кофейня рядом с тремя другими — вопрос.
3. Условия договора. Срок, индексация и её привязка, депозит, кто платит за капитальные вещи, условия расторжения. Это 30% стоимости объекта, которые не видны на фото.
4. Универсальность помещения. Скольким разным типам арендаторов его можно сдать без переделки. Три типа — хороший объект. Один — ставка.
5. Цена выхода. Кому я продам это через 3–5–7 лет и по какой ставке капитализации. Объект, который покупается легко и не продаётся никогда, — не инвестиция, а склад денег.
6. Чувствительность к ставке. Что станет с ценой объекта, если требуемая доходность вырастет на 3–4 пункта. Держите поток — выдержите. Планировали перепродажу через два года — нет.
7. Юридическая чистота назначения. Можно ли там легально вести тот бизнес, который платит аренду. Общепит без вентиляции, медицина без лицензируемых площадей, магазин алкоголя рядом со школой — это риск потерять арендатора не по экономическим причинам.
📊 И только восьмым пунктом — доходность. Потому что доходность есть следствие этих семи, а не характеристика объекта.
Когда брокер начинает разговор с доходности и не может ответить на пункты 1–7, он продаёт вам не объект. Он продаёт вам число.
Если нужен такой разбор по конкретному объекту — условия в закрепе. 😉
#коммерческаянедвижимость #инвестиции #NOI #доходность #dueDiligence #арендатор
Доходность — это один параметр из восьми. Остальные семь не стоят в объявлении никогда, а в деньгах весят больше.
1. NOI, а не аренда. Чистый операционный доход: аренда минус налоги, минус содержание, минус резерв на простой и ремонт. Это и есть деньги объекта. Разница с валовой арендой — [20–25%].
2. Качество арендатора. Не бренд, а бизнес-модель: выживет ли он на этом месте без вас. Сетевой продуктовый в спальном районе выживет. Авторская кофейня рядом с тремя другими — вопрос.
3. Условия договора. Срок, индексация и её привязка, депозит, кто платит за капитальные вещи, условия расторжения. Это 30% стоимости объекта, которые не видны на фото.
4. Универсальность помещения. Скольким разным типам арендаторов его можно сдать без переделки. Три типа — хороший объект. Один — ставка.
5. Цена выхода. Кому я продам это через 3–5–7 лет и по какой ставке капитализации. Объект, который покупается легко и не продаётся никогда, — не инвестиция, а склад денег.
6. Чувствительность к ставке. Что станет с ценой объекта, если требуемая доходность вырастет на 3–4 пункта. Держите поток — выдержите. Планировали перепродажу через два года — нет.
7. Юридическая чистота назначения. Можно ли там легально вести тот бизнес, который платит аренду. Общепит без вентиляции, медицина без лицензируемых площадей, магазин алкоголя рядом со школой — это риск потерять арендатора не по экономическим причинам.
📊 И только восьмым пунктом — доходность. Потому что доходность есть следствие этих семи, а не характеристика объекта.
Когда брокер начинает разговор с доходности и не может ответить на пункты 1–7, он продаёт вам не объект. Он продаёт вам число.
Если нужен такой разбор по конкретному объекту — условия в закрепе. 😉
#коммерческаянедвижимость #инвестиции #NOI #доходность #dueDiligence #арендатор
Просмотры: 4
