В каких случаях вносятся изменения в договор социального найма
Договор социального найма — это документ, который обычно заключается один раз и на всю жизнь. Однако жизненные обстоятельства меняются: рождаются дети, создаются и распадаются семьи, меняется состав жильцов или характеристики самого жилья. В таких ситуациях закон предусматривает процедуру внесения изменений в действующий договор.
Основания для внесения изменений в договор:
1. Изменение состава семьи (вселение и выселение) - это самая частая причина обращения к наймодателю (муниципалитету) для изменения договора.
- Вселение новых членов семьи. Если наниматель хочет прописать и вселить в квартиру супруга, детей или нетрудоспособных родителей, это требует внесения изменений в договор. Для этого необходимо получить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, уже проживающих в помещении, а также согласие наймодателя. После этого заключается дополнительное соглашение к договору, где указываются новые лица, имеющие право пользования жильем.-
Исключение граждан из договора.Если член семьи фактически выехал в другое место жительства, перестал быть членом семьи нанимателя или в случае его смерти, его необходимо исключить из договора. Это важно для корректного расчета коммунальных платежей и для будущих сделок (например, приватизации). Если человек уехал добровольно, наниматель может попросить исключить его в административном порядке. Если же родственник не живет, но выписываться не хочет, исключение происходит через суд путем признания его утратившим право пользования жилым помещением.
2. Изменение нанимателя (дееспособный член семьи)
Закон позволяет сменить основного ответственного квартиросъемщика. Согласно статье 82 ЖК РФ, это возможно в двух случаях:
- По требованию самого нанимателя. Если текущий наниматель хочет передать свои права и обязанности по договору другому совершеннолетнему дееспособному члену семьи (например, в силу возраста или болезни).
- В случае смерти нанимателя. Если ответственный квартиросъемщик умирает, любой совершеннолетний член семьи, постоянно проживающий в квартире, может требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору. Для этого не нужно заключать новый договор, достаточно внести изменения в существующий.
3. Изменение технических характеристик жилого помещения
Если в квартире была произведена законная перепланировка или переустройство, которые привели к изменению общей или жилой площади, эти данные должны быть отражены в договоре. Сначала изменения вносятся в технический паспорт помещения в БТИ, а затем на основании нового техпаспорта заключается дополнительное соглашение к договору социального найма с указанием актуальной площади.
4. Предоставление нового жилья взамен старого (снос и реконструкция). Это основание связано с принудительным изменением договора по инициативе государства. Согласно статьям 85 и 89 ЖК РФ, изменения вносятся, если:
- Многоквартирный дом подлежит сносу или признан аварийным.
- жилье подлежит переводу в нежилое помещение.
- Изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд.
В этих случаях муниципалитет расторгает старый договор и заключает новый — на другое, равнозначное по площади и благоустроенное жилое помещение. В 2025 году законодательство в этой части было дополнено: если изымаемое жилье принадлежало собственнику, а в нем проживали бывшие члены семьи, отказавшиеся от приватизации, они получают право на внеочередное заключение договора социального найма, если это их единственное жилье. Также теперь по соглашению сторон вместо предоставления квартиры может быть выплачено денежное возмещение.
5. Если здание, в котором находится квартира, меняет свой статус (например, наемный дом социального использования становится коммерческим), условия договора могут быть пересмотрены, либо жильцам предоставляются другие помещения по договорам социального найма с выплатой компенсации за досрочное прекращение прежних обязательств.
Договор социального найма — это документ, который обычно заключается один раз и на всю жизнь. Однако жизненные обстоятельства меняются: рождаются дети, создаются и распадаются семьи, меняется состав жильцов или характеристики самого жилья. В таких ситуациях закон предусматривает процедуру внесения изменений в действующий договор.
Основания для внесения изменений в договор:
1. Изменение состава семьи (вселение и выселение) - это самая частая причина обращения к наймодателю (муниципалитету) для изменения договора.
- Вселение новых членов семьи. Если наниматель хочет прописать и вселить в квартиру супруга, детей или нетрудоспособных родителей, это требует внесения изменений в договор. Для этого необходимо получить письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, уже проживающих в помещении, а также согласие наймодателя. После этого заключается дополнительное соглашение к договору, где указываются новые лица, имеющие право пользования жильем.-
Исключение граждан из договора.Если член семьи фактически выехал в другое место жительства, перестал быть членом семьи нанимателя или в случае его смерти, его необходимо исключить из договора. Это важно для корректного расчета коммунальных платежей и для будущих сделок (например, приватизации). Если человек уехал добровольно, наниматель может попросить исключить его в административном порядке. Если же родственник не живет, но выписываться не хочет, исключение происходит через суд путем признания его утратившим право пользования жилым помещением.
2. Изменение нанимателя (дееспособный член семьи)
Закон позволяет сменить основного ответственного квартиросъемщика. Согласно статье 82 ЖК РФ, это возможно в двух случаях:
- По требованию самого нанимателя. Если текущий наниматель хочет передать свои права и обязанности по договору другому совершеннолетнему дееспособному члену семьи (например, в силу возраста или болезни).
- В случае смерти нанимателя. Если ответственный квартиросъемщик умирает, любой совершеннолетний член семьи, постоянно проживающий в квартире, может требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору. Для этого не нужно заключать новый договор, достаточно внести изменения в существующий.
3. Изменение технических характеристик жилого помещения
Если в квартире была произведена законная перепланировка или переустройство, которые привели к изменению общей или жилой площади, эти данные должны быть отражены в договоре. Сначала изменения вносятся в технический паспорт помещения в БТИ, а затем на основании нового техпаспорта заключается дополнительное соглашение к договору социального найма с указанием актуальной площади.
4. Предоставление нового жилья взамен старого (снос и реконструкция). Это основание связано с принудительным изменением договора по инициативе государства. Согласно статьям 85 и 89 ЖК РФ, изменения вносятся, если:
- Многоквартирный дом подлежит сносу или признан аварийным.
- жилье подлежит переводу в нежилое помещение.
- Изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд.
В этих случаях муниципалитет расторгает старый договор и заключает новый — на другое, равнозначное по площади и благоустроенное жилое помещение. В 2025 году законодательство в этой части было дополнено: если изымаемое жилье принадлежало собственнику, а в нем проживали бывшие члены семьи, отказавшиеся от приватизации, они получают право на внеочередное заключение договора социального найма, если это их единственное жилье. Также теперь по соглашению сторон вместо предоставления квартиры может быть выплачено денежное возмещение.
5. Если здание, в котором находится квартира, меняет свой статус (например, наемный дом социального использования становится коммерческим), условия договора могут быть пересмотрены, либо жильцам предоставляются другие помещения по договорам социального найма с выплатой компенсации за досрочное прекращение прежних обязательств.
