О росте капитала в проектах недвижимости, бизнес-моделях и способах заработка вокруг них, инвестициях в (ре)девелопмент и пассивном доходе. Работаю в Москве и МО, но мой опыт применим везде. Для инвесторов, предпринимателей и собственников.
ПодписчикиСколько подписчиков у канала сейчас. Волна — число подписчиков в каждой точке периода. Изменение — к началу периода.30,0 %+0 за период
ПросмотрыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших за период. Это не просмотры за день: сколько посмотрели вчера, MAX не сообщает. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.17▲ 58,1 %было 11
РеакцииСколько реакций у постов, вышедших за период. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.1▼ 65,9 %было 3
УпоминанияСколько раз канал упомянули другие каналы: ссылки и репосты, без рекламных постов. Чем крупнее круг, тем больше упоминаний в этой точке периода. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.61▼ 19,3 %было 76по подписке
РепостыСколько раз другие каналы сделали репост постов этого канала (без рекламных постов). Репосты входят и в число упоминаний. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.28▲ 12,6 %было 25после входа
Средний охват постаСколько просмотров в среднем набирает один пост. Считаем по постам старше двух суток: у свежих просмотры ещё растут. Точки, где есть свежие посты, — пунктиром и полыми кружками: охват всех постов на сейчас, он ещё вырастет.5 502▲ 0,1 %было 5 498после входа
ERRКакая доля подписчиков видит средний пост: средний охват ÷ подписчики × 100 %. Линия — ERR в каждой точке периода, пунктир — ERR прошлого такого же периода. Точки с постами моложе двух суток — полые кружки на пунктирном конце линии.28,3 %▼ 1,2 п. п.пунктир — было 29,5 %после входа
Вовлечённость ERКак часто читатели реагируют на посты: реакции ÷ просмотры × 100 %. Засечка на полосе — прошлый период.2,82 %▼ 0,1 п. п.
Постов в деньСколько публикаций в среднем выходит за день. Клетка — точка периода: чем темнее, тем больше постов в день. Процент — изменение в среднем за день: нынешний период ещё идёт (сегодня — неполный день), поэтому его сравниваем с прошлым по темпу, а не по сумме. «Было» — прошлый такой же период целиком.4,1▼ 9,8 %было 4,5после входа
Доля рекламыКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества: до 10 % — низкая, до 25 % — умеренная, до 50 % — высокая, дальше — очень высокая. Рост доли отмечается красным.5,7 %▲ 3,5 п. п.
ДинамикаСверху — число подписчиков на конец каждой точки периода, снизу — прирост за точку: зелёный — подписчиков стало больше, красный — меньше. Над графиком прироста — самый большой прирост и самая большая убыль. Сколько подписалось и отписалось по отдельности, MAX не сообщает.
Рост аудитории
0подписчиков за период
Число подписчиков за период не менялось
Оценка каналаОценка канала от 0 до 100 из пяти частей: аудитория, честность роста, рекламная нагрузка, доверие и достоверность расчёта. Полоса — сколько баллов часть набрала из своего максимума. Индекс пересчитывается каждую ночь; каналы сравниваются с похожими — той же категории и размера.
ОхватыСколько сейчас просмотров у постов, вышедших в каждой точке периода (а не просмотры за день). Подписан рекорд; точка с сегодняшним днём бледнее — день ещё идёт. Средний охват поста — по постам старше двух суток.
Просмотры и охват
673 375просмотров за период▼ 9,5 %
Средний охват поста — 5 502 просмотров (посты старше двух суток).
ВовлечённостьER — реакции, делённые на просмотры, в процентах — у постов каждой точки периода. Пунктир — ER за весь период. Изменение — в процентных пунктах к прошлому такому же периоду.
ЦитируемостьИндекс цитируемости (ИЦ) — насколько часто и какими каналами упоминают этот канал за последние 30 дней, без рекламных постов. Уровень — место среди похожих каналов. Линия — ИЦ в каждой точке периода (в неделе и месяце — средний за её дни).
Индекс цитируемости пока не рассчитан: он появится после ночного расчёта, когда канал упомянут другие каналы.
РитмСколько постов в среднем выходит в каждый час каждого дня недели, время московское: чем темнее клетка, тем больше публикаций. «Лучшее время» — часы, в которые у постов старше двух суток самый высокий средний охват.
Когда и сколько публикует
ПнВтСрЧтПтСбВс
036912151821
Лучшее время:09:0018:00часы, в которые у постов самый высокий средний охват
ФорматыИз чего состоит лента. У каждого поста один формат — по старшинству: репост, видео, фото, ссылка, текст. Полоса и проценты — доля постов формата; справа — средний охват одного поста формата (по постам старше двух суток), полоска — сравнение с самым просматриваемым форматом.
ПубликацииКаждая точка — пост за период: по горизонтали — дата выхода, по вертикали — просмотры, размер точки — реакции, цвет — формат. Так видно хиты, провалы и то, как меняется охват. У крупных каналов показаны 100 самых просматриваемых постов и равномерная выборка остальных — не больше 1 500 точек.
Каждый пост — точка
Выше — больше просмотров, крупнее — больше реакций. Нажмите на точку, чтобы открыть пост.
ВидеоФотоДругоеразмер — реакцииПриближение — кнопками «+» и «−», щипком или Ctrl + колесо мыши; приближенный график сдвигается перетаскиванием
СводкаИтоги выбранного периода: сколько вышло публикаций, сколько у них сейчас просмотров и реакций и средний охват поста. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни, а не просмотры за день. Изменение — к такому же отрезку перед периодом, если за него есть статистика.
Итоги периода
Нажмите на показатель — ниже он появится по точкам периода
Просмотрысегодня — день ещё идётТочки с постами моложе двух суток — бледные с пунктиром: их просмотры ещё растут.
РекламаКакая доля публикаций за период похожа на рекламу: маркировка erid, рекламные ссылки и другие признаки. Детектор осторожный, поэтому настоящая доля обычно выше. Шкала — рекламная нагрузка по порогам индекса качества. Ниже — средний охват рекламного и обычного поста и кого рекламирует канал (сайты, на которые ведут ссылки из рекламы).
Что работаетПосты периода с наибольшим числом просмотров. Полоса — просмотры относительно первого места. Превью — картинка поста, у поста без картинки — аватар канала. Просмотры — сколько у поста сейчас.
РитмСколько постов вышло в каждый день периода (бледные столбики) и среднее за 7 дней (линия): видно, разгоняется канал или затихает. Сегодняшний день ещё идёт, поэтому среднее для него считается по вчерашний день.
Публикации по дням
Бледные столбики — дни, линия — среднее за 7 дней: видно, разгоняется канал или затихает
Публикации за деньСреднее за 7 дней
Данные обновлены в 20:13 по Москве. Просмотры — текущие у постов, вышедших в эти дни; средний охват — по постам старше двух суток.
Как считается индекс качества
Можно идеально отремонтировать квартиру и при этом получить плохой инвестиционный результат.
Причём строители здесь могут быть вообще ни при чём.
Допустим, инвестор купил квартиру, посчитал бюджет ремонта, нашёл хорошую команду. Ремонт сделали качественно, в сроки уложились, серьёзных перерасходов нет.
Всё вроде бы хорошо.
А потом квартиру выставляют на продажу, и выясняется интересная штука. Чтобы вернуть вложенные деньги и получить ту прибыль, которую изначально планировали, квартиру нужно продать заметно дороже аналогичных предложений на рынке.
А покупатели почему-то не хотят платить эту цену.
И вот вопрос: где была допущена ошибка?
На самом деле ошибка произошла гораздо раньше. В тот момент, когда эту квартиру покупали.
Потому что можно сделать какой угодно прекрасный ремонт, но это совершенно не означает, что рынок согласится заплатить за квартиру столько, сколько вам нужно для получения прибыли.
Смотри, как вообще должна работать экономика флиппинга.
Сначала мы определяем, какой конечный продукт можем получить из конкретной квартиры и сколько этот продукт реально будет стоить на рынке.
Дальше считаем, сколько денег потребуется на ремонт, оформление сделки, содержание квартиры, налоги, продажу. Учитываем возможные задержки и ту прибыль, ради которой инвестор вообще заходит в проект.
И только после этого понимаем, за сколько мы можем позволить себе купить эту квартиру.
То есть мы идём от рыночной стоимости готового продукта к максимально допустимой цене покупки. А не наоборот.
Потому что если сначала купить квартиру, а потом начать придумывать, за сколько её нужно продать, чтобы заработать, это уже совсем не инвестиционный анализ.
Это попытка подогнать финансовую модель под решение, которое вы уже приняли.
Особенно когда квартира вам понравилась, локация кажется перспективной, а продавец очень убедительно рассказывает, какую замечательную цену он предлагает.
Но рынку совершенно неинтересно, сколько вам хочется заработать на этой квартире. Есть конкретный объект, конкретная локация, покупательский спрос и рыночная стоимость.
И вообще я считаю, что одна из важнейших компетенций в недвижимости — это умение видеть проект целиком. От момента покупки до конечного покупателя.
Понимать, какой продукт вы собираетесь сделать, кому и за сколько его сможете продать и сколько денег для этого придётся потратить.
Потому что каждое решение на следующем этапе зависит от того, что вы сделали на предыдущем.
Прибыльный флиппинг начинается не с хорошего ремонта.
Он начинается с покупки квартиры по такой цене, при которой после всех расходов, с учётом рисков, у инвестора остаётся возможность заработать. Вот в этом и заключается смысл всей этой деятельности.
Ремонт закончили вовремя, в бюджет уложились. А доходность проекта всё равно оказалась ниже расчётной. Как так получилось?
Рассказываю.
Купили квартиру, сделали ремонт, всё посчитали. Квартира готова к продаже, фотографии сделаны, объявление размещено.
Казалось бы, основная работа закончена. Осталось найти покупателя и забрать прибыль.
Но покупателя по той цене, которую заложили в финансовую модель, нет. Проходит месяц, второй, третий. Квартира стоит.
И вот здесь начинается самое интересное.
Если цену продажи пока не снижали, то потенциальная прибыль на бумаге вроде бы остаётся прежней. Но инвестиционный результат уже становится хуже.
Почему?
Потому что во флиппинге важно не только сколько денег вы заработали, но и за какое время вы их заработали.
Допустим, вы получили одну и ту же прибыль за шесть месяцев и за двенадцать.
В абсолютных цифрах результат одинаковый. А с точки зрения эффективности использования капитала — совершенно разный.
Во втором случае ваши деньги были заморожены в квартире в два раза дольше. Вы не могли вложить их в следующий проект. Не могли использовать в другой инвестиционной стратегии.
При этом квартира продолжает требовать расходов на содержание. А если в проекте есть заёмное финансирование, то продолжают начисляться проценты.
И получается довольно интересная ситуация. Строители свою работу выполнили. Ремонт закончен, бюджет соблюдён, квартира готова.
А инвестиционный проект не завершён.
Это, кстати, одна из проблем самостоятельного флиппинга. Люди концентрируются на покупке и ремонте, а продажу воспринимают как какую-то техническую формальность.
Ну сделали красивую квартиру, выставили объявление. Сейчас кто-нибудь придёт и купит.
Но рынок так не работает.
Ликвидность квартиры определяется не только качеством ремонта. Имеют значение локация, характеристики самого объекта, цена, текущая ситуация на рынке и то, насколько грамотно квартира подготовлена к продаже.
Поэтому оценивать ликвидность нужно ещё до покупки.
И стратегию продажи нужно продумывать заранее, а не тогда, когда строители уже передали ключи.
Более того, в финансовой модели необходимо считать не только оптимистичный сценарий.
Что будет, если квартира простоит на продаже дольше запланированного? Если придётся снижать цену? Как это повлияет на чистую прибыль и доходность капитала?
Вот эти вопросы нужно задавать себе до того, как вы заходите в проект.
Потому что флиппинг заканчивается не в тот момент, когда закончен ремонт.
Он заканчивается тогда, когда квартира продана, все расходы закрыты, а вложенный капитал вместе с заработанной прибылью вернулся инвестору.
Вот тогда можно посчитать, сколько вы действительно заработали. И за какое время.
Когда комиссия за поиск инвестиционной квартиры становится слишком высокой?
СтОит изучить это вместе.
Инвестору предлагают квартиру. Хорошая локация, интересная цена покупки, состояние объекта позволяет реализовать определённую стратегию улучшения и последующей перепродажи.
Вроде бы всё складывается. Но есть один момент — за эту инвестиционную возможность нужно заплатить комиссию.
И тут обычно возникают две крайности.
Одни говорят: комиссия слишком большая, не будем покупать.
Другие рассуждают наоборот: ну а что такого, если квартиру нам предлагают с большим дисконтом? Комиссия же значительно меньше этой скидки.
И те и другие, на мой взгляд, упускают самое главное.
А сколько денег инвестор в итоге заработает на этой квартире?
Потому что мы же не просто покупаем недвижимость. Мы рассматриваем инвестиционный проект, у которого есть себестоимость, сроки реализации, потенциальная прибыль и определённые риски.
И комиссия за поиск — это всего лишь одна из статей расходов.
Давайте посмотрим, из чего вообще складывается экономика такого проекта.
Первое — стоимость самой квартиры.
Второе — ремонт, материалы и всё, что необходимо для реализации выбранной стратегии улучшения.
Дальше расходы на оформление сделки, содержание объекта, последующую продажу, налоги с учётом конкретной схемы владения недвижимостью.
Если используются заёмные деньги, нужно учитывать и стоимость финансирования.
И, конечно, все предусмотренные вознаграждения, включая комиссию за поиск.
Вот когда мы всё это посчитали, у нас появляется финансовая модель и ожидаемая чистая прибыль проекта.
Но и здесь важна одна деталь.
Сам факт того, что проект прибыльный, ещё не означает, что в него стоит вкладывать деньги.
Нужно понимать, сколько собственного капитала инвестор вложит, на какой срок, какую доходность он рассчитывает получить и какие риски при этом принимает.
Допустим, после всех расходов и комиссии прибыль остаётся. Но она настолько небольшая, что достаточно чуть снизить цену продажи или задержаться с реализацией квартиры — и значительная часть этой прибыли исчезнет.
И возникает вполне логичный вопрос: а зачем тогда вообще заходить в такую сделку? Замораживать капитал, заниматься проектом, принимать на себя риски ради такого результата?
Поэтому, когда мы оцениваем комиссию за поиск, нужно понимать не только её размер.
Важно, за что конкретно она выплачивается, в какой момент возникает обязательство её оплатить, как устроены расчёты и что в итоге происходит с экономикой всего проекта.
Разумная комиссия — это не обязательно маленькая комиссия.
Это комиссия, после уплаты которой проект всё ещё соответствует требованиям инвестора по чистой прибыли, срокам и рискам.
Потому что в инвестициях имеет значение не то, сколько вы заплатили за поиск квартиры само по себе.
Имеет значение, сколько вы заработали на всей сделке с учётом этой комиссии.
Площадей в Лайт Индастриал за год стало больше, а вера инвесторов в формат крепнет.
Подвезли конкретики, как я люблю: появился ГОСТ Р 72778-2026.
Теперь можно прийти в банк или министерство и сказать прямо: строим по ГОСТу. Двери для господдержки официально приоткрылись.
Всё это будет 13 ноября на форуме «Лайт Индастриал 7.0».
В программе: – какие проекты выиграют в новом цикле – почему стройка дорожает и затягивается – где брать деньги: ЗПИФ, займы ФРП, промипотека, СПИК – как девелоперу жилья превратить МПТ в работающий объект – премьера первого обзора АИП России по регионам – кейсы Казахстана, Узбекистана и Турции
Будет: Власть, девелоперы, инвесторы и брокеры в одном зале.
Узнать о продаже квартиры раньше остальных — ещё не значит получить хорошую инвестиционную возможность.
Смотри, какая штука.
Вам предлагают квартиру, которой ещё нет на публичных площадках. Говорят, что собственник готов продать её дешевле рынка. Более того, у вас есть возможность посмотреть объект до того, как появится объявление.
Интересно. Согласны?
Вы подключаете аналитика, начинаете изучать квартиру, считать стоимость ремонта, оценивать потенциальную прибыль. Тратите время, готовитесь к переговорам. А потом выясняется, что собственник ещё вообще не определился, хочет ли он продавать.
Сколько денег он хочет — непонятно. Когда готов освободить квартиру — тоже неизвестно. И вообще, он сначала хочет посмотреть, сколько ему предложат другие покупатели.
И что получается?
Информацию вы действительно получили раньше остальных. Только вот никакой реальной инвестиционной возможности у вас пока нет. Потому что нет главного — возможности купить этот объект на конкретных условиях.
Здесь нужно разделять две совершенно разные вещи: доступ к информации и доступ к сделке.
Для профессионального инвестора ценна не сама по себе информация о том, что где-то кто-то собирается что-то продать. Ценна лишь возможность приобрести конкретный объект по экономически обоснованной цене. Поэтому, когда речь идёт о срочных или непубличных продажах, нужно выяснить несколько вещей.
Первое. Собственник действительно принял решение продавать? Или он пока просто интересуется, сколько стоит его недвижимость?
Второе. Есть ли конкретная цена, которую человек готов предметно обсуждать?
Третье. Понятны ли сроки заключения сделки и освобождения квартиры?
Четвёртое. Вы точно разговариваете с тем человеком, который имеет право распоряжаться этой недвижимостью? И есть ли возможность проверить необходимые документы?
И есть ещё один важный момент — насколько устойчивы все эти договорённости.
Потому что сегодня собственник на словах согласился снизить цену, а через три дня передумал. Или изменил сроки. Или решил, что продавать вообще не будет.
Поэтому предварительные договорённости желательно фиксировать. И отдельно проверять, насколько они юридически исполнимы.
Я не говорю, что ранний доступ к информации ничего не стоит. Конечно, он может давать преимущество.
Но только если одновременно выполняются два условия: Первое — в объекте действительно есть экономический смысл. Второе — существует реальная возможность этот объект купить.
Потому как сама по себе фраза «у нас есть квартира до рынка» вообще ничего не говорит о качестве инвестиционного предложения.
Вопрос не в том, кто первым узнал о продаже.
Вопрос в том, можете ли вы приобрести эту квартиру на проверенных, согласованных и экономически оправданных условиях, пока такая возможность существует.
Необходимые cookie нужны для работы и безопасности сайта: вход, защита форм, язык, тема и другие. Аналитические cookie Яндекс Метрики и рекламные cookie Рекламной сети Яндекса включаются только с вашего согласия. Нажимая «Принять все», вы даёте согласие на обработку данных cookie-файлов; подробнее — в Политике обработки персональных данных.
