Что скажет нотариус?

Верховный суд защитил добросовестного покупателя: убытки можно взыскать с продавца

Покупатель недвижимости, который полагался на данные ЕГРН и не знал о скрытых пороках объекта, может рассчитывать на возмещение убытков. Верховный суд РФ подтвердил это в деле, которое важно для всех, кто приобретает землю или жильё.

Суть спора

Гражданка купила земельный участок в Сочи. Перед сделкой она проверила ЕГРН: продавец значился законным собственником, никаких сведений об ограничениях не было. Однако позже выяснилось, что участок незаконно приватизирован — его границы захватывали зону государственного лесного фонда. По иску прокурора землю вернули государству, а две последующие сделки признали недействительными.

Покупательница потребовала взыскать с продавца убытки. Суд первой инстанции отказал, признав её недобросовестной: в Краснодарском крае границы участков в районе Сочинского национального парка часто спорные и вызывают претензии прокуратуры. Якобы покупатель должна была это знать.

Позиция Верховного суда

ВС РФ не согласился с таким подходом. На дату регистрации сделки покупательница руководствовалась информацией из ЕГРН. Там было указано, что продавец — законный собственник, а сведений о том, что земля расположена в особо охраняемой зоне, не содержалось. Следовательно, покупательницу следовало признать добросовестной. А значит, она вправе рассчитывать на возмещение убытков с продавца (определение № 18-КГ26-60-К4).

Почему это важно

Это решение защищает покупателей, которые действуют разумно и осмотрительно, но не могут проверить всё. Если информация в ЕГРН не содержит сведений об ограничениях, а сделка впоследствии признана недействительной, добросовестный приобретатель не должен оставаться без компенсации. Убытки можно взыскать с продавца, который передал объект с неурегулированными правами.

Роль нотариуса

Нотариус при удостоверении сделки проверяет правоустанавливающие документы, сведения ЕГРН и дееспособность сторон. Однако даже нотариус не может выявить скрытые пороки, не отражённые в реестре. Поэтому покупателю важно сохранять все документы по сделке, выписки и переписку. Если впоследствии выяснится, что объект был незаконно вовлечён в оборот, эти материалы помогут доказать добросовестность и взыскать убытки.

Что делать покупателю

Проверяйте не только ЕГРН, но и историю объекта: основания приватизации, судебные споры, публичную кадастровую карту. При малейших сомнениях обращайтесь к нотариусу и юристу. Но если вы действовали добросовестно и полагались на официальные данные, закон на вашей стороне. Верховный суд это подтвердил.

#ВерховныйСуд #недвижимость #добросовестныйпокупатель #убытки #нотариус #земельныйучасток #судебнаяпрактика

Скрытая доля: почему унаследованная квартира опасна для покупателя

Квартиры, перешедшие по наследству, — частый товар на вторичном рынке. Сам по себе факт наследования не должен отпугивать покупателя, это естественный процесс. Но есть риск, который многие игнорируют, а зря.

Речь о ситуации, когда квартира перешла продавцу по наследству от одного из родителей. Если имущество приобреталось в браке, оно по закону принадлежит обоим супругам. И если доля второго супруга не была выделена официально, она никуда не исчезает.

Пример. Мужчина получил квартиру по наследству от матери. Но квартира покупалась её родителями в браке, а право собственности оформили только на мать. Родители развелись, делить имущество не стали, отец создал другую семью. После смерти матери квартира перешла к сыну, и он выставил её на продажу. Покупать такой объект нельзя: половина квартиры принадлежит отцу продавца и, соответственно, его наследникам. Они в любой момент могут потребовать выделить их долю, и суд удовлетворит иск. Покупателю придётся делить квартиру с новоявленными собственниками.

Ссылаться на срок исковой давности бесполезно: право собственности сохраняется за супругом и его наследниками до тех пор, пока они прямо от него не откажутся.

Что делать покупателю? Всегда выясняйте, было ли унаследованное жильё изначально совместной собственностью. Запрашивайте документы о приобретении квартиры наследодателем, проверяйте брачные договоры и соглашения о разделе. Если доля второго супруга не выделена, требуйте её официального оформления до сделки. Нотариус поможет проверить юридическую чистоту и выявить скрытые обременения. Не пренебрегайте этой проверкой — иначе рискуете купить квартиру, которая окажется чужой.

#нотариус #наследство #покупкаквартиры #супружескаядоля #риски

Росфинмониторинг назвал признаки подозрительных сделок с недвижимостью

Росфинмониторинг выпустил информационное сообщение, в котором перечислил признаки сделок с недвижимостью, требующих повышенного внимания. Это не новый запрет, а ориентир для риск-ориентированного подхода по 115-ФЗ. Наличие одного из признаков не означает, что сделка незаконна, но может привести к усиленной проверке.

Какие сделки могут вызвать вопросы

В примерный перечень вошли:

- расчёты с использованием бюджетных средств — материнский капитал, жильё для сирот, средства целевых программ и нацпроектов;
- наличные расчёты между сторонами (форма не запрещена, но вызывает повышенное внимание);
- оплата третьим лицом, не являющимся родственником покупателя (например, работодателем);
- участие нерезидента России в качестве стороны сделки;
- многократные покупки или продажи недвижимости одним гражданином (критерии многократности не раскрыты);
- частые сделки с одним и тем же объектом (термин «многократно» также не расшифрован);
- несоответствие стоимости объекта уровню материального положения клиента.

Перечень не исчерпывающий. Росфинмониторинг подчёркивает: важен не формальный признак, а совокупность обстоятельств и объяснение экономического смысла операции.

Что это значит для нотариусов

Нотариусы являются субъектами 115-ФЗ. При удостоверении сделок они обязаны выявлять операции, подлежащие обязательному контролю, и оценивать их на предмет подозрительности. Формального чек-листа недостаточно: нужно уметь объяснить, почему операция признана обычной или подозрительной, и документировать результаты проверки. Если нотариус видит необычную структуру расчётов, он вправе запросить дополнительные документы и сведения.

Что это значит для клиентов

Необычная структура расчётов может привести к дополнительным вопросам и запросам документов. Если вы планируете сделку с наличными, с оплатой через третье лицо или с ценой, существенно отличающейся от рыночной, будьте готовы объяснить её смысл и подтвердить источник средств. Это не значит, что вам откажут — но проверка может занять больше времени.

Как снизить риски

Используйте безопасные формы расчётов: аккредитив, эскроу, депозит нотариуса. Они не только подтверждают реальность оплаты, но и защищают обе стороны. Если сделка связана с материнским капиталом, заранее подготовьте документы о выделении долей детям. При участии нерезидента проверьте соблюдение валютного и корпоративного законодательства.

Главное

Росфинмониторинг не вводит новых запретов. Он напоминает: подозрительность сделки определяется не одним признаком, а совокупностью обстоятельств. Задача нотариуса — не формально отметить галочкой, а понять суть операции. Такой подход защищает и клиентов, и участников рынка от вовлечения в сомнительные схемы.

#Росфинмониторинг #недвижимость #нотариус #ПОДФТ #сделки

Кредит под влиянием мошенников: Верховный суд указал, что должны проверять суды

Нижестоящие инстанции встали на сторону жителя Краснодарского края, который утверждал, что заключил кредитный договор под влиянием мошенников. Банк обратился в Верховный суд РФ, сославшись на то, что заёмщик о принуждении не сообщал, а его действия указывали на личную заинтересованность в получении денег.

По мнению банка, заблуждение заёмщика относительно мотивов сделки — то, что он якобы заключал договор для пресечения мошеннических действий в отношении него, — равно как и заблуждение относительно последствий (что сделка будет аннулирована, поскольку он помогает правоохранительным органам), не может быть основанием для признания кредитного договора недействительным.

Коллегия по гражданским делам Верховного суда признала доводы жалобы заслуживающими внимания и направила дело на новое рассмотрение.

Что это значит

Для признания сделки недействительной по статьям 178 и 179 ГК РФ необходимо установить, действовала ли сторона в состоянии существенного заблуждения или под влиянием обмана. При этом заблуждение относительно мотивов сделки само по себе не является достаточным основанием. Важно, насколько оно касается природы сделки, тождества предмета, качества и других существенных условий. Суд должен исследовать все обстоятельства, а не ограничиваться формальной оценкой.

Роль нотариуса

Нотариус при удостоверении сделки обязан выяснить действительную волю сторон, разъяснить правовые последствия и убедиться в отсутствии давления. Если нотариус видит признаки обмана или заблуждения, он вправе отказать в удостоверении. Это защищает граждан от необдуманных решений и снижает риск оспаривания сделок в будущем.

Что важно помнить

- Заблуждение относительно мотивов сделки не всегда влечёт её недействительность.
- Суд должен исследовать, действовала ли сторона под влиянием существенного заблуждения или обмана.
- Нотариальное удостоверение — дополнительная гарантия того, что воля сторон сформирована свободно и осознанно.

#нотариус #сделки #заблуждение #обман #ВерховныйСуд #кредит

Пенсионные накопления умершего: кто получит деньги и как их оформить

Страховая пенсия по старости не наследуется. А вот средства пенсионных накоплений в ряде случаев могут быть выплачены правопреемникам умершего. Об этом напомнил глава комитета Госдумы по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов.

Что можно унаследовать

Накопительная пенсия формировалась с 2002 по 2014 год за счёт части страховых взносов. Затем механизм заморозили, но уже накопленные средства остались на счетах граждан и выплачиваются по закону. Именно эти деньги — в отличие от страховой пенсии — могут перейти к наследникам.

Кто получает накопления

При жизни человек вправе сам определить, кому и в каких долях достанутся его пенсионные накопления. Для этого подаётся заявление в Социальный фонд России (ранее — в ПФР) или в негосударственный пенсионный фонд, если накопления формировались там.

Если такого заявления нет, средства распределяются по закону. В первую очередь право на выплату имеют:
- дети, в том числе усыновлённые;
- супруг;
- родители.

Если никого из них нет, накопления могут получить:
- братья и сёстры;
- бабушки и дедушки;
- внуки.

Как оформить выплату

Правопреемники должны обратиться в фонд, где учитывались накопления, с заявлением о выплате. К нему прикладываются документы, подтверждающие родство и смерть владельца. Срок обращения — 6 месяцев со дня смерти. Если его пропустить, срок можно восстановить через суд.

Если заявления о распределении не было, а наследники не обратились в фонд, накопления включаются в состав наследства. Тогда их оформляют через нотариуса в общем порядке. Нотариус открывает наследственное дело, проверяет круг наследников и выдаёт свидетельство о праве на наследство. На его основании фонд перечисляет средства.

Роль нотариуса

Нотариус помогает установить круг наследников, определить их доли и оформить документы. Он также разъясняет, что страховая пенсия не наследуется, а накопительная — может быть выплачена правопреемникам. Если заявление о распределении отсутствует, нотариус включает накопления в наследственную массу и ведёт дело по общим правилам.

Что важно помнить

- Накопительная пенсия наследуется, страховая — нет.
- При жизни можно оформить заявление о распределении накоплений.
- Без заявления деньги получают дети, супруг, родители, а при их отсутствии — другие родственники.
- Срок обращения в фонд — 6 месяцев.
- Если накопления не распределены, их оформляют через нотариуса.

Не откладывайте обращение к нотариусу. Это поможет избежать споров и получить положенные средства в срок.

#наследство #пенсионныенакопления #нотариус #правопреемники #пенсия

Когда родственника не выпишут из квартиры, даже если он не живёт там 10 лет

Конституционный суд РФ напомнил о важном правиле: собственник или наниматель квартиры не сможет снять с регистрационного учёта родственника, если тот выехал вынужденно, а не добровольно. Даже если прошло больше десяти лет.

Суть дела

Наниматель квартиры по договору социального найма пыталась выселить родственницу, зарегистрированную в этом жилье. Выяснилось: женщина не живёт там с 2015 года, но не по своей воле — остальные жильцы препятствуют её вселению из-за конфликтных отношений. С 2023 года, когда спор дошёл до суда, она оплачивала коммунальные услуги за себя.

Суды отказали в выселении: истец не доказала добровольный характер отсутствия ответчика. Женщина обратилась в Конституционный суд, ссылаясь на то, что отсутствие могут признать временным независимо от срока и поведения родственницы. Она не живёт в квартире, не содержит жильё, а истец не может доказать, что выезд утратил временный характер.

Позиция Конституционного суда

КС РФ не нашёл несоответствия в нормах Жилищного кодекса. Он указал: эти нормы направлены на то, чтобы не допустить произвольного лишения человека жилья (Определение КС РФ от 28 мая 2026 г. № 1572-О).

Что это значит для собственников и нанимателей

Согласно части 3 статьи 83 ЖК РФ, выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства расторгает договор социального найма со дня выезда, если он носит не временный характер. Гражданин признаётся утратившим право пользования жильём. По аналогии эта норма применяется и к бывшим членам семьи собственника (ст. 31 ЖК РФ).

Но ключевое слово — «добровольный». Если вы не докажете, что отъезд родственника был постоянным и полностью добровольным, без препятствий с вашей стороны, суд откажет в иске. Более того, в дальнейшем выселить ответчика будет крайне сложно, даже спустя годы.

Практический вывод

Прежде чем обращаться в суд с иском о выселении, соберите весомые доказательства добровольного характера отъезда. Это могут быть:
- документы о приобретении ответчиком другого жилья;
- сведения о его регистрации по новому месту жительства;
- показания свидетелей, подтверждающих, что он выехал сам, без конфликтов и препятствий;
- переписка, где ответчик сообщает о переезде;
- отсутствие обращений с его стороны о чинении препятствий во вселении.

Если доказательств недостаточно, суд встанет на сторону родственника. Право на жильё защищается Конституцией, и лишить его произвольно нельзя.

Роль нотариуса

Нотариус при удостоверении сделок с недвижимостью проверяет зарегистрированных лиц и их права. Если в квартире зарегистрирован родственник, сохраняющий право пользования, это обременение отражается в документах. Нотариус разъясняет покупателю риски и помогает оценить юридическую чистоту объекта. В спорных ситуациях рекомендуется предварительная консультация — она поможет понять перспективы выселения и правильно подготовить доказательства.

#нотариус #выселение #регистрация #ЖКХ #КСРФ #судебнаяпрактика

Верховный суд: при разделе кредитных долгов суды должны проверять, куда ушли деньги

После развода один из супругов потребовал взыскать с бывшей жены половину оставшегося долга по кредиту — около 3,2 млн рублей с учётом процентов и штрафов. Кредит на 5,9 млн рублей был оформлен в браке под залог квартиры, доставшейся мужу по наследству. По документам деньги предназначались на ремонт семейного жилья, но ремонт так и не начался.

Районный суд, апелляция и кассация сочли кредит общим: он был взят в браке и, согласно договору, на нужды семьи. Однако Верховный суд РФ с таким подходом не согласился.

Бывший муж утверждал, что передал всю сумму жене, а она вложила деньги под проценты через знакомого. Женщина это отрицала и настаивала: доказательств того, что кредит потрачен на нужды семьи, нет. Судебные запросы не подтвердили версию о переводе денег знакомому.

Верховный суд указал: одного лишь указания цели кредита в договоре недостаточно. Необходимо установить, были ли заёмные средства фактически использованы на нужды семьи. Поскольку ремонт не проводился, а доказательств расходования денег в интересах семьи представлено не было, ВС отменил решения трёх инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

Это важное разъяснение меняет подход к разделу долгов. По общему правилу общие обязательства супругов делятся пополам (ст. 39 СК РФ). Но общим долг признаётся только тогда, когда деньги действительно израсходованы на семейные нужды. Сам факт оформления кредита в браке и даже указание в договоре цели «на ремонт» автоматически этого не подтверждают. Суд должен исследовать, куда фактически пошли средства.

Для граждан это означает: если вы требуете разделить кредит бывшего супруга, вам придётся доказать, что заёмные деньги пошли на семью. Если же вы возражаете против раздела, достаточно указать на отсутствие таких доказательств — бремя доказывания лежит на истце.

Нотариус может помочь супругам заранее урегулировать имущественные вопросы: заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества и долгов. В таком документе можно чётко определить, какие обязательства остаются личными, а какие становятся общими. Это позволит избежать длительных судебных споров и неопределённости после развода.

Таким образом, Верховный суд напоминает: при разделе долгов суды должны выяснять не только цель получения кредита, но и то, как именно были потрачены заёмные средства. Формальный подход здесь недопустим.

#развод #кредиты #разделдолгов #ВерховныйСуд #нотариус #семейноеправо

Сделки с недвижимостью несовершеннолетних: нотариус обязателен даже на торгах

Любая сделка с объектом недвижимости, в котором есть доля несовершеннолетнего ребёнка, должна быть удостоверена нотариально. Это правило действует под угрозой ничтожности. И никакие исключения — включая продажу имущества в рамках процедуры банкротства — не отменяют эту обязанность.

По общему правилу обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимость, договоры ренты, а также договоры дарения объектов недвижимости между гражданами. Но если среди собственников есть несовершеннолетний, нотариальная форма требуется для любой сделки с таким объектом.

Верховный суд РФ недавно ещё раз напомнил об этом. Гражданка обжаловала в суде отказ Росреестра зарегистрировать её право собственности на квартиру, выкупленную на торгах. Отказ был обоснован тем, что договор был не нотариальным. Истица ссылалась на то, что сделка заключена в рамках процедуры банкротства, по специальным правилам, с финансовым управляющим. Однако суды всех инстанций отклонили эти доводы. Верховный суд РФ согласился с таким решением, подтвердив: никаких исключений из правила о нотариальной форме сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, в законе нет.

Это значит, что покупатель, приобретая квартиру на торгах, должен проверить состав собственников. Если среди них есть ребёнок, договор обязательно удостоверяется нотариусом. Финансовый управляющий обязан установить этот факт до торгов и предусмотреть нотариальное оформление. Иначе Росреестр откажет в регистрации. Покупатель может остаться без квартиры, даже если деньги уже уплачены.

Для нотариуса это ещё один ориентир: при удостоверении сделок, связанных с банкротством, необходимо внимательно изучать состав собственников, особенно наличие несовершеннолетних. Финансовым управляющим стоит заранее планировать нотариальную форму. Покупателям — проверять форму сделки до участия в торгах.

Главный вывод: банкротные торги не дают возможности обойти специальные требования закона. Если среди собственников недвижимости есть ребёнок, нотариальное удостоверение сделки необходимо независимо от того, каким способом продаётся имущество. Это защита прав несовершеннолетних, и её нельзя игнорировать.

#нотариус #несовершеннолетние #недвижимость #торги #банкротство #ВерховныйСуд

Гарантийный платёж по аренде: кто получит деньги после смерти арендодателя

Председатель имиджевой комиссии Федеральной нотариальной палаты, нотариус Москвы Екатерина Лексакова поделилась интересным случаем из наследственной практики. В производстве было наследственное дело к имуществу предпринимателя, который сдавал недвижимость в аренду. У наследодателя осталось шесть наследников по закону, но при этом имелось завещание на объект недвижимости в пользу третьего лица.

Завещанный объект также сдавался в аренду. Поскольку права и обязанности по договору аренды следуют судьбе самого объекта (ст. 617 ГК РФ), по заявлению наследника нотариус выдала свидетельство на суммы арендных платежей, поступивших после смерти арендодателя, включая дни месяца, в котором он умер, следующие за днём смерти.

Отдельный вопрос возник с гарантийным платежом. По условиям договора арендатор внёс гарантийный платёж в размере месячной арендной платы. Этот платёж был сделан ещё при жизни арендодателя и поступил на его счёт. По истечении срока аренды арендатор вправе потребовать его возврата.

Деньги на счёте распределяются между наследниками по закону. Наследник по завещанию, который получает сам объект недвижимости, в число этих наследников не входит. Получается парадоксальная ситуация: наследник по завещанию при расторжении договора аренды обязан вернуть гарантийный платёж арендатору из собственных средств — порядка трёх миллионов рублей. А сами деньги достаются наследникам по закону.

Нотариус разъяснила: в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендованное имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Права и обязанности арендодателя переходят к новому собственнику. Поэтому нотариус выдала свидетельство на сумму гарантийного платежа наследнику как правопреемнику. В свидетельстве были указаны реквизиты договоров аренды, суммы гарантийных платежей, номера банковских счетов, на которые они поступили.

Банк исполнил требования наследника на основании свидетельства о праве на наследство и перечислил денежные средства на её личный счёт.

Этот случай наглядно показывает, насколько важно учитывать не только состав наследственного имущества, но и обязательства, связанные с ним. Нотариус помогает разобраться в таких сложных ситуациях, правильно распределить активы и обязательства между наследниками, чтобы избежать споров и неожиданных финансовых потерь.

#нотариус #наследство #аренда #гарантийныйплатёж #ГКРФ #судебнаяпрактика

Мошенники оформляют залог жилья под видом кредита: как не потерять квартиру

В Москве задержаны семеро сотрудников фирмы, помогавшей гражданам оформлять кредиты. Официальный представитель МВД Ирина Волк сообщила: при подписании договоров с клиентами злоумышленники умалчивали, что в качестве залога в документах указано принадлежащее обратившимся жильё. Реквизиты счёта для погашения займа и адрес офиса организации не сообщались. У клиентов не оставалось возможностей вернуть деньги, из-за чего через некоторое время искусственно формировалась задолженность. Это приводило к потере жилья, которое аферисты продавали или переоформляли на подконтрольную организацию. В уголовном деле уже тринадцать эпизодов.

МВД призывает граждан быть внимательными. Но что может сделать нотариус и как защитить себя?

Любая сделка с недвижимостью, особенно залог, требует правовой экспертизы. Нотариус проверяет дееспособность сторон, разъясняет последствия, помогает понять, что именно подписывает человек. Если договор содержит условие о залоге квартиры, это должно быть прямо и ясно отражено. Нотариус обязан убедиться, что залогодатель осознаёт: он рискует своим жильём.

Кроме того, залог недвижимости (ипотека) подлежит государственной регистрации. Если мошенники умалчивают о залоге, они нарушают закон. Но пострадавший может не знать о регистрации. Поэтому важно:

- внимательно читать условия кредитного договора;
- проверять пункты о гарантиях для кредитора — поручительстве или обеспечении имуществом;
- не принимать решение о залоге жилья в спешке или под психологическим давлением;
- осуществлять платежи только безналичным способом на официальные реквизиты юридического лица, указывая в назначении платежа номер кредитного договора.

Если вы сомневаетесь в условиях договора, обратитесь к нотариусу. Он поможет разобраться в тексте, укажет на скрытые риски и объяснит последствия. Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью — это дополнительная защита от мошенников. Не подписывайте документы, не прочитав их. Не соглашайтесь на залог жилья, если не понимаете, что это значит. Лучше потратить время на консультацию, чем потерять квартиру.

#нотариус #мошенничество #кредит #залог #недвижимость #МВД