О недвижимости - честно и прозрачно

Стартовали сразу три проекта клубных домов от "КОЛДИ "

«Стравинский», «Козихинский 22» и «Стендаль».

Застройщик пересматривает свое позиционирование на рынке расширяя линейку клубным домом в портфеле. Планируется выход на IPO в течении четырех лет. 

Проект “Стендаль” в Малом Левшинском переулке - воссозданный исторический дом из красного кирпича. Белый дом — авторская концепция архитектурного бюро «Меганом». Приватное расположение на второй линии от Малого Левинского Переулка. Всего 21 квартира площадью от 191 до  419 м2. Прямо в квартиру  из паркинга лобби поднимается лифт. На территории приватный сад с водоемом и камином.

“Козихинский, 22”  на Патриарших прудах —   неоклассическая композиция, ар-деко, натуральный камень. 23 квартиры площадью от 146 4 и 2 впечатляющих пентхауса: двухэтажный с собственным лифтом и пентхаус с садом над городом.  Собственный фитнес с хаммамом, библиотека с редкими изданиями книг и пространство для детей разных возрастов.

“Стравинский” на Малой Никитской улице - камерная неоклассика в окружении РАМ Имени Генисых, Московской консерватории, Литературный институт и ДИП апакадемия МИД. 

Всего 23 квартиры от 100 м2 и два
двухуровневых пентхауса. Клубная инфраструктура  Фитнес с хаммамом, библиотека с релкими изданиями и клубная гостиная. 

В Стендаль первые квартиры уже зафиксированы за конкретными покупателями.

Если интересно детальнее обсудить один из проектов, записаться на просмотр и презентацию Напишите в личные сообщения.

Резервный канал в МАХ

@chestno_i_prozrachno

«Самый крутой инвест-кейс». 

На днях подписчик прислал короткий вопрос: брать или нет?

Ему предлагают офис на старте продаж. Подают как «лучший инвест-кейс» застройщика, который на рынке известен своим Брендом (оверпрайсом).

Вопрос пришёл очень вовремя. Аналитическая платформа по коммерческой недвижимости как раз опубликовала цифры, которые стоит знать всем, кто сейчас смотрит офисы:

📈 За 9 месяцев предложение офисов класса А выросло на 79,9%.

Около 30% этого прироста дала Башня РЖД: в продажу выставили 206 706 м². Остальное — реальный рост нового предложения.

И здесь парадокс. Новых жилых проектов выходит всё меньше, а офисов, наоборот, всё больше.

Значит ли это, что квартиры стали нужны меньше, а офисы больше? Нет. 

Рост предложения не означает рост спроса. Девелоперы выводят офисы, не потому, что за ними выстроилась очередь из арендаторов. Когда предложение растет на 50% за  9 месяцев, рынок становится рынком покупателя. Дисконты, конкуренция за арендатора и долгая экспозиция при перепродаже — это последствия для того, кто вошёл по цене старта.

Моё непопулярное мнение: офис сейчас можно рассматривать только в трех случаях.
1️⃣ С реальным дисконтом к рынку.
2️⃣ В локации, где конкуренция минимальна или спрос уже подтверждён заполняемостью и ставками аренды, а не презентацией.
3️⃣ Если офис нужен вашей конкретной компании и он решает ваши задачи. 

Всё остальное — лотерея. Влететь в убыточный офисный проект сейчас очень легко. Тем более что продают его часто те же «эксперты», которые вчера предлагали в инвест «Шагал» и «Сидней Сити».

Если покупаете для сохранения капитала или пассивного дохода, задайте себе три вопроса до брони:
🟡 Сколько похожих офисов продаётся и сдаётся в радиусе 1–2 км прямо сейчас?
🟡 Какая реальная ставка аренды в готовых соседних объектах, а не в расчётах отдела продаж?
🟡 За сколько и кому вы продадите этот офис, когда рядом достроят ещё десятки таких же?

Офисы подбираем очень точечно. Если он решает ваши задачи Напишите в личные сообщения. 

Резервный канал в МАХ

@chestno_i_prozrachno

Траншевая ипотека от ФСК в ЖК Симоновский Вал. 

Сейчас активно продвигают траншевую ипотеку с платежами 1 564 ₽/мес в 10 минутах от Кремля. Насколько интересное это предложение?

▪️ Доступность до Кремля действительно очень хорошая и в среднем  утром составляет 16–17 минут на машине до Кремля, а днем 14–15 минут, что сравнимо по времени с большей частью проектов на Павелецкой. 

▪️ Траншевая ипотека. 
Первоначальный взнос от 40%, далее платежи 2 года — минимальные, за счет того, что нам выдают только часть кредита. Через 2 года необходимо рефинансировать, или платежи из 1 564 рублей в месяц превратятся в 299 тыс. рублей в месяц. Низкая финансовая нагрузка — это безусловный плюс, но только на 4 квартиры в месяц застройщик делал условия  без удорожания, а сейчас уже остались лоты с удорожанием. 

Сильно ли снизится ключевая ставка за 2 года, чтобы хорошо рефинансировать ипотеку? Вопрос дискуссионный, но очевидно, что резкого снижения сейчас никто не ждет.

Старт проекта Симоновский вал я разбирал в декабре 2025 года.  И спустя месяц обратил внимание  на оверпрайс и потенциальную ловушку для инвесторов. 

Что же изменилось за 9 месяцев?

❌Цены у застройщика на некоторые квартиры не изменились, а на некоторые даже снизились на 5%. 
✅ А вот у ближайших конкурентов на вторичке квартал Foriver: минимальный прайс тогда был 25 млн, а сейчас — от 31,5 млн. Изменение более чем на 20%. Евро-3 тоже заметно подорожали.

Напомню, что к сданному проекту Foriver есть претензии к протекающим окнам, проблему которую Застройщик длительное время в отдельных случаях не может решить. 

🟡У ближайшего конкурента проект «Дубровка» от «Гранель»: цены тоже практически не изменились, но при этом распроданность второй очереди уже составляет 63%. Сдача дома почти через 2 года, и это говорит о том, что сейчас цены очень хорошие и в 2027 году должны значительно вырасти. Тут бы я скидок точно не ждал.

🟡Локация «Дубровка» потенциально перспективная из-за близости к центру, но при этом парков нет и не появятся, а стройка новых проектов может затянуться на многие годы. Если на локацию зайдет «Смайнекс», возможно начнется переосмысление локации, но пока грустно.

📍Застройщик ФСК ранее не радовал нас качеством строительства, проекты получаются как минимум на полкласса ниже, чем заявлено. Поэтому ожидать, что они точно построят лучше, чем Левел Павелецкая Сити, я бы не стал, а проекты продаются сейчас по одинаковым ценам.

Резюме: Плюсы- небольшая фин. нагрузка, но проекты ФСК желательно покупать по нижней ценовой границе рынка, так как построить могут хуже, чем заявляли. Если Застройщик прибегает к таким акциям в небольшом проекте - значит за кэш в семейную ипотеку спрос очень низкий, а цены выше рынка. 

Альтернативы у Аквилона и Ридж выглядят  интереснее. Для инвеста проект все еще сомнительный.

@chestno_i_prozrachno