Коммерческий актив | Коммерческая недвижимость. Курорты. Регионы.

Вейпы под запретом, табак по лицензии.

Что будет с помещениями, которые они арендуют?

С 1 марта 2027 года регионы смогут запрещать продажу вейпов и жидкостей. Единого запрета по всей России пока нет. С этой же даты торговать табачной и никотинсодержащей продукцией без лицензии будет нельзя.

Для собственника это повод задуматься: если табачный магазин уйдёт, кто займёт его место?

Для небольшого помещения 20–30 м² в первую очередь стоит присмотреться к сфере услуг: бьюти, изготовление ключей, ремонт телефонов. Также можно рассмотреть небольшую кофейню, продажу аксессуаров, цветов и другие форматы.

Поэтому при покупке такого ГАБа считайте два сценария: доход с нынешним арендатором и реальную ставку, по которой помещение можно сдать другому бизнесу.

ТГ | МАКС

Индексация 10%: собственник точно в выигрыше?

При высокой инфляции 10% может не хватить. При слабом рынке ваша ставка рискует стать выше соседних.

Пример с обязательной ежегодной индексацией на 10%: аренда 100 000 рублей после пяти повышений превратится в 161 000, после десяти в 259 000. Но цифра в договоре не защищает от ухода арендатора и простоя.

✔️У продуктовых сетей в моей практике встречается заранее установленная индексация 4–5%. А повышение «по соглашению сторон»? На такое чудо я бы заранее не рассчитывала.

✔️Другой вариант: фиксированная аренда с доплатой, привязанной к товарообороту.

Условия устанавливаются заранее в договоре: при достижении определённого оборота собственник получает доплату сверх фиксированной аренды по согласованной формуле.

Но магазин может вообще не достичь этого порога. Тогда останется только фикс, а его повышение «по соглашению сторон» не гарантировано.

✔️Поэтому без иллюзий оцениваем объект: трафик, въезд или выезд, коннекторы: подходы, заезды, остановки, парковки. Кто живёт в радиусе 500 метров и чем живёт. Конкуренцию за покупателей и арендаторов, пустующие помещения и участки под застройку. Всё это и многое другое.

✔️Чем выгоден процент от оборота

Рост цен может увеличивать выручку и ваш арендный доход, частично учитывая инфляцию. Если магазин набирает покупателей и превышает установленный порог, доплата может расти и через пять, и через десять лет.

✔️Но есть риски: оборот может оказаться ниже ожиданий, а сокращение покупок может перекрыть рост цен. Сам по себе процент ещё не означает дополнительного дохода.

Поэтому оцениваем всю модель договора: индексацию, минимальный платёж, порог и формулу доплаты, подтверждение оборота, расходы собственника и условия выхода арендатора.

А вам какая модель ближе: фиксированная аренда с индексацией или фикс с доплатой от оборота?

ТГ | МАКС