ПОКУПАТЬ ПО ЦЕНЕ В ОБЪЯВЛЕНИИ? А МОЖНО ДЕШЕВЛЕ. ПРОДАВАТЬ ПО ВЕРХУ РЫНКА? ТОЖЕ МОЖНО!
В недвижимости цена в объявлении и сумма, за которую реально продаётся квартира, часто отличаются. И разница может быть весьма ощутимой.
По данным «Известий», в сентябре 2026 года на первичном рынке средняя цена квадратного метра в объявлениях составляла 224 тыс. рублей, а в заключённых сделках - 194 тыс. Разница около 15,5%.
На вторичном рынке тоже есть пространство для торга:
148 тыс. рублей за квадратный метр в объявлениях против 132 тыс. в сделках. Разница - почти 11%.
Почему так происходит?
Покупатели торгуются, а продавцы не всегда правильно оценивают свою недвижимость.
Застройщики предлагают индивидуальные скидки, особенно при полной оплате или крупном первоначальном взносе.
Собственники на вторичном рынке тоже бывают готовы уступить, если квартира долго не продаётся или деньги нужны быстрее.
‼️Но есть нюанс: торг ради торга не работает. Нельзя просто прийти к продавцу и потребовать скидку в миллион рублей, потому что Вам так хочется.
Здесь и нужен риэлтор.
Если Вы покупаете квартиру, я не просто прошу продавца снизить цену. Я анализирую похожие предложения, реальные рыночные условия, срок экспозиции объекта и аргументы для переговоров. Это позволяет обосновать торг и получить лучшую цену.
Если Вы продаёте квартиру, задача другая: правильно определить стартовую стоимость, грамотно презентовать объект и провести переговоры так, чтобы не отдать деньги покупателю там, где для этого нет оснований.
Моя цель как риэлтора - для покупателя добиться максимально выгодных условий, а для продавца получить максимально возможную цену в рамках реального рынка.
Потому что хорошая сделка - это не обязательно самая низкая цена для покупателя или самая высокая для продавца. Это результат грамотной стратегии и переговоров.
А Вы бы стали самостоятельно торговаться за квартиру или доверили бы это специалисту, который умеет обосновать каждый рубль скидки?
СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА ПОД 6% ЧЕРЕЗ СЕСТРУ? МОЖНО ОСТАТЬСЯ БЕЗ КУСКА КВАРТИРЫ
Представьте: Вы хотите купить квартиру, но под условия семейной ипотеки не подходите. Рыночная ставка кусается, а покупать жильё всё равно нужно.
И тут появляется идея: а давайте привлечём сестру с маленьким ребёнком! Она поможет получить льготную ипотеку, мы выделим ей долю, а платить будем сами.
Звучит как выход? На деле можно создать себе серьёзные проблемы на годы вперёд.
Как работала «донорская» схема?
Человек, который не подходил под семейную ипотеку, привлекал родственника с ребёнком нужного возраста. Тот участвовал в сделке, а в квартире ему выделяли долю. При этом фактически за жильё платил основной заёмщик.
Но у такого решения есть последствия, о которых легко забыть в момент покупки.
Первое. Вы рискуете правами на свою квартиру.
Человек, которому выделили долю, становится собственником части недвижимости. И после погашения ипотеки эта доля не исчезает автоматически. Забрать её обратно только потому, что Вы платили за квартиру, не получится.
За 15–20 лет многое может измениться: отношения, семейное положение, финансовые обстоятельства. А у другого человека по-прежнему останется право на его часть жилья.
Второе. «Донор» рискует собственной льготной ипотекой.
Участие в семейной ипотеке может повлиять на возможность воспользоваться льготной программой в будущем. Причём последствия могут затронуть и супруга.
То есть сегодня человек помогает Вам купить квартиру, а завтра сам захочет улучшить жилищные условия и обнаружит, что воспользоваться льготой уже не может.
Третье. Правила ужесточились.
С 1 февраля 2026 года действуют изменения в условиях семейной ипотеки, в том числе принцип «одна семья — одна льготная ипотека» и требования к участию супругов в кредитном договоре.
Привлечь родственника с ребёнком теперь недостаточно просто для формального соответствия условиям. Нужно учитывать требования программы к составу заёмщиков и семейному положению участников.
Что делать, если семейная ипотека Вам недоступна?
Не спешить искать обходные пути. Сначала стоит проверить, какие ипотечные программы доступны именно Вам, сравнить условия банков, рассчитать платёж и оценить, выгоднее ли купить квартиру сейчас или подготовиться к покупке позже.
Как риэлтор, я всегда за то, чтобы искать решение, а не создавать проблему на ближайшие двадцать лет.
Льготная ставка сама по себе ещё не делает сделку выгодной. Иногда экономия на процентах оборачивается гораздо более серьёзными рисками.
Не подходите под семейную ипотеку, но хотите купить квартиру? Напишите мне @realtor_ksenia
Разберём Вашу ситуацию и посмотрим, какие варианты действительно доступны без сомнительных схем.
‼️ОДОЛЖИЛИ РОДСТВЕННИКАМ НА ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС?А ЕСЛИ ОНИ НЕ ВЕРНУТ?
Представьте: брату не хватает 700 тысяч на первоначальный взнос по ипотеке.
Или подруга просит миллион, чтобы наконец купить собственную квартиру.
Вы хотите помоч, все-таки, не чужие люди. Да и неловко требовать расписку с близких.
Но давайте так: если отношения испортятся, деньги от этого не станут менее дорогими.
Как риэлтор, я часто вижу, насколько серьёзное финансовое решение покупка недвижимости.
Поэтому мой совет: если одалживаете близким деньги на квартиру, оформляйте всё документально. Даже если доверяете на 100%.
Как подстраховаться?
1. Договоритесь о возврате заранее.
Уточните, когда и из каких средств человек собирается возвращать деньги. Не рассчитывайте на обещание «как-нибудь отдам, не переживай».
2. Оформите договор займа.
В нём укажите ФИО сторон, сумму, срок возврата, порядок платежей и проценты, если они предусмотрены. Между гражданами письменная форма обязательна, если сумма займа превышает 10 000 рублей.
3. Зафиксируйте передачу денег.
При наличном расчёте возьмите расписку. При переводе укажите в назначении платежа, что это заём, и по возможности сошлитесь на договор.
4. Не одалживайте последние деньги.
Даже если речь о родителях, детях или лучшей подруге. Важно понимать: сможете ли Вы спокойно жить, если возврат задержится или деньги придётся взыскивать через суд?
5. Сохраните документы до полного возврата долга.
После погашения займа зафиксируйте, что деньги возвращены полностью.
И ещё один нюанс: расписка, написанная от руки, не является обязательным условием действительности займа. Главное, чтобы документы подтверждали условия договорённости и передачу денег.
Помните: если Вы помогаете близким купить квартиру, Вы можете сохранить и деньги, и отношения. Для этого финансовые договорённости лучше не оставлять на честном слове.
А Вы бы одолжили родственникам или друзьям N-ную сумму рублей на первоначальный взнос по ипотеке?
Под расписку или только на доверии?
В ЕГРН НЕ ХВАТАЕТ ДАННЫХ О 6 МЛН ЗДАНИЙ. ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО?
Комитет Госдумы рекомендовал принять в первом чтении законопроект, который позволит восполнить недостающие сведения о недвижимости.
По данным пояснительной записки, более чем по 6 млн зданий и сооружений нет информации о годе постройки, а у 700 тысяч зданий не указан материал наружных стен.
Что предлагают изменить?
▪️ Вносить недостающие сведения в ЕГРН по заявлению собственника или на основании документов, переданных уполномоченными учреждениями.
▪️ Уточнять площадь зданий и помещений, если она изменилась из-за новых правил расчёта или ошибки в старом техническом паспорте, выданном до 2013 года.
Что это значит для собственников и покупателей?
Год постройки, материал стен и площадь влияют на кадастровую стоимость недвижимости. Отсутствие или неточность данных может привести к ошибкам в оценке.
Поэтому перед продажей квартиры стоит проверить сведения в ЕГРН и сопоставить их с документами на недвижимость. Обнаружить расхождения заранее проще, чем разбираться с ними в процессе сделки.
Важно: законопроект пока рекомендован только к принятию в первом чтении. Это ещё не действующий закон.
